第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
河北某大型粮食深加工和仓储物流中心建设项目
1.1.2项目性质
新建
1.1.3项目单位
1.1.4项目建设地点
1.1.5项目建设内容与规模
本项目新征土地400亩(合26.68万m2)，是以粮食深加工和粮食仓储物流为主要功能的农产品深加工基地。项目建成后将成为加工、仓储和物流为一体的农业产业化中心。本项目主要功能区分为：农产品加工区，仓储功能区和物流配送中心。项目总建筑面积186500m2，建筑占地面积165500m2。项目建成后，将实现年加工生产面粉14万吨(其中8万吨销售、6万吨用于食品加工)，挂面5万吨的规模。
1.1.6投资规模与资金筹措
项目总投资120000万元，固定资产投资101136.23万元，流动资金18863.77万元，其中工程费用86715.5万元，工程建设其他费10032.93万元，基本预备费4387.8万元。
项目建设资金全部由某食品有限公司自筹解决。
1.1.7建设期限
本项目建设期分为：前期准备、立项，项目准备、施工阶段和竣工验收阶段。预计项目工期30个月(2012年10月-2015年4月)。
1.2建设单位概况
1.3可行性研究报告编制目的
1.4可行性研究报告编制依据
1.5编制原则
1.6编制范围
1.7可行性研究结论
1.8投资估算及技术经济指标
表1-1项目主要技术经济指标表
河北省某大型粮食深加工和仓储物流中心建设项目可行性研究报告案例
第二章 项目建设背景与必要性
2.1项目背景分析
2.1.1国家宏观政策背景
粮食安全始终是我国经济社会发展、社会稳定和国家安全的基础，是关系全局的重大战略问题，当前，我国正处于一个比较特殊的发展阶段，保障粮食安全的责任十分重大。近年来发展粮食物流建设和促进粮食流通引起了党和国家的重视。国务院《关于进一步深化粮食流通体制改革意见》也明确指出，要建立统一、开放、竞争、有序的粮食市场体系，加强粮食物流体系建设，提升市场服务功能，引导企业入市交易。同时，扩大储备规模，健全市场体系，是国家确保粮食安全的有效手段，也是国家宏观调控最重要的物质基础。但目前现有的粮食仓容量不能满足新增粮食的需要。因此，在粮食产地建设具有储粮功能的储备设施，无论是面对入世后带来的机遇还是挑战，都具有比较现实的可行性。
……
2.1.2农业产业化背景
农业产业化是以市场为导向，以经济效益为中心，以主导产业、产品为重点，优化组合各种生产要素，实行区域化布局、专业化生产、规模化建设、系列化加工、社会化服务、企业化管理，形成种养加、产供销、贸工农、农工商、农科教一体化经营体系，使农业走上自我发展，自我积累、自我约束、自我调节的良性发展轨道的现代化经营方式和产业组织形式。它实质上是指对传统农业进行技术改造，推动农业科技进步的过程。这种经营模式从整体上推进传统农业向现代农业的转变，是加速农业现代化的有效途径。近年来，农业产业化经营在广大农村不断涌现。党的十六大报告提出：积极推进农业产业化经营，提高农民进入市场的组织化程度和农业综合效益。农业产业化的目的之一是使农民增收。它的经营突破了传统农业的生产范围，逐步向加工业、商业、科技业拓展，形成了生产、加工、科技、服务、销售的产业链。这种创新为传统农业走向现代化开辟了一条宽敞的道路。
……
2.2项目建设必要性
2.2.1项目建设符合国家粮食仓储现代物流发展规划的要求
根据《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《国务院关于完善粮食流通体制改革政策措施的意见》，为指导今后十年我国粮食仓储物流的发展，国家发展和改革委员会于2007年8月编制了《粮食现代物流发展规划》，并颁布实施。在其规划主要任务中，明确突出增加散根接收发放设施在主要散粮物流节点，依托大型粮库、大型粮油加工企业、码头和批发市场建设与散粮车辆配套的卸粮坑、提升输送系统，提高散粮接卸能力。为物流节点上的大型平房仓等配备吸粮机、散粮倒运车、出仓机、装车机等散粮接收发放设备，提高散粮发运及接卸能力。加强东北地区和黄淮海主产区散粮收纳设施建设，提高散粮收纳、集并能力。
某食品有限公司大型粮食深加工和仓储物流中心建设项目的实施，正是国家《粮食现代物流发展规划》中增加散根接收发放设施的具体体现。项目辐射区域带土地肥沃，农业发达，交通便利，将为项目开展粮食仓储物流提供良好的基础条件。
