第一章 项目总论
第一节 项目基本情况
一、项目名称
江西省某禅寺建设项目可行性研究报告。
二、项目投资单位
三、拟建设地点
四、项目建设内容与规模
本项目旨在建设以佛教文化体验功能为核心，集佛教朝拜、观光游览、休闲度假、康体养生、登山健身、特色餐饮为一体的佛教主题文化旅游区。建设内容主要包括佛教文化禅修区、佛教文化休闲区、城市休闲娱乐区以及配套服务设施;其中佛教文化禅修区及配套服务设施占地600亩，佛教文化休闲区及城市休闲娱乐区占地2000亩。
江西某禅寺建设项目可行性研究报告案例
五、项目性质
项目为迁建项目。
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六、项目总投资及资金筹措
项目总投资5亿元，其中自筹1.5亿元，通过风险投资融资筹集3.5亿元。
七、项目建设期
项目建设期2.5年，2013年1月-2015年6月。
八、项目主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见下表。
图表 1：项目主要技术经济指标
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第二节 编制依据和原则
一、编制依据
二、编制原则
第三节 可行性研究结论
一、经济效益
项目的总投资额为5亿元人民币，建设周期为2.5年。经测算，所得税前项目财务内部收益率为31.56%，项目的净现值为52371.91万元，静态投资回收期为3.39年(不包括建设期)。所得税后项目内部收益率irr为24.68%，全部投资财务净现值npv为34049.74万元，静态投资回收期为4.07年(不包括建设期)。整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理所得税前后净现值npv均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。所得税前后irr均大于行业基准收益率，说明该项目的动态收益是可行的。
二、社会效益
随着经济的发展和居民生活水平的提高，人们对旅游的需求越来越大，同时由于现代生活压力的加大，人们对于精神生活的需求空前强烈。而佛教作为历史悠久的宗教之一，对人们具有启迪、安慰、寄情作用。因此，双重需求的影响使得佛教旅游日益受到人们的偏爱。基于此，本项目建设集佛教朝拜、观光游览、休闲度假、城市休闲娱乐、康体养生、特色餐饮为一体的佛教主题文化旅游区。能够为人们提供佛教旅游的好去处，更好地满足人们的旅游需求。
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三、项目总体评价
本项目的市场定位是以江西省为基点，向其他地区辐射，为全国游客提供佛教旅游休闲场所，增加政府税收，丰富当地旅游资源。因此，项目建设和成功运营，具有重大的现实意义。
……
第二章 项目建设环境分析
第一节 政策环境
一、国家出台政策促旅游发展
随着经济的发展和居民生活水平的不断提高，休闲旅游逐渐发展成为人们生活中必不可少的一部分。为更好地满足人们对于旅游的需求，近年来国家出台了多项政策来促进旅游业的发展。
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二、中国宗教政策得到落实
新中国成立以来，中国政府在对宗教的态度上曾经走过了一段弯路。但十一届一中全会以后，中国大陆的宗教政策逐渐解冻。中华人民共和国新宪法规定中华人民共和国公民有宗教信仰自由。之后，一些有关宗教的法规法令相继出台。根据中央的政策精神，一些地方性宗教政策法规也纷纷出台。
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第二节 经济环境
一、经济快速发展为项目建设提供良好宏观环境
在复杂的环境中，我国经济保持较快的增长势头。
2011年，我国国内生产总值471564亿元，比上年增长9.2%。其中，第一产业增加值47712亿元，增长4.5%;第二产业增加值220592亿元，增长10.6%;第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.1%。
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图表 2：2008-2012年我国国内生产总值及增长情况
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二、居民收入的不断增长为项目提供了良好的消费基础
近年来，我国城乡居民收入持续稳定增长。2012年，城镇居民人均总收入26959元，人均可支配收入24565元，比上年名义增长12.6%;扣除价格因素实际增长9.6%，增速比上年加快1.2个百分点。全年农村居民人均纯收入7917元，比上年名义增长13.5%;扣除价格因素实际增长10.7%，比上年回落0.7个百分点。
居民收入水平的不断提高为旅游提供了坚实的物质消费基础。
图表 3：2008-2012年我国城镇和农村居民收入增长情况
