河北省某温泉养老产业园项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第二章 项目建设单位概况

　　第三章 项目建设环境分析

　　第一节 政策环境

　　随着我国人口老龄化进程逐渐加快，养老问题一直是国家政策重点支持和发展的产业。

　　一、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业的意见》，指导并促进养老服务业的快速发展

　　根据2006年2月全国老龄委办公室、发展改革委、教育部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发的《关于加快发展养老服务业的意见》，对发展养老服务业给出了具体指导意见……

　　第二节 经济环境

　　第三节 社会环境

　　第四章 项目建设必要性及可行性分析

　　第一节 项目建设必要性分析

　　一、本项目是适应人口老龄化发展、解决中高收入老人养老问题的需要

　　养老产业园是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。随着年龄的增长和身体的衰老，老年人对介助、介护服务的需求逐渐增加，对养老产业园的依附性越来越强。依托养老产业园构筑养老服务体系不仅具有方便易行、针对性强、参与面广等特点，而且还能给老人带来认同感和归属感。

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　　第二节 项目建设可行性分析

　　一、养老产业园市场存在较大的需求群体

　　我国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家，截至2011年底，我国60岁及以上老年人口已达1.85亿，占全国总人口的13.7%，以后每年还将以3.2%的速度增长。

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　　第五章 中国养老产业发展分析

　　第一节 中国养老产业发展概述

　　第二节 中国养老产业市场分析

　　一、市场需求状况分析

　　图表 5：中国2005-2011年60岁及以上人口数量和比重

　　二、市场供给状况分析

　　图表 9：2008-2011年我国养老服务机构个数及床位数

　　第三节 我国养老机构经营模式分析

　　目前，国内的老年养老机构经营模式主要有三种：政府、慈善机构合作经营管理、专业公司经营管理、住宅建设与管理相分离的经营模式。

　　第四节 养老产业发展趋势

　　一、养老产业市场发展趋于细分化，向产业化方向发展

　　养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展……

　　第六章 项目建设地情况

　　第七章 项目建设和发展规划

　　第一节 项目规划和设计

　　第二节 项目建设目标

　　第三节 项目建设内容

　　本项目是一个庞大的建设工程，涉及面广，投资回收期长。以养老公寓主体建筑建设为主，同时辅之以老年大学、康复保健医院、休闲中心、健身中心、养生中心、银行、超市、花园等配套设施……

　　第八章 项目用地规划及地点选择

　　第一节 项目用地规划

　　第二节 项目配套要求

　　第三节 项目布局规划

　　本项目整体规划为四大部分，养老公寓规划面积为100亩，休闲娱乐区规划面积200亩，广场、苗圃、花园等绿化规划面积为120亩，另外80亩作为预留用地……

　　第九章 环境保护

　　第十章 劳动保护与消防

　　第十一章 节能方案分析

　　第十二章 建设期限和实施的进度安排

　　第十三章 项目组织管理与运行

　　第十四章 投资估算和资金筹措

　　第一节 投资估算依据

　　第二节 投资估算

　　根据建设内容初步估算，本项目总投资为131343万元，在项目开发时的投资估算具体如下。

　　图表 22：项目投资估算表

　　第三节 资金筹措

　　第十五章 财务效益、经济和社会效益评价

　　第一节 财务评价

　　一、评价依据

　　二、营业收入及税金测算

　　本项目建成后，将获得以下几方面的收入：养老院入住费用(一般标准房与豪华公寓收费不等)、护理收入(特级护理、一般护理及钟点护理)、医疗类收入(保健收入、药品收入、医疗收入)、养生收入、娱乐性收入(棋牌室、健身房等收入)及其他收入。

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　经测算，项目实施后达产年利润总额为20081.26万元。

　　五、财务分析

　　六、项目盈亏平衡及敏感性分析

　　七、财务评价结论

　　第二节 社会效益分析

　　一、社会效益

　　(1)随着经济的发展、人们生活水平的提高以及老龄化程度的不断加速，人们对养老院的需求越来越大，有一些养老院甚至还出现人满为患的局面。中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住养老院的人数达1000余人，养老院正日益获得老年人的欢迎。……

　　第十六章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及对策

　　一、建设风险及防范

　　该项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定因素过多。建设风险是指项目无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，具体包括工程不能完工风险和完工延迟风险。其中，存在于项目建设阶段的完工风险是建设项目的主要风险之一……

　　第二节 项目本身潜在的风险及对策

　　第三节 其他风险

　　第十七章 结论