　　项目的一期总投资额为2.5亿元人民币，建设周期为2年。经测算，所得税前项目财务内部收益率为26.89%，项目的净现值为3496.00万元，投资回收期为3.09年(税前，包括建设期)。所得税后项目内部收益率irr为13.38%，全部投资财务净现值npv为673.72万元，静态投资回收期为3.65年(包括建设期)。整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理，所得税前后净现值npv均远大于零，说明该项目收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。所得税前后irr均大于行业基准收益率，说明该项目的收益是可行的。

　　二期：

　　项目的二期总投资额为1.5亿元人民币，建设周期为2年。经测算，所得税前项目财务内部收益率为23.87%，项目的净现值为1711.17万元，投资回收期为3.20年(税前，包括建设期)。所得税后项目内部收益率irr为10.74%，全部投资财务净现值npv为88.33万元，静态投资回收期为3.79年(包括建设期)。整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理，所得税前后净现值npv均远大于零，说明该项目收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。所得税前后irr均大于行业基准收益率，说明该项目的收益是可行的。

　　(2)社会效益

　　本项目属于商都县房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将改变商都县的面貌，提高县城品位，营造高品质的生活环境，有效地提升县区内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升商都县建设档次与水平，改善区域环境，提升商都县的形象，具有十分重要的意义。

　　3、项目综合评价

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　　第二节可行性研究报告的编制依据

　　第三节可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　第二章项目建设背景及必要性分析

　　第一节项目建设背景分析

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　(1)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号

　　《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发[2007]24号明确要求：大力开展旧住宅区综合整治，积极稳妥地推进城中村改造。以改善低收入家庭居住环境和保护历史文化街区为宗旨，遵循政府组织、居民参与的原则，积极进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治和建筑节能改造。多渠道改善农民工居住条件。

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　　二、市场背景

　　1、全国市场背景

　　2013年，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%;第二产业增加值249684亿元，增长7.8%;第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。

　　全年全社会建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润5575亿元，增长16.7%，其中国有及国有控股企业1363亿元，增长20.1%。

　　图表 1：2009~2013年建筑业增加值

　　第二节项目建设必要性分析

　　第三章项目产品市场发展分析

　　第一节全国房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　近几年，房地产开发企业购置土地面积基本趋于平稳，2011年达到历史最高值42662万平方米。2013年，房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，比去年增加8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点;土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

　　图表 2：2009~2013年房地产开发企业土地购置面积

　　二、全国房地产开发投资市场分析

　　第二节项目所在地房地产市场分析

　　第四章项目建设规模和建设方案

　　第一节建设规模

　　一、建设内容

　　本项目总占地面积为108807㎡，总建筑面积为142600㎡。建设内容主要包括住宅、回迁房、车库、兼人防和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。

　　二、建设规模

　　第二节建设方案

　　第五章公辅工程

　　第六章项目建设用地、征地拆迁及移民安置分析

　　第七章项目环境生态影响与消防安全分析

　　第八章项目能源节约方案设计

　　第九章企业组织架构与项目劳动定员

　　第十章项目实施进度与招投标

　　第十一章项目总投资与资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　第四节项目总投资估算

　　一、一期工程

　　1、工程建设投资费用

　　根据估算，本项目一期工程建设投资总额2.5亿元，具体见下表所述。

　　图表 3：项目建设投资一览表

　　二、二期工程

　　第五节资金筹措

　　要保证本项目建设按计划完成，首先应落实资金计划筹措。具体措施如下：

　　1、及时准确编报项目资金使用计划。

　　2、切实做好项目年度资金计划的落实工作。

　　3、项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建账户。

　　本项目计划总投4亿元，其中，一期投资2.5亿元，二期投资1.5亿元。全部资金由企业自筹解决，占总投资的100%。

　　第十二章项目经济效益分析

　　第一节评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节一期工程

　　一、营业收入和税金测算

　　根据估算，项目未来5年营业收入合计达到26098.4万元。营业税金及附加共计1435.4万元，营业税金及附加计算依据如下：

　　(1)营业税=营业收入*5%;

　　(2)城市维护建设税=(营业税+增值税)*7%;

　　(3)教育附加税=(营业税+增值税)*3%;

　　二、成本费用测算

　　三、利润测算

　　四、财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率10%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前npv=(1+i)-t=3496.00万元，所得税后npv为673.72万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

　　2、内部收益率irr

　　财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。

　　当npv=(1+i)-t=0时，求出的i值即为该项目的内部收益率。经计算求出所得税前irr=26.89%，所得税后irr=13.38%，大于基准收益率10%。说明该项目的动态收益是可行的。

　　3、投资回收期pt(包含建设期)

　　项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：

　　式中：t——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。

　　经计算，所得税前项目投资回收期为3.09年(含建设期)，所得税后项目投资回收期为3.65年(含建设期)，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。

　　第三节二期工程

　　第十三章建设项目风险分析及控制措施

　　第十四章建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节建设项目可行性研究结论

　　1、拟建方案建设条件的可行性结论

　　本项目建设地点位于某县西南方向，该地区具有良好的区位优势，地质稳定，外部水和电等基础设施配套完善，交通方便。因此，本项目建设条件可行。

　　2、资金安排合理性的可行性结论

　　资金主要通过项目承建单位自有资金方式筹集，项目建设中资金安排合理，不会因为资金问题影响项目进度。

　　3、经济效益的可行性结论

　　(1)一期工程

　　本项目总投资为2.5亿元，建成后可实现销售收入26098.4万，净利润为16535.9万元。

　　从财务分析来看，本项目方案的项目财务评价各项指标较好，税前内部收益率和税后内部收益率分别为26.89%和13.38%比较高的水平;所得税后动态投资回收期为3.65年。

　　(2)二期工程

　　本项目总投资为1.5亿元，建成后可实现销售收入14923.7万，净利润为9502.5万元。

　　从财务分析来看，本项目方案的项目财务评价各项指标较好，税前内部收益率和税后内部收益率分别为23.87%和10.74%比较高的水平;所得税后动态投资回收期为3.79年。

　　4、环境影响的可行性结论

　　本工程建设过程中充分注意环境保护，对“三废”采取了综合治理措施，所有排放物可达标排放，不会对环境造成污染;项目运营过程中产生污染环境的废水、废气和固废也均采用了相应的治理措施，不会对环境造成污染。

　　5、研究结论总述

　　综上所述，该项目建设的条件成熟，通过经济、环境保护和经济效益等方面预测分析，不仅项目的盈利能力强，而且抗风险能力大，在项目取得较高经济效益的同时，不会破坏自然环境，故该项目是完全可行的。

　　第二节建设项目可行性研究建议

　　1、本项目投资类别囊括了多项建筑，在实际操作过程中需要注意的事项较多，如何更好的协调项目规划设计将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目规划进行深入分析。

　　2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。

　　3、项目建设单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资金，认真开展施工前的设计、招标、设备调查等工作，力争项目尽快建设，尽快投入使用。

　　4、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保项目选址、资源配置等工作的顺利进行，使项目早运营、早见效。

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