天津市某别墅建设项目商业计划书案例

　　项目名称：天津市某别墅建设项目商业计划书

　　项目竞争力分析：

　　(1)齐全的配套娱乐设施。本项目位于天津都市生态园内，园内高、中、低档娱乐项目齐全。高档娱乐设施有马术俱乐部和航空俱乐部，中档娱乐设施有网球、游泳、垂钓、动物竞技场、射猎场、彩弹射击场、攀岩中心、洗浴、酒吧、餐饮、卡拉ok等，普通娱乐项目有农家采摘、农家饭等。

　　(2)创新的“大型人工湖+旅游+酒店式别墅”经营模式。项目整体形象突出，各类建筑设计风格独特，服务内容丰富，功能齐全，各类配套设施完备，具备良好的硬件条件。作为生态园的重要组成部分，与其它项目优势互补，联合经营，形成资源共享，都市生态园内优美的环境、众多独具特色的经营休闲项目衬托出酒店式湖景别墅的潜在价值。

　　(3)庞大的人脉网络及畅通的宣传渠道。同处园区内的星空企业培训公司专门为企事业单位的中高层管理者提供培训服务，马术俱乐部会员中聚集了大量本地的高收入阶层。一张庞大的人脉网络已经形成。

　　营销方案：

　　(1)联合园区内马术俱乐部、航空俱乐部等，实现资源共享、客户共享。

　　(2)联合京津地区其它娱乐行业，发展联名贵宾卡。对持卡来俱乐部消费的客户，将给予推荐单位一定的利润返点，以提高它们的积极性，充分利用它们的现有资源互动酒店式别墅的业务。

　　(3)联合国内外旅行社，为它们提供基地，以增加客源，提高知名度。

　　投资收益：

　　项目运作初期，别墅存在一定的闲置率。保守预计：第一年的旺季出租率为70%，淡季出租率为30%，后三年每年以10%的比例递增，在第五年项目进入稳定运营，以星级酒店的入住率为计算依据，旺季别墅出租率为95%，淡季别墅出租率为45%。

　　项目风险：

　　政策风险：用地政策风险和大规模开发高档别墅项目政策风险，同时，国家其它相关法律、法规的颁布与修订以及产业政策、税收政策等方面的调整都可能会给公司的运营带来一定的风险。

　　市场风险：酒店式湖景别墅的未来市场开发，主要依赖于生态园内其他子项目的建设经营情况、游客数量和市场推广力度。

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