河北省某旅游文化产业基地项目可行性研究报告案例

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　二、项目建设地点

　　三、项目单位

　　四、项目发展定位

　　项目规划设计用地800亩，项目建成后将是一座集全国唯一的佛教敬老模式、北方最大的禅修基地、北方最大的释儒道教文化交流中心、北方最大释儒道教物品展示中心及河北最大的古玩交易展示中心、水上娱乐中心为一体的旅游文化产业基地。

　　五、项目建设内容

　　御佛文化产业园中的佛教养老院、四星级宾馆及古玩交易中心主要建筑内容及规模分别如下：

　　佛教养老院总建筑面积80000平方米，空气新鲜，风景宜人，院内更是三季有花，四季常青，冬天提供集体供暖。建成后将是一所集养老、休闲、食疗、康复、文体娱乐于一体的养老服务机构，希望入住老人一起共同修行，安度晚年。

　　图表 2：佛教养老院主要建设内容及规模

　　古玩交易中心占地总计200亩，采取清式建筑，主色调以青灰色为主。总建筑面积194362.7m2，其中地上建筑面积169941.7m2，地上建筑主要包括文展厅、古玩城和综合服务楼，设计日接待能力为3000人次。游客可通过游览，了解历史，感知历史事件，感受浓厚的历史文化氛围，实现生态旅游和文化旅游相结合、同时不断培养和壮大古玩市场，并为游客提供接待及住宿服务。

　　图表 3：古玩交易中心主要建设内容及规模

　　图表 4：项目总投资使用结构

　　七、实施周期

　　第二节 项目可行性研究结论

　　一、社会效益

　　二、经济效益

　　第三节 编制依据和原则

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　第二章 项目单位发展战略分析

　　第一节 管理战略

　　一、企业管理

　　二、财务制度

　　三、企业管理团队

　　四、企业发展目标

　　第二节 企业信用评价分析

　　第三章 项目建设背景、必要性及可行性分析

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　国家政策：

　　1、《中国旅游公共服务“十二五”专项规划》

　　《规划》中第二条—“十二五”期间进一步发展旅游公共服务的必要性，提处了五点必要性：(一)发展旅游业是实现旅游业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”两大战略目标的必然要求;(二)发展旅游业是建设世界旅游强国的必然要求;(三)发展旅游业是我国旅游业发展新阶段的必然要求;(四)发展旅游业是旅游目的地建设的必然要求;(五)发展旅游业是建设服务型政府的必然要求。

　　2、《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》

　　《规划》指出要在科学分析形势的基础上，抢抓战略机遇，转变发展方式，以市场化为导向，提升产业发展的综合素质，加速推进我国旅游业在大众旅游新阶段又好又快地发展。充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构、惠民生等方面的积极作用，积极促进文化繁荣、人民素质提高和社会全面协调发展。进一步扩大对外开放与国际合作，统筹国际国内两个市场，综合利用国际国内两种资源，“走出去”与“引进来”相结合，进一步增强我国旅游业在世界旅游经济体系中的竞争力和话语权。

　　3、《国务院关于加快发展旅游业的意见》

　　……

　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目的建设是满足日益扩大的旅游需求的需要

　　随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已成为中国经济发展的支柱性产业之一。

　　在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。

　　二、项目的建设是当地经济发展的需要

　　三、项目的建设是当地文化旅游实现产业化的需要

　　……

　　第三节 项目建设可行性分析

　　一、有产业政策支持

　　二、资源环境优势

　　三、区位交通优势

　　四、国家对文化旅游的重视

　　第四章 项目市场发展分析

　　第一节 中国旅游业发展现状分析

　　一、旅游业市场总体状况

　　2013年，我国旅游业总体保持健康较快发展：国内旅游市场继续较快增长，出境旅游市场持续快速增长，入境旅游市场小幅下降。全年实现旅游总收入29475亿元，比2012年增长14.0%。

　　图表 5：2009-2013年我国国内旅游市场情况

　　二、国内旅游市场

　　图表 6：2009-2013国内旅游人次及增长率

　　三、入境游市场

　　四、出境旅游市场

　　五、我国旅游市场特点分析

　　六、禅文化旅游

　　第二节 河北省旅游业发展概述

　　一、河北省旅游业发展概况

　　三、河北省旅游业发展优劣势分析

　　第三节 未来客源市场发展分析

　　一、总体趋势

　　二、核心市场之北京市场

　　三、核心市场之天津市场

　　四、潜力市场之沈阳市场

　　五、基础市场之本地唐山市场

　　六、本项目客源市场定位

　　第四节 项目swot分析

　　在逐步完善的市场经济条件下，项目经营者面临着一系列的外部威胁和机会：新的进入者的威胁、供应商要价能力、现有竞争者之间对抗、消费者还价能力、替代产品或服务威胁。这五种基本力量的状况及其综合强度，决定着行业竞争的激烈程度，从而决定着行业中获利的最终潜力。

　　图表 7：企业竞争分析

　　赢得竞争优势有三种最一般的竞争战略，又称“通用战略”，即成本领先战略、差异化战略、集中(专一)战略中，本项目很好地选择了差异化战略，提供一种高档次服务，具有较强的竞争能力。

　　一、优势

　　二、劣势

　　三、机会

　　四、威胁

　　第五章 项目发展内容

　　第一节 项目发展及建设内容

　　一、御佛文化产业园

　　本功能区规划预计用地400亩，项目建设成后，将成为北方最大的禅修基地、最大的佛教敬老、道教敬老、育孤基地、最大的综合性佛教会议展览中心、全国著名历史文化教育基地、世界知名的国际佛学交流中心和佛学人才培训基地，道教交流中心和道教学人才培训基地。

