第一章 项目概况
第一节 项目概况
一、项目基本情况
项目名称：湖南某房产开发项目
建设地点：湖南省
投资额：56492万元
建设内容：项目规划总用地面积为105000平方米，规划净用地面积为67600平方米，道路(含绿化用地)面积为11700平方米。项目规划总建筑面积约为244879.51平方米，其中：住宅建筑面积约为186656.48平方米，商业建筑面积约为19641.65平方米，地下车库面积约为38568.80平方米。项目共20栋高层住宅，楼高20-30层不等，容积率为3.05，建筑密度为18.39%，绿化率为42%，共设计停车位1238个，其中地上205个，地下1033个。
湖南省某房产开发项目可行性研究报告案例
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二、研究项目主要结论
第二节 可行性研究报告的编制依据
第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围
第二章 项目建设背景及必要性分析
第一节 项目建设背景分析
2003年7月，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(史称国务院18号文)，明确房地产业为国民经济支柱产业，提出充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，促进房地产业的持续健康发展;8月，中国人民银行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。在重大利好刺激下，蓬勃兴起的房地产业和房地产市场赢得了快速发展，并迅速成为支撑国民经济快速增长的重要引擎之一。而就在此时，房价也开始一路飙升，并由此拉开了我国楼市宏观调控的序幕。
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第二节 项目建设必要性分析
第三章 项目市场分析
第一节 项目地社会经济发展状况
1、gdp高速增长，综合实力显著增强
2010年，项目地实现地区生产总值4547.06亿元(按当年价格计算)，同比增长15.5%。分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%;第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%;第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%;第一、二、三次产业分别拉动gdp增长0.2、9.8和5.5个百分点，三次产业对gdp增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。从季度年，全年经济低开高走，四个季度的gdp累计增幅分别为14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。从竞争力来看，项目地生产总值在全国省会城市排名由第12位跃升到第7位，规模工业产值由第15位跃升到第7位，综合竞争力在全国省会城市中排名第6，所辖四县(市)全部进入全国县域经济竞争力百强。从首位度来看，2010年项目地的经济总量、规模工业、社会投资分别接近或超过全省的30%，辖内的税收收入、对外贸易、企业利润更是接近或超过全省的二分之一。
图表 1：地区生产总值及增速
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第二节 项目地房地产发展状况
1、土地供应量、成交量回暖，价格大幅上扬
2010年，项目地土地市场出现回暖，全年供需两方面相比于2009年均小幅上扬，供应建筑面积同比上升14.59%，成交建筑面积同比上升10.31%;虽然供应成交面积仍处在一个较低的水平，但成交楼板价却上涨到1054元/平方米，相比2009年大幅上涨，同比达到45.18%，基本与2007年高峰期的楼板价持平。
图表 2：2007-2010项目地土地工艺管面积、成交总建筑面积及均价
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第三节 项目swot分析
1、优势分析
(1)规模优势。本项目共占地43万平方米，建筑面积约合134万平方米。区域内建筑面积百万平方米以上的项目有两个，这两个楼盘距本项目都比较近，虽相互竞争，同时也互为补充，为项目所处区域提高了社会关注热度，也有利于在消费者心目中形成大型住宅项目聚集、未来配套完善、市场发展潜力不可小觑的城市新片区。
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第四章 项目开发设计及营销规划
第一节 项目设计构思与布局
1、项目设计构思
(1)面对居住环境。秉承“南北联系、东西互融”的规划理念，顺应带状地块形态，建立南北公共景观轴，将中心区景观与小区组团景观有机联系起来，同时设置东西贯通的景观生态脉络，承接一期景观资源。建筑群最大限度地向景观面展开，同时高度关注建筑与环境的关系，充分利用周边景观资源，注重生态的渗透性、生长性及连续性，强调建筑与景观的结合，建筑与建筑互为景观，努力创造出多层次、多形态、多方位的生态环境系统与城市轮廓线。
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2、项目规划布局
(1)规划结构：“一廊、一环、三区”
“一廊”——休闲生态绿廊：从东南向人行入口至中央绿化带，沿线规划设计多种活动场所(与场地)和休息平台，使整个廊道形成整体，统领整个小区空间结构，以展现和诠释休闲、文化为主线的景观绿廊，也是住区居民共享的绿色资源。
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第二节 项目营销规划
1、销售预测
根据总体规划图，本项目产品类型为住宅、商业和产权车位，均为出售，各类型产品面积详见下表。
图表 3：项目分物业形态面积明细及销售安排表