……
2.2.2项目建设是增加农民收入的迫切需要
我国粮食生产规模小、成本高、机械化程度低、劳动生产率低，面临进口粮食竞争的压力越来越大。加快发展粮食现代物流，可以大幅度降低国内粮食的流通费用，提高粮食出售价格，增强我国粮食的国际竞争力，对保护农民利益、增加农民收入，都具有十分重要的意义……
2.2.3项目建设是国家粮食安全的重要保障
据统计，2010年全国粮食总流通量将增加到2.6亿吨，预计2015年将增加到2.8亿吨。其中跨省粮食流通量将由2005年的1.2亿吨，增加到1.3亿吨和1.4亿吨;进出口量分别达到4000万吨4500万吨。建立高效、畅通、节约的粮食仓储物流体系，可以进一步加强粮食产销区的衔接，保障国家粮食安全……
2.2.4项目建设是企业未来总体发展需要
第三章 市场分析
3.1投资环境分析
3.2供求情况分析
3.3交通情况和国家粮食安全分析
第四章 项目地区概况
4.1区域位置
4.2自然环境
4.3气候概况
4.4经济和农业发展状况
第五章 项目建设规划和产品方案
5.1厂址选择
5.2建设内容
本项目占地400亩，总建筑面积186500平方米。根据厂区实际情况，以及经济实用的原则，对厂区进行了合理布局，分类划区，力求做到流向明确，道路畅通，运输顺畅，管理方便，同时满足消防、保卫和卫生防疫要求，节约用地。项目地划分为：农产品加工区、仓储功能区和物流配送中心……
5.2.1农产品加工区
该功能区占地76.5余亩，建筑面积51000平方米。其中包括面粉生产加工车间(14000平方米)，挂面生产加工车间(12000平方米)，食品成品和半成品加工车间(10000平方米)，所有清粉、配粉、筛粉和风网等其他加工生产设备均是国内行业领先工艺水平。项目产品使用的原材料均来自周边地区小麦生产基地的优质小麦，品质合格，富含多种微量元素……
5.2.2仓储功能区
该功能区占地140余亩，建筑面积94000平方米。采用最先进的安全贮粮工艺，包括粮食运送系统、计算机管理系统、粮情检测系统、机械通风系统和环流蒸熏系统等。其中粮情检测系统和环流蒸熏系统均用国内外行业先进水平的新工艺，使粮食安全、快速的进出仓，并保证粮食在贮藏过程中的质量安全……。
5.2.3物流配送中心
该功能区占地约12亩，建筑面积为8000平方米，南北两个流通中心，不仅缓解了厂区内的交通压力，还方便了周边农民进厂区交粮、产品购买。同时，购置不同大小型号的运输车辆20台，节省公司物流成本，提高生产效率和效益……
5.3产品产量
项目建成以后，将形成年产14万吨面粉，5万吨挂面，1万吨馒头、面条等食品成品半成品的生产规模……
第六章 土地利用
6.1土地状况
6.2投资强度
城市等别按照《财政部国土资源部关于印发〈农业土地开发的土地出让金收入管理办法〉的通知》(财综[2004]49号)有关土地出让平均纯收益等别划分的规定执行;工业行业分类按《国民经济行业分类注释》gb/t4754-2002执行。
依据控制指标，本项目属于“农副食品加工”，行业代码“13”，xx县属于第十二等地区，投资强度指标是660万元/公顷，本项目固定资产投资额为101136.23万元，投资强度指标约为4499.44万元/公顷，高于本地区用地投资强度指标。
6.3容积率
根据本控制指标，本项目的容积率控制指标应大于等于0.6。本项目的总建筑面积186500m2，经计算，实际容积率为0.69，达到工业项目建设用地控制指标的规定。
6.4建筑系数
依据本控制指标，工业项目的建筑系数应不得低于30%。本项目的建筑系数为62.03%，达到了工业项目建设用地指标的规定。
6.5行政办公及生活服务设施
依据控制指标，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
本项目行政办公及生活服务设施建筑面积15500m2，占地面积5000m2，占本项目总用地的1.87%，满足了工业项目建设用地控制指标关于该项指标规定的条件。
6.6绿地率
根据本控制指标，项目的绿地率不得超过20%，本项目的绿地面积为21300m2，绿地率为7.98%。符合工业项目建设用地控制指标的规定。
第七章 建设方案
第八章 总图布置
第九章 节能分析
第十章 环境保护
第十一章 劳动安全与卫生消防
第十二章 组织管理与运行机制
第十三章 项目实施进度与质量保证体系
第十四章 工程招投标
第十五章 投资估算与资金筹措
15.1投资估算
15.1.1编制依据
