北京某学区房改建项目建议书案例

　　项目名称：北京某学区房改建项目建议书

　　项目性质：新建项目

　　项目地点：北京

　　项目建设的必要性：

　　20 世纪 60、70年代，由于社会影响，北京市原有的46所高校中有13所被迫外迁，其中以地矿、农林院校为主，其房屋被行业单位、社会户占据。“十一届三中全会”以来，大部分学校恢复在京办学，经过努力陆续收回被占教学区内房屋和用地。但是，眷属住宅区的收回却因为问题众多、年代久远、社会影响大，很多都被搁置。2012年1月，北京市政府和海淀区政府相继发布了关于北京市老旧小区综合整治工作实施意见的文件。

　　建设方案：

　　此次改建项目需拆迁安置楼房22栋、平房133间，住户总数为1276户，总建筑面积约67741.60㎡。

　　市场分析：

　　a大学生活区中住宅楼又有年代久远，如今这些房屋早已过使用年限，水电暖管线严重老化，被鉴定为危房。生活区内人员情况复杂、管理混乱，存在各种安全隐患。2012 年我国房地产市场走出了一条先抑后扬的上升曲线。在限购、限贷等政策的持续影响下，2012 年上半年我国房地产市场信心一度低迷，这种局面一直持续到 2012 年 5 月。从下半年开始，房地产市场开始复苏，尤其对于一线城市来说，更是“涨多跌少”，且上涨趋势日益明显，2012 年房地产市场最终在暖冬中强势收官。

　　经济效益：

　　根据规划设计指标(见表 4-2)新建住宅地上面积共 140000 平方米,其中110000 平方米用于回迁安置,剩余 30000 平方米用于对校内职工出售。出售校内职工住宅收入:30000㎡×1.8万元/㎡=54000万元;车库按每个车位 15万元共计出售收入:1600×15万元=24000万元;销售收入共计:114000万元;参照周边商业办公楼用房出租收入标准 6 元/㎡/天，预计项目建设完成后第一年为 2019年的出租收入可用于支付工程尾款。出租公建收入:75000m2×6元/㎡/天×365天=16425万元，出租公建车位 640个×300元/月/个×12个月=230.4万元，扣除各种税费、管理费、经营成本等，每年可得净利约为10000 万元。合计租售收入为 124000万元。