河北省某养老公寓及养老产业园项目建议书案例

　　项目名称：河北省某养老公寓及养老产业园项目建议书

　　项目性质：新建项目

　　项目地点：河北省

　　项目建设的必要性：

　　项目是适应人口老龄化发展、解决中高收入老人养老问题的需要。养老产业园是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。随着年龄的增长和身体的衰老，老年人对介助、介护服务的需求逐渐增加，对养老产业园的依附性越来越强。依托养老产业园构筑养老服务体系不仅具有方便易行、针对性强、参与面广等特点，而且还能给老人带来认同感和归属感。我国传统的大家庭，正在或者已经被核心家庭取代，老年人和子女分开居住已经相当普遍，“空巢”家庭增多，这给老人的生活照顾、医疗保健及精神照料方面都带来诸多的不便。对众多独生子女来说，对老人的赡养、照料也是一个沉重的负担。如：提供照顾所带来的经济、身体和精神等负担或压力以及照顾与工作之间的冲突等。因此，依托养老产业园构筑社会化养老是解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，是社会发展的必然。

　　项目定位：

　　本项目覆盖京津冀地区，可对覆盖地区的老年人进行人性化服务，让该地区老年人享受除子女照顾之外还能得到政府、社会以及专业医护人员的关爱照料。该项目还将规划免费对本地的军烈属及五保户、残宅人士提供免费养老及各种相关服务，为政府和社会减轻负担。

　　建设方案：

　　项目分三期建设。其中第一期是养老公寓及基础配套设施的建设，包括别墅、单元楼、筒子楼三种养老公寓，适合不同消费能力的老年群体，计划床位5000个左右，另外建设办公楼，食堂餐厅、医疗中心、护理中心，预计占地100余亩。

　　市场分析：

　　养老产业市场趋于细分化，出现了老年用品、老年公寓、老年护理、老年疗养、老年文化、老年娱乐、老年家政护理等多种养老服务及配套服务业。而且在操作上，逐步有民营资本进入，开始市场化进行成本运作，养老产业市场正在向产业化方向良性发展。

　　大连第一家养老超市、重庆的“医养结合”养老方式、宁波首家养老照护培训基地、大连工人养老院与日本上村友好介护株式会社的“旅游养老方式”、海南异地养老等诸多细分形态的出现，体现了我国的养老业正在逐步产业化。

　　经济收益和社会效益：

　　经济效益：项目的总投资额为131343万元人民币，建设周期为3年。经测算，所得税前项目财务内部收益率为16.84%，项目的净现值为43464.74万元，静态投资回收期为5.25年(不包括建设期)。所得税后项目内部收益率irr为12.84%，全部投资财务净现值npv为17622.59万元，静态投资回收期为6.33年(不包括建设期)。所得税前后净现值npv均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。所得税前后irr均大于行业基准收益率，说明该项目的动态收益是可行的。

　　社会效益：养老产业为微利行业，初期投资规模较大、项目周期较长且资金回笼相对较慢，但项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。

　　具体如下：

　　1、随着经济的发展、人们生活水平的提高以及老龄化程度的不断加速，人们对养老院的需求越来越大，有一些养老院甚至还出现人满为患的局面。本项目以京津冀地区为基点，面向全国，参照欧洲养老院的模式，打造较为高端的现代化老年产业园区，为老人的晚年生活提供了很好的去处，有利于社会的和谐与稳定。

　　2、项目所建老年产业园区集养老和医疗保健于一体，内部设施齐全，并提供医疗保障相应服务，为老年人的身体健康提供了有利的保证。