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第三节 社会环境
改革开放以后，国家大力发展旅游业，各地旅游景点的修建、出行交通、酒店、餐饮等相关配套不断完善，国家法定节假日确立，国民旅游休闲意识逐渐从无到有，并且成为国民生活重要组成部分。尤其是近几年来，随着国民旅游休闲计划纲要的提出，带薪休假制度的建立和完善，旅游休闲已然成为国民热爱的一种生活方式，从近年五一小长假、十一“黄金周”民众出游井喷的壮景便可见端倪。
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第四节 地区环境
江西佛教旅游资源在全国佛教旅游资源大体系中占据着重要的地位，通过全方位比较，江西佛教旅游资源具有以下四个显著特征。
1、分布面广，资源丰，密度好，适宜旅游线状开发
据《江西通志》不完全统计，东汉末年至晚清时期，众多寺院广布于全省各地，江西全省先后兴建佛教寺院达1100多所(另一说为约上万所)，可谓无一县市不见佛教踪迹。这种分布状况从时空角度观察又具有明显的相对集中性，例如时间上集中于两晋、唐、宋，出现三个高峰期，空间上则形成庐山、南昌、宜丰、宜黄、吉安、修水等几个中心区域，佛教资源丰富，密度良好，适宜旅游线状专项产品的开发。
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第三章 项目建设必要性和可行性分析
第一节 项目建设必要性
一、满足民众对精神生活的强烈需求
改革开放以来，中国经济建设取得举世瞩目的成就，社会生产力飞速发展，同时经济全球化、一体化空前加速。影响到精神生活领域，各种生活方式和价值观相互碰撞。许多人在纷繁复杂的社会现象面前，丧失了目标和理想，精神上无所寄托，据广东某地方报纸调查显示，近九成的职场人士感觉不快乐，这是社会大变革导致的信仰危机。而宗教对现实世界的人类具有明显的启迪、安慰、寄情作用。而佛教是世界三大宗教之中，历史最悠久的。
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第二节 项目建设可行性
一、项目建设受到当地政府的大力支持
在宏观政策允许的情况下，当地提供了最大的优惠政策招商引资;同时在2012年6月16日，井冈之星红色文化研究院院长、高级根雕美术大师、中华宗教慈善基金会副主席一行与深圳市宗教文化研究会会长、深圳市儒释道文化研究中心理事长、中华民族宗教文化促进会及中华宗教文化系列活动组委会执行主席来到项目区考察禅寺建设。另外在项目建设用地方面，得到了政府的极力支持等。
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第四章 项目行业市场现状和前景分析
第一节 我国旅游产业市场分析
一、市场需求状况分析
近年来，随着经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，休闲娱乐越来越成为人们工作之余不可缺少的一部分，出门旅游便受到越来越多人的追捧。2006年以来，我国国内旅游人数呈现逐年增长的态势，2006年国内接待游客数量已达到13.8亿人次，截止到2011年底增至25.5亿人次，年均增长率达到13.2%，旅游市场不断升温。
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第二节 宗教旅游发展分析
一、宗教及宗教旅游概述
宗教旅游的含义在学术讨论中并未形成统一的定义，比较为广大学者所认同的宗教旅游的含义是指它不仅仅包括那种拥有强烈或唯一宗教动机的一种旅游形式，还应该包括非朝拜目的的宗教景点景区观光、修学以及游憩行为。
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第三节 佛教旅游发展分析
一、佛教旅游定义
佛教旅游是以佛教景观(旅游资源)为依托，以佛教文化为内容，为旅游者提供的富有特色的旅游形式。一般来说，凡是围绕佛教旅游资源开展的旅游活动都可视之为佛教旅游，不仅包括佛教徒因宗教目的而从事的旅游活动，也包括非佛教徒处于兴趣、好奇，游览佛教圣地、观赏佛教建筑、体验佛教特色文化等相关的旅游活动。
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第五章 项目建设地情况
第一节 项目地区自然环境
第二节 社会环境现状
第三节 旅游产业发展
第六章 项目建设和发展规划
第一节 项目选址要求
根据本项目规划的功能特点，要求项目建设区拥有较好的自然条件和良好的交通、基础设施、公共设施等方面的相关配套。
第二节 项目规划和设计
一、项目规划原则和建设目标
1、保护资源的原则
(1)保护的真实性原则
“真实性”原则是保护世界文化遗产的基本原则。“真实性”是文化遗产价值保护的基本要素，因此在对寺庙园林进行规划设计时首先应最大限度的保留文化遗产的原存部分，必须保证各种历史文化资源不被破坏、窜改或移动，保护历史真实性、生活的真实性;对必须进行维护修复的部分，采取最必要措施原则，要求把保护措施控制在最低限度之内，以维护寺庙原来的历史风貌。
