广东某木材市场项目商业计划书案例

　　第一章 项目概况

　　项目名称：广东某木材市场项目

　　建设地点：广东省

　　投资额：32190万元

　　建设内容：总用地面积190488.937平方米，总建筑面积194710平方米(单层面积97362.344平方米)，建筑内容以加工物流仓储用房(含商铺)为主，主要用于木材交易、展示、仓储、加工和配送等，容积率为1.022平方米，建筑密度51.112%，绿地率6.383%。

　　项目定位：现代化国际木材加工交易中心，在传统经营模式的基础上创新升级，使之成为广东省乃至中国木材产业链的重要物流枢纽和据点及信息中心。

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　　第二章 项目单位介绍

　　第三章 项目建设背景及意义

　　现代物流业发展水平是衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。根据《珠江三角洲地区发展改革规划纲要(2008-2020)》和《广东省物流业发展振兴规划》的要求，加快发展现代物流业已成为推进产业结构调整和转型升级的有效途径，既有利于减低物流成本，提高物流效率，实现集约式发展，又有助于满足社会多样化的服务需求，提高经济竞争能力和人民生活质量，从而实现改善城市投资环境，扩大对内对外开放，增强城市综合竞争力的目标。

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　　第四章 项目市场发展环境分析

　　第一节 中国木材市场发展状况及前景

　　2012年国内原木产量6938万立方米，比2011下降14.4%，主要是由于2011年雪灾造成大量雪毁木材转到2012年，2012年基数过高，属于非正常增长。今后国内木材资源将以人工林为主，数量稳中有升，但大径优质木材仍要依靠进口。

　　图表 1：2003-2012年我国计划内木材产量

　　单位：万立方米

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　　第二节 广东省木材市场发展状况及前景

　　广东作为我国南方集体林区重点木材生产省份，2012年全省木材总产量650万立方米左右，比上年增长23.86%。尽管如此，广东省生产木材市场供应量仅需求量7.74%，大量木材靠进口和国内其他省区供给。

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　　第三节 木材物流市场发展趋势

　　随着经济全球化步伐的加快和信息技术、通讯技术的发展，全球制造、采购、销售趋势的加强，现代木材物流产业的发展呈现出新的特点：一是电子物流的兴起，二是物流规模进一步扩大，三是物流服务的优质化，四是第三方物流企业发展迅速。目前，美国、日本和欧洲等先进国家的木材物流市场已发展得十分完善，形成了以物流市场为基础的、以物流信息平台为依托的、以第三方物流服务为主导的规模化、专业化、网络化的社会化现代物流服务体系。

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　　第四节 项目地周边木材专业市场发展状况

　　第五节 swot分析

　　一、优势

　　本项目优势主要有品牌优势、招商优势、区位优势、服务优势、经营模式优势、管理优势。

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　　二、劣势

　　1、原经营场所受到各种限制，企业二次创业发展受到影响。

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　　三、机会

　　1、中国经济将继续复苏的势头。经初步测算，2012年经济增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。城镇固定资产投资增长24.5%。消费增长18.4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少，其中，出口增长31.3%，进口增长38.7%。

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　　四、威胁

　　1、人民币升值、出口退税下调、加工贸易政策调整、次级债风波、劳动力成本提升、原材料价格大涨、《劳动合同法》的实施等一系列因素，让一些企业措手不及，把我国尤其是珠三角许多单纯靠加工的木制品企业，尤其是那些低附加值、低利润、低技术含量的“三低”外向型企业，逼迫到生死边缘。

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　　第五章 项目市场定位和建设方案

　　第一节 发展定位分析

　　一、发展定位

　　目前世界已有100多个国家和地区的木材进入中国市场，中国已进入世界木材产业链，在这一背景下，结合本项目的战略优势、发展状况以及木材物流市场的发展趋势，现将项目定位为：现代化国际木材加工交易中心。

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　　二、目标市场

　　根据本项目市场基础和规划，将本项目服务对象确定为木材行业整体产业链的上下游企业、高新木材研究的科研机构。前期主要是引进国际国内知名木材生产商和商贸流通商，在交易中心开展展示、交易、融资服务，后期吸引世界各国木材企业在交易中心设立木材总部，引进国际国内木材科研机构。

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　　三、发展目标

　　第二节 运营模式及功能划分

　　图表 2：运营模式图

　　第三节 一期工程功能定位

　　第四节 场址介绍

　　第五节 建设条件

　　第六节 环境影响分析与评价

　　第七节 工程建设方案

　　图表 3：一期建设内容与规模表

　　第八节 招商与经营

　　第六章 项目实施计划

　　1、建设工期

　　建设工期预计为9个月。

　　2、实施进度

　　工程计划于2013年1月开始动工建设。其中：2012年11月～12月，完成立项报批、勘察、设计、施工报建等前期工作;建设工期计划：2013年1月～8月完成土建装修施工，2013年9月完成扫尾、竣工验收，2013年10月正式投入使用。

　　第七章 项目财务规划与融资

　　第一节 资金需求与规划

　　本期项目总投资32190万元，其中：建设投资31286万元(含建筑工程费用18758万元，设备及工器具购置费用1497万元，安装工程费用83万元，工程建设其他费用9448万元，基本预备费用1500万元)、建设期利息704万元、流动资金200万元。

　　图表 4：总投资估算汇总表

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　　第二节 融资方案

　　项目资金的30%由项目公司以自有资金投入，剩下的70%向银行贷款，即计划向国内银行贷款2.2亿元。

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　　第三节 项目建设投资概算(一期)

　　图表 5：建筑工程费用估算表

　　单位：万元

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　　第八章 项目财务分析

　　一、销售收入、销售税金和附加估算

　　本期项目在满负荷运作下，每年平均木材交易量460万立方米，其年营业收入预测如下。

　　图表 6：销售收入测算表

　　单位：万元

　　二、总成本及经营成本估算

　　三、财务效益分析

　　项目总投资32190.0万元，投入运营10年内，平均每年营业收入约25600.0万元，总成本开支约14531.7万元，贡献税收3872.5万元，净利润7195.8万元，所得税前财务内部收益率为30.6%，所得税后财务内部收益率为23.2%(大于行业财务基准收益率10.0%)，所得税前投资回收期为3.1年(不含建设期9个月)，所得税后投资回收期为3.8年(不含建设期9个月)，投资利润率为29.8%，经济效益较好，抗风险能力较强。

　　第九章 项目风险与对策分析

　　第一节 风险分析

　　一、市场风险

　　项目受经济发展速度和政策的影响。随着中国经济的快速增长，家具木材行业业务需求呈现出同步增长趋势。如果发展速度放缓，则可能对木材交易、木材仓储业不利，使木材、装饰材料等市场需求严重不足、价格偏低，使本企业的业务经营遭受不利影响。

　　二、管理风险

　　三、业务经营风险

　　四、筹资风险

　　第二节 防范和降低风险措施

　　针对以上风险，公司采取如下措施：

　　1、积极与广东省及各级政府沟通，获取政府在政策的支持和税收上的优惠。

　　2、公司及时调整业务结构，扩大目标客户群范围。

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　　第十章 项目结论

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