第一章 项目总论
第一节 项目概况
一、项目基本情况
1、项目名称
天津某酒店综合体项目投资开发
2、项目建设地点
本项目建设地点位于天津市市区中部
3、项目承建单位
4、项目建设内容及规模
5、项目建设周期
二、项目结论
第二节 编制依据及原则
第二章 项目建设环境
第一节 政策环境
第二节 经济环境
第三节 市场环境
房地产投资在此前十年处于黄金期，投资热度居于高位，外资、国企资金、大型民企资金、民间私募资金、信托保险资金、金融投资等各方资金都争相流入房地产行业，也因此造成房地产行业竞争增加，房价一路走高。这与国家此前的金融政策和扶持策略有关，随着房地产行业的快速增长，国家从2010年频频出台房地产调控政策，主要集中在限贷、限购、限价，官方也多次表态调控决心，决心通过政策调控保持房价稳定，促使房地产市场持续健康发展。
调控以及紧缩性的财政政策会带来房地产市场投资增速逐步放缓。房地产市场逐渐出现资金紧张状况，出现个别中小企业转行的局面，房地产领头企业也进入了“储现金、去存化”的阶段。房地产开发商应对调控政策的主要手段就是储备现金、少拿地，经营策略为重点跑量。
第三章 项目建设的必要性和可行性
第一节 项目建设必要性
第二节 项目建设可行性
第四章 项目产品市场分析
第一节 酒店市场分析
一、酒店市场概况
随着天津经济发展、城市地位提升、国际合作增多，对星级酒店的需求将越来越大，而目前天津星级酒店在规模及数量上都低于北京、上海等一线城市，发展水平仍然处于较为落后态势。
图表 1：三城市酒店数量统计表
我国加入世贸组织后，天津作为现代化港口城市和北方重要经济中心己经成为经贸活动和商务旅游的热点地区。不仅如此，天津将承办2010年夏季达沃斯论坛，知名度在不断提高，加之海河两岸的大规模开发建设和京津地区为主的环勸海经济圈建设，上述因素都促使天津客流量大增，受此拉动作用的影响，天津酒店市场面临着一次快速发展的商机。
二、天津酒店供应分析
截至目前为止，天津市内六区五星级酒店共有9家，四星级酒店共有18家，其中已通过旅游局审批的五星级酒店有3家，四星级酒店有16家。部分酒店的硬件条件在规划之初就朝着相应星级标准的方向去建设，但由于没有通过旅游局星级评定或暂未向旅游局发出评定申请，因此部分酒店只能以准星级酒店的身份在市场中出现。
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三、天津酒店需求分析
第二节 酒店式公寓市场分析
一、酒店式公寓市场供应分析
二、酒店式公寓客源特征分析
天津酒店式公寓客源主要为在津外籍人士，近年来，随着外地企业进津，酒店式公寓中外地高端人士逐年增多。
上世纪90年代天津酒店式公寓的需求方主要为欧美客户，随着円、韩、港澳外资在天津的发展，租住酒店式公寓的业主也产生变化：日籍人士多以项目团队为单位来津居住，受任期所限，他们多会选择租赁一些成熟商圈内的高端服务式公寓，为酒店式公寓的最大客源;在津的欧美籍人口单身人士较多，他们和円籍人士一样会选择一些服务式公寓居住，同样注重商业、商务配套37。在津韩企虽然较多，但韩籍人士多是“举家搬迁”，在津置业的可能性较大，偏好于具有成熟商圈环境、交通相对发达、周边生活配套齐全、租金适中的房子居住，因此选择酒店式公寓的相对较少。
……
三、运营模式和市场预测
1、运营模式
本项目为尽快回收资金，酒店式公寓拟采用分割产权销售的模式，参考天津市房地产市场现状，结合目前天津酒店公寓租售情况，预计本项目酒店公寓销售价格约为40000元/平方米。预计3年内可销售完毕。
2、市场发展趋势预测
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第五章 项目建设规模和建设方案
第一节 建设规模
一、建设内容
本项目业态定位为白金五星级酒店和精品酒店式公寓，其中酒店的客户人群将主要面向来津的高端商务、旅游人群，并可承接高端的大型庆典、宴会;酒店式公寓将主要面向区域内高档楼宇中的大型外资、国内企业集团的高管人士。
二、建设规模
本项目酒店建筑规模约6.35万平方米，其中利用地下空间2.0平方米设置相关配套用房，地上建筑面积4.35万平方米41。
第二节 建设方案