……
第三节 项目建设内容
一、项目建设内容
项目将通过延伸佛学体验的深度、丰度和广度，引领新型佛教旅游方式，令游客全方位多层次获得对佛学的体验与感悟。
第七章 环境保护
第一节 执行标准及排放标准
第二节 当地环保部门对本项目建设的要求
第三节 主要污染源、污染物及防治措施
一、项目建设期环境保护
二、项目运营期环境保护
三、环境影响综合评价
第八章 劳动保护与消防
第一节 劳动保护
第二节 消防
第九章 节能方案分析
第一节 节能的必要性
第二节 能耗分析
第三节 节电措施
第四节 节水措施
第五节 建筑节能措施
第十章 建设期限和实施进度安排
第一节 项目实施规划
第二节 项目的开发建设
第三节 项目工程招标方案
第十一章 项目组织管理与运行
第一节 项目组织管理
第二节 项目运行管理
第三节 劳动定员
第十二章 投资估算和资金筹措
第一节 投资估算依据
根据项目规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时我们遵循谨慎性及重要性原则，对预测期间费用、预测成本报表、预测损益表和预测现金流量表做了一定的合并和处理。为了保证预测的客观性和真实性，对预测数据均采取了多种途径的测算和验证，从而确保了评价结果的可信度。
……
第二节 投资估算
根据建设内容初步估算，本项目总投资为5亿元，在项目开发时的投资估算具体如下。
一、建设投资估算
项目建设投资估算额为40707万元，详见附表《建设投资估算表》。
二、总投资估算
项目总投资估算额为5亿元，详见下表：
图表 16：项目投资估算表
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第三节 资金筹措
本项目计划总投资额为5亿元，建设投资40707万元，流动资金为9293万元，其中项目承建公司自筹获得1.5亿元，通过风险投资融资获得3.5亿元。
第十三章 财务效益、经济和社会效益评价
第一节 财务评价
一、评价依据
二、营业收入及税金测算
1、营业收入
项目营业收入来源为香火收入、法事收入、禅修班学费收入、牌位寄放收入、万佛塔观音像祈福收入、城市休闲娱乐区门票收入及区内其他旅游服务收入(主要包括素食品尝、住宿需另外消费)、商铺租金收入和住宿、停车等收入，具体估算如下：
……
2、营业税金
根据国家规定，这里将营业税统一规定为营业收入的5%，城市建设维护税和教育费附加分别按营业税的5%、3%估算。
经测算，项目达产后年营业税额为1308.48万元;城市建设维护税为65.42万元，教育费附加39.25万元。
……
三、成本费用测算
总成本费用由生产成本和期间费用组成。
1、生产成本测算
生产成本由原材料、水电、工资及福利费及运营费用组成。
(1)原材料费用
本项目主要是提供各种服务，不涉及产品的生产，所需原材料主要为香、锡箔纸及日常伙食原材料等易耗品，按照销售收入5%的比例进行估算。
(2)动力费
图表 20：动力费用估算表
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(3)工资及福利费
……
(4)运营费用
运营费用指为提供服务而发生的各项间接费用，主要包括折旧费、修理费及其他运营费用。
2、期间费用估算
期间费用由管理费用、财务费用、营销费用和其他费用组成。
(1)管理费用
管理费用是指企业的行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各项费用，主要包括管理人员的工资及福利费、办公费、业务招待费、行政管理部门固定资产的折旧费以及其他管理费用。参考企业近年来管理费用水平，并考虑达产后的规模以及管理水平的提高进行估算。
(2)其他费用
其他费用按照企业实际情况计算。
……
四、利润测算
经测算，项目实施后达产年利润总额为15210.28万元。
根据有关文件，企业所得税按应纳税额的25%缴纳，盈余公积金按税后利润的10%进行计提。具体见附表《项目利润与利润分配表》。
图表 23：项目投产后利润估算表
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五、财务分析
1、投资利润率及投资利税率
项目投资利润率=项目达产后年利润总额/总投资额×100%=26.74%。
项目投资利税率=项目达产后年利税总额/总投资额×100%=29.28%。
2、销售净利率
销售净利率反映企业销售收入的获利能力。
经测算：本项目达产年销售净利率为42.57%。
3、财务内部收益率
财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。
经测算：项目实施后财务内部收益率所得税前为31.56%，所得税后为24.68%。
……
六、项目盈亏平衡及敏感性分析
1、项目盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点(bep)分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素(如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等)的变化会影响投资方案的经济效果。本项目生产能力的盈亏平衡计算如下：