15.1.2投资构成及估算参数
1.固定资产投资
(1)建筑工程费
主要包括粮食仓储区、加工生产区、物流配送区所需仓储用房、生产车间、产品仓库等建构筑物，投资参照当地类似工程单方造价指标估算;构筑物和功能区附属工程参照《河北省建筑工程概算定额》指标估算。建筑工程费用合计为39515.5万元。具体估算见附表1。
(2)设备购置与安装费
主要为仓储专用设备、生产设备及检测设备等，供电系统、给排水系统、消防系统，以及设备安装调试费用。设备购置费和设备安装调试费用估算为47200万元。
(3)工程建设其他费
工程建设其他费用总计10032.93万元，各项取费执行以下标准：
1)土地征用费按当地建设用地指导价格计算。
2)工程勘察设计费按国家物价局、建设部(2002)10号文件颁布的《工程设计收费标准》执行。
3)前期工作费按照国家计委计价字[1999]1283号文件颁布《建设期项目前期工作咨询收费暂行规定》计取。
4)造价咨询费按照冀价费发[2007]205号文件计取。
5)招标代理费依据国家计委计价字[2002]1980号“关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》”的通知，采用差额累进法进行估算。
6)工程监理费按照《河北省建设工程费用标准》计取。
7)建设单位管理费按照财政部财建[2002]394号文确定。
8)环评费：依据国家发改委、国家环保局关于规范环境影响咨询收费的通知，计价格[2002]125号文确定;
表15-1工程建设其他费用估算表
河北省某大型粮食深加工和仓储物流中心建设项目可行性研究报告案例
(4)项目预备费
该项目只计取基本预备费，根据建设项目本身的特点，该项目预备费投资按照前两项费用之和的5.06%计取为4387.80万元。
2.流动资金
参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，按分项详细估算法估算。依据本项目的特点，流动资金估算为18863.07万元。
3.项目建设投资
项目建设总投资=固定资产投资总额+流动资金
=101136.93万元+18863.07万元
=120000万元
15.2资金筹措
本项目建设总投资为120000万元。全部由企业自筹解决。
第十六章 项目投资效益分析与评价
16.1评价依据
16.1.1评价方法和参数依据
16.1.2财务会计依据
16.2基础数据与参数
16.2.1建设期
16.2.2项目计算期
16.2.3基准收益率的确定
16.3销售收入与税金估算
16.3.1营业收入
按照年仓储粮食60万吨，年加工生产面粉14万吨(其中8万吨销售、6万吨用于食品加工)，挂面5万吨、馒头面条等食品1万吨的规模计算，项目开展的主营业务及销售收入如下：
(1)粮食仓储收入：60*500=30000万元
(2)物流配送收入：60*200=12000万元
(3)粮食深加工产品收入
优质面粉：8*2000=16000万元
挂面：5*4500=22500万元
馒头等食品成品：0.5*6500=3250万元
面条等食品半成品：0.5*3000=1500万元
通过分析收入汇总，项目年营业收入为85250万元。
具体营业收入见附件。
16.3.2税金及附加
需要计算的经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。该项目正常年份应缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加，税率分别为10%、7%、4%，分别为2906.32万元、203.44万元、116.26万元。
营业收入、营业税金及附加和增值税估算表见表4。
16.4总成本费用估算
根据现行财务制度规定，企业的总成本按产品生产成本及管理费用、财务费用、销售费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，按直接材料、工资及福利费、折旧费、修理费、无形及递延资产摊销费、其他费用、财务费用、销售费用等成本要素进行测算。
16.4.1直接材料
单位产品直接材料成本中的原材料、包装物、燃料及动力成本，按企业提供的有关资料测算。
16.4.2工资及福利费
本项目劳动定员480人，年收入按24000元测算，福利费按工资的14%提取。
16.4.3折旧费