第六章 项目选址
第七章 项目环境保护
第八章 项目能源节约方案设计
第九章 职业安全、消防设施及劳动卫生方案
第十章 企业组织机构、劳动定员和人员培训
第十一章 项目实施进度
第十二章 项目总投资与资金筹措
第一节 估算范围
本项目建设投资估算范围主要包括：工程建设费、项目设备与工具购置费、设备安装费、预备费、流动资金及其它费用等。
第二节 估算依据
第三节 编制说明
第四节 项目总投资估算
一、工程建设投资费用
本项目建设投资总额为217000万元，其中建设投资216493万元，流动资金为507万元，具体见下表所述。(图略)
二、项目流动资金估算
结合本项目的实际情况，采用分项详细测算法对本项目流动资金需求量进行测算。经估算，项目铺底流动资金为507万元。(具体见附表《流动资金估算表》)
三、项目总投资估算
第五节 资金筹措
要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：
1、及时准确编报项目资金使用计划。
2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。
3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。
项目总投资217000万元，项目资金来源：申请银行贷款140000万元，企业自筹77000万元。
第十三章 项目经济效益分析
第一节 评价依据
第二节 营业收入和税金测算
1、主营业务收入
酒店:预测标准间均价为1800元/间/天，套房为3000元/间/天，总统套房为35000元/间/天，全部客房满负荷(70%)的年收入为13356万元;
会议：预测日收入5000元，全年满负荷(50%)收入为126万元;
餐厅：中餐厅、西餐厅、大厅、酒吧日总接待能力为2700人，人均消费100元，餐厅全年满负荷(80%)收入为19440万元。
娱乐设施:总接待200人计算，人均消费100元，全年满负荷收入(80%)为706万元。
酒店式公寓：酒店式公寓的出售价格为40000元/平方米。
具体收入如下表所示(略)
2、营业税金及附加
3、增值税
第三节 成本费用测算
第四节 财务效益分析
本项目财务基准收益率取行业基准收益率10%。
根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。
1、净现值npv
财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。
项目净现值npv为：所得税前npv= (1+i)-t=178397.46万元，所得税后npv为160246.26万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。
2、内部收益率irr
财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。
当npv= (1+i)-t=0时，求出的i值即为该项目的内部收益率。经计算求出所得税前irr=12.48%，所得税后13.98%，大于基准收益率10%。说明该项目的动态收益是可行的。
3、投资回收期pt(不包含建设期)
从现金流量表求得，其计算公式是：
计算得出所得税前动态投资回收期为4.65年，所得税后动态投资回收期为6.04年。
4、销售利润率
从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力很好。
第五节 项目盈亏平衡分析
第六节 项目评价总论
从上述财务盈利能力分析看，项目财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、投资利税率四项财务评价指标均优于行业基准值;从盈亏平衡分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，从财务角度评价，本项目是可行的。
第十四章 建设项目风险分析及控制措施
第一节 政策性风险及控制
第二节 市场竞争风险分析及控制
第三节 技术风险及控制
1、依赖核心技术人员的风险