服务能力利用率(%)bep=年固定总成本/(年营业收入-年可变总成本-年营业税金及附加)×100%=34.79%。
2、敏感性分析
本项目的经济效益受诸多因素的影响，现就变动性较大的价格、经营成本、投资等因素对经济评价指标的影响进行敏感性分析。
……
七、财务评价结论
从上述财务盈利能力分析看，项目内部收益率、投资回收期、投资利润率、投资利税率四项财务评价指标均优于行业基准值;从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务角度评价，本项目是可行的。
第二节 社会效益分析
一、社会效益
首先，从项目的经济收益分析可以看出，项目达产后每年为政府增加税收5215.73万元(营业税金及附加1413.16万元;所得税3802.57万元)。项目的实施对当地经济发展将起到积极的促进作用。
……
二、负面影响
通过对项目的环保分析可知，项目建设期间和营运过程中，产生污水、废气、固体废物和噪声等污染物，但经采取相应的环保措施处理后，对周围环境不会造成明显影响。
第十四章 项目风险分析及规避建议
第一节 项目开发过程中潜在的风险及对策
一、建设风险及防范
该项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定因素过多。建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工延迟风险。其中，存在于项目建设阶段的完工风险是建设项目的主要风险之一。
……
二、成本超支风险及防范
在项目的开发过程中，存在成本超支风险，应加以控制及防范。成本控制是指在项目成本的形成过程中，对项目经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本超支风险主要来自于人工费风险、材料费风险、机械费风险等，同时，国家宏观政策、货币的升贬值、物价指数的涨跌等也对其造成一定影响。
……
第二节 项目本身潜在的风险及对策
一、市场风险及对策
受社会旅游和精神文化需求的拉动，当前文化旅游市场需求巨大、目标客户群较多，前景广阔。但仍面临一些现实问题，旅游市场是一个动态市场，受宏观经济、区域经济、消费心理、地域文化等诸多因素的影响，这些不确定因素都将给项目带来一定风险性。
……
二、维护管理的风险及对策
本项目所建设佛教旅游风景区集佛教朝拜、观光游览、休闲度假、城市休闲娱乐等于一体，涉及建筑风格和设备多样，各个功能区管理模式也不尽相同，所以，所以每一环节都对项目运营产生一定影响。
……
三、运作风险及防范
项目建成后，禅寺佛教旅游景区内容较多，体系庞大，能否实现安全、高效、稳定、顺畅的运作，存在一定的风险。
……
第三节 其他风险
一、宏观调控政策风险
国务院常务会议2009年11月25日讨论并原则通过了《关于加快发展旅游业的意见》。国家旅游局有关负责人表示，国务院常务会议提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，不断增进在旅游休闲方面的国民福利。同时，国家“十二五”规划及《中国旅游业十二五发展规划纲要》中也提出了诸多旅游业发展促进措施。然而，旅游业的发展仍旧伴随一定的政策风险。
……
第十五章 可行性研究结论及建议
第一节 可行性研究结论
一、拟建方案建设条件的可行性结论
本项目建设地区具有良好的区位优势，地质稳定，外部水和电等基础设施配套完善，交通方便，有利于游客的往来。因此，本项目建设条件可行。
二、资金安排合理性的可行性结论
资金主要通过项目承建单位自有资金和引进风险投资的方式筹集，项目建设中资金安排合理，不会因为资金问题影响项目进度。
三、经济效益的可行性结论
本项目总投资为5亿元，其中建设投资为40707万元，铺底流动资金为9293万元。建成正常运行达产后每年可实现销售收入26169.65万元，运营期达产后年均净利润为11407.71万元。
……
四、环境影响的可行性结论
本工程建设过程中充分注意环境保护，对“三废”采取了综合治理措施，所有排放物可达标排放，不会对环境造成污染;项目运营过程中产生污染环境的废水、废气和固废也均采用了相应的治理措施，不会对环境造成污染。
五、研究结论总述
综上所述，该项目建设的条件成熟，通过经济、环境保护和经济效益等方面预测分析，不仅项目的盈利能力强，而且抗风险能力大，在项目取得较高经济效益的同时，不会破坏自然环境，故该项目是完全可行的。
第二节 建议
1、本项目投资类别囊括了佛教寺庙、休闲旅游、特色饮食、住宿等几方面的建设，在实际操作过程中需要注意的事项各不相同，如何更好的协调项目规划设计将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目各功能分区规划、交通组织进行深入分析。
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