预计本项目固定资产投资4846.4万元，折旧费按直线法、残值率5%测算。折旧年限：建筑物30年，设备10年。
16.4.4修理费
修理费按新增固定资产原值的2%计算。
16.4.5其他费用
其他费用包括差旅费、招待费、交通费、办公费用、劳动保护费用、职工养老保险费、医疗保险费等，按销售收入的3.5%估算。
16.4.6财务费用
流动资金短期贷款应付利息计入当期财务费用。
16.4.7销售费用
销售费用主要为产品的广告宣传、运输及“三包”服务等费用，按销售收入的5%测算。
16.4.8总成本费用
预计本项目在正常生产年份的总成本费用为68200万元，见附表2。
固定资产折旧费测算见附表3。
16.4.9总成本费用分析
根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本;项目财务评价则采用经营成本。
(1)固定成本：固定成本是指在一定的生产规模限度内，不随产量量等因素的变化而变化的成本。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、其他费用等。预计本项目正常生产年份的固定成本为12013.1万元。
(2)变动成本：变动成本是指随产量因素的变化而变化的成本，包括产品直接成本、销售费用等。预计本项目正常生产年份的变动成本为56186.9万元。
(3)经营成本：按项目财务评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为：
经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用。
预计本项目正常生产年份的经营成本为60865.6万元，见附表4。
16.5 利润与利润分配
从附表5中可以看出，本项目正常生产年份的销售收入为85250万元，总成本费用68200万元，销售税金及附加319.7万元，利润总额为16730.3万元。
各年实现利润按25%交纳所得税，预计正常经营年份所得税后利润为12547.7万元。
16.6 项目财务分析
16.6.1财务内部收益率(firr)
按照《方法与参数》的规定，财务内部收益率(firr)系指项目计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：
式中： 为现金流入， 为现金流出，下同
本项目所得税前及税后全部投资财务内部收益率(firr)计算结果分别为16.38%和13.18%，均超过设定的财务基准收益率10%。(详见附表6)
16.6.2财务净现值(fnpv)
按照《方法与参数》的规定，财务净现值(fnpv)系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算项目计算期内各年净现金流量的现值之和。
式中ic为基准折现率，本项目为10%。
本项目所得税前及税后全部投资财务净现值(fnpv)计算结果分别为29047.55万元和11955.15万元。(详见附表6)
16.6.3投资回收期(pt)
按照《方法与参数》的规定，投资回收期(pt)系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。其计算公式如下：
本项目所得税前及税后投资回收期(pt)经计算分别为5.0年和5.9年(不含建设期)。(详见附表6)
16.6.4盈亏平衡分析
盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点可采用生产能力利用率表示，计算公式：
bep(c)= 计算表明：该项目达到设计生产能力41.79%时，企业就可保本，因此以产量分析，企业的安全程度大，抗风险能力较强。
16.7 财务评价结论
本项目运营后，可实现营业收入85250万元，利润总额16730.3万元，所得税额为4182.6万元，税后利润为12547.7万元，税后财务内部收益率13.18%，净现值11955.15万元(ic=10%)，投资回收期5.9年(不含建设期)。
综合以上分析，该项目盈利能力、盈亏平衡、财务收益分析较好，表明该项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，具有财务上的可行性。
第十七章 社会效益评价
第十八章 结论和建议
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