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2、营销策略
本项目为“国家级节能示范重点居住区”，以可持续发展为理念，将绿色能源、可再生能源的高新技术应用于项目，为市场提供高舒适度、高环境品质、高能效比的高科技生态住宅。
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第五章 项目选址及建设条件
第六章 总图运输及公用辅助工程
第一节 项目建设目标
第二节 项目建设指导思想
第三节 建设方案
第四节 辅助公用工程及设施
第七章 项目环境保护
第一节 设计依据
第二节 主要污染源、污染物及防治措施
第三节 绿化设计
第四节 环境影响综合评价
第八章 项目能源节约方案设计
第一节 用能标准和节能规范
第二节 能耗状况和能耗指标分析
第三节 节能措施综述
第四节 节能措施
第五节 其他节能措施
第九章 职业安全与卫生及消防设施方案
第十章 企业组织机构、劳动定员和人员培训
第一节 企业组织机构设置
图表 5：项目组织机构图
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第二节 劳动定员和人员培训
第十一章 项目实施进度与招投标
第一节 项目实施进度安排
第二节 项目实施进度表
项目总体工期时间为15个月，从2010年10月至2011年12月。本项目具体的实施进度如下表所示：
图表 6：项目实施进度表
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第三节 项目招投标
第十二章 项目总投资与资金筹措
第一节 估算范围
房地产项目投资主要由开发成本和开发费用两部分组成，其中：开发成本也就是项目直接成本，具体包括土地费用、房屋开发费用、前期工程费用、其他费用以及不可预见费用等;项目开发费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在现场开展组织管理所发生的各种费用，与企业经营管理销售相关的各项管理费用、财务费用等。
第二节 估算依据
第三节 编制说明
第四节 项目总投资估算
依据国家和省、市的相关规定，滨江花园房产项目二期总投资额为56492万元，其中土地费用6784万元、前期工程费用1390万元、房屋开发费用34890万元、不可预见费用1171万元、其他费用155万元、项目开发费用6103万元、报建费用6000万元，具体见下表。
图表 7：项目总投资估算明细表
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第五节 资金筹措
1、资金来源
项目二期建设投资的资金来源主要有三个渠道：
(1)资本金。遵照有关规定，项目由开发公司承诺出资本金19772万元，并保证在项目运作期内及时到位。项目二期占地约157.5亩，总投资约5.6亿元，项目法人资本金占投资比重35%，达到资本金制度的要求。
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第十三章 项目经济效益分析
第一节 评价依据
第二节 营业收入和税金测算
1、主营业务收入
项目二期预期销售收入为107178万元，销售净收入为 98068万元。
图表 8：项目销售收入与税金测算表
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第三节 成本费用测算
第四节 利润测算
第五节 财务效益分析
1、财务净现值。财务净现值(financial net present value，简称fnpv)是项目寿命期内预计的净现金流量，按照事先给定的标准(或基准)收益率逐期折现的现值之和。它是考察和评价项目盈利能力的重要动态指标，一般来说，净现值若大于或等于零，项目可行;反之，则项目不可行。财务净现值的具体计算过程与结果如下：
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第六节 项目敏感性分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
敏感性分析是不确定性分析的重要内容，其目的是要在充分了解和掌握项目风险因素及风险程度的情况下，考察开发项目抗风险的能力。
根据相关市场调查，并结合本案的实际情况，影响项目财务收益的不确定性因素主要是投资开发成本和商品房销售价格。因此，下表分别计算了以上两个因素上下波动10%时，项目主要财务评价指标(所得税前)的变动情况。
图表 14：项目敏感性分析一览表
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第八节 项目评价总论
第十四章 社会效益分析
1、引进先进的住宅开发理念，推动项目地房地产业的发展
项目承建单位将充分考虑本地人的需求，将中国现代主义城市规划、建筑设计及景观艺术的理念与方法和中国历史源流与时代精神相结合，努力创造出一种真正可持续发展的产品，首先在规划上强调与自然环境的和谐，通过房型设计、人车分流、景观营造和星级物业等多方面打造和树立品牌形象，着眼于长远发展，而这必将会带动项目地房地产从开发思路到服务观念的巨大转变和提升。
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第十五章 建设项目风险分析及控制措施
1、政策风险与防范
近几年，国家为稳定经济发展，切实提高和改善人民生活，明显加大了宏观调控的力度，政策频繁，各种宏观调控政策的组合拳正以前所未有的密度和力度为过热的经济降温，其中有些政策对房地产开发行业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划，并严格按规操作，有序推进。
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第十六章 结论及建议
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