目前，项目承建公司所采用技术为国内先进技术。但在新经济时代，高新技术更新换代的速度日益加快，如果项目承建公司不能持续进行技术创新，则将影响公司的产品创新和业务创新，使公司市场竞争力减弱。
2、产品性能与技术更新风险
技术开发与创新是公司的持续发展的源泉。新技术、新产品的开发与设计需要投入一定的人力、物力，在市场需求分析、技术可行性分析、产品规划、立项、初样开发设计、初样产品测试、正样开发设计、正样产品测试、中试生产、中试验证测试、量产等各阶段都面临着种种不确定因素，诸如开发出的产品存在不能预知或现阶段不能克服的技术缺陷、产品开发成功后仍存在能否及时产业化的问题。
防范措施：
1、建立健全研发制度，对产品开发全程进行跟踪控制，强化阶段性成果的验收和文档管理，并执行标准化，研究成果在各个研发小组之间实现共享。
2、构架科研开发计算机局域网络，研究成果经过严格的制度程序由专职部门对外发放、传递，有效避免产品研发成果完全依赖核心技术人员的风险。同时，加强对关键岗位人员的素质教育、技能培训和管理等，并且建立严格的内部保密制度，注意核心技术的保密。
3、通过技术人才的引进与研发中心的建设，形成产品、技术持续创新的机制，采取“生产一代、研发一代、预研一代”的研发模式，逐步提高快速开发新产品、产品工艺水平和可靠性的能力。
第四节 不可抗力风险分析及控制
在项目持续经营的发展过程中，诸如地震、洪灾等不可抗拒的自然灾害可能对项目造成一定的破坏。
防范措施：
为防止不可抗拒自然灾害的发生避免投资损失，可对财产进行投保，即使出现不可抗拒的自然灾害，投资利益也可得到保护。
该项目在经济上具有较强的抗风险能力，即在外部市场各种不利因素影响方面，具有较强的抗风险能力，但在经营过程中，企业应随时注意外部各种因素的变化，以便及时调整营销策略，使项目能持续稳定的向前发展。
第十五章 建设项目可行性研究结论及建议
第一节 建设项目可行性研究结论
本项目拟建设的酒店为五星级酒店，酒店式公寓也为高端产品。根据前文所述，目前我市五星级酒店有11家，酒店式公寓有10家。酒店方面，我市正在筹建新的五星级酒店，到2010年预计总体数量将达到21家，但无论相比上海、北京等先进地区，还是面对市场需求来说，都还有相当大的差距。本项目投入市场，将会增加高端产品供应，缓解市场供给不足，优化酒店、酒店式公寓的市场产品结构。
第二节 建设项目可行性研究建议
1、确定发展方向“保持增长、持续发展”，并制定“提高盈利能力、持续扩大规模，控制经营风险，提高管理能力，强化执行力建设”的经营管理思路。同时制定战略规划，将各产品经营业务战略细化到实施层面，并以此作为今后的发展纲领，逐层逐次开展工作。
2、产品、市场的拓展是公司实现规模扩张的关键，在行业管理能力提升的基础上，应着力开拓产品的新市场，利用现有市场平台和技术平台拓展新产品。
3、进一步提升产品开发能力：产品开发全过程职能发展均衡，产品开发全过程周期进一步缩短，技术平台能力进一步提高，加强技术储备、技术平台的应用能力、产品创新能力、行业应用创新能力，重点加强研发专家队伍能力建设工作。
4、发展和完善供应链管理的各项职能：提高供应商管理水平，寻求与供应商实现价值共赢的机会点;提高一体化物流管理水平，提高存货周转率，降低经营风险;提高产品制造管理水平。
5、供应链管理工作：供应链体系上，首先重点解决工艺和质量能力问题;其次，重点采取管理措施和技术措施，解决内部存货周转问题;采购管理上，重点在供应商认证与体系管理、降低独家供货风险，构建采购质量、交付、成本的核心竞争力。
6、建议围绕项目业务发展的需要，全面提高人才选拔、培养、考核、激励水平，重点关注核心管理、业务和技术人才的内部培育和梯队建设，通过高端人才引进、外部资源利用、内部研发团队培养多种举措，提升研发专家队伍能力建设。
7、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，做好前期准备工作，确保工厂选址、资源配置等工作的顺利进行，也尽快落实项目资金的筹措，确保项目的实施进度按计划落实并顺利完成，使项目早投产、早见效。
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