　　御佛寺及御佛文化产业园内各分项建设面积如下：

　　图表 8：御佛寺及御佛文化产业园分项建设面积及用地指标

　　其中：

　　佛教养老院总建筑面积80000平方米，空气新鲜，风景宜人，院内更是三季有花，四季常青，冬天提供集体供暖。建成后将是一所集养老、休闲、食疗、康复、文体娱乐于一体的养老服务机构，希望入住老人一起共同修行，安度晚年。

　　四星级宾馆建筑面积共计40000平米，共含400个房间，宾馆房间主要包括标准大床房、标准双房房、残疾人房间、行政套房、豪华套房等。主要为游客及养老院家属提供住宿服务。

　　图表 11：御佛文化产业园整体效果图

　　二、古玩交易中心

　　古玩交易中心分为中区、西区、东区以及地下四个区域，其中：中区主要建设文物展示用房，西区主要建设古玩超市，东区主要用于旅游接待的餐厅和客房。

　　古玩交易中心占地总计200亩，采取清式建筑，主色调以青灰色为主。总建筑面积194362.7m2，其中地上建筑面积169941.7m2，地上建筑主要包括文展厅、古玩城和综合服务楼，设计日接待能力为3000人次。游客可通过游览，了解历史，感知历史事件，感受浓厚的历史文化氛围，实现生态旅游和文化旅游相结合、同时不断培养和壮大古玩市场，并为游客提供接待及住宿服务。

　　三、水上乐园以及休闲岛和观景台

　　第二节 项目营销发展策略

　　一、纵向营销

　　二、横向营销

　　第六章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址

　　第二节 项目建设条件

　　一、道路交通条件

　　二、周边城市人口资源

　　三、农业、畜牧水产业、林果业资源

　　四、旅游资源

　　五、基础设施资源

　　六、土地资源

　　七、项目建设成本

　　第七章 项目建设和发展规划

　　第一节 项目建设发展指导思想

　　第二节 项目设计原则

　　第三节 土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　三、施工能力

　　四、主要部位工程做法

　　五、屋面工程

　　六、屋瓦质地及其色彩要求

　　七、木构件的防腐防虫与防火

　　第四节 公辅工程

　　一、供电

　　二、给排水

　　1、给水

　　a、生产、生活给水

　　本项目所在地用水由当地市政自来水管网提供，可充分满足项目需求。

　　b、消防给水

　　根据《建筑设计防火规范》中有关规定，消防按同一时间区域内火灾处数为1处考虑。消防给水系统包括低压消防给水系统和稳高压消防给水系统。

　　低压消防给水与生产给水管网合并，管道设计在满足水消防同时又能满足生产用水要求，管道系统压力大于0.3mpa，消防水量40l/s，火灾延续供水时间按2小时考虑。

　　2、排水

　　本项目不产生对环境有害的废水，排水系统采用分流制，排水及污水处理设施完备，具有与接待规模相适宜的处理能力，处理后的水质满足gb/t18920和gb/t18921的要求。

　　3、给排水管道

　　管道的防冻、防腐、延长管道寿命和减少管道热损是一个亟待解决的重要课题。本项目给排水管道在室外明敷，应采取防冻、保温措施。工程水管结构由水管外层、内水管及保温材料层组成，聚氨酯保温材料层设置在水管外层和内水管之间。本项目管道可以克服较长距离输送水源时，现有水管不能满足保暖需要的缺陷，能确保水源在输送过程中水温基本保持不变。

　　三、通讯设施

　　通讯设施与接待规模相匹配，能满足项目建设及运营展对通讯的要求。有国内、国际直拨电话、传真及互联网服务，移动信号全面覆盖，公共场所配备公用电话及互联网端口，公用通讯设施服务标志醒目。

　　第八章 环境保护

　　本项目建设严格履行《环境保护法》、《环境影响评价法》，严格执行《建设项目环境保护条理》和“三同时”制度。建设前期认真做好区域“环境影响评价”工作，然后根据建设项目的实施状况，分单项进行简化的单项环境影响评价。建设过程严格执行“三同时”制度，针对项目可能会产生的环境污染与生态破坏问题，认真落实各项环境保护工程与管理措施，确保项目建设及后期运营不对环境造成大的影响。

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境保护

　　第三节 环境保护措施方案

　　第四节 环境影响综合评价

　　第九章 消防及安全方案

　　第一节 消防设施及方案

　　该项目新建各类建筑物产生的火灾危险性属于防火规范规定的丙类，本着“以预防为主，以消防为辅”的原则，采用可靠的防火、灭火措施，杜绝火灾的发生，以确保景区安全，人身安全和国家财产不受损失。建筑物内外设置消防栓，配备灭火器。各种建筑设施合理布局，满足消防要求，并设置环行消防通道形成有效的消防系统。设置值班岗位，密切监视，防患于未然。一旦火灾发生，可以做到及时扑灭。

　　一、设计标准及规程

　　二、建筑

　　三、给水消防

　　四、电气消防

　　五、防范措施

　　第二节 安全方案

　　项目严格贯彻“安全第一，预防为主”的方针，消除不符合安全规定与不符合卫生标准的因素。使该项目投产后符合国家及地方的有关法律法规和标准，确保游客与工作人员安全和健康，保证项目正常运行。

　　一、规范和依据

　　二、安全措施

　　三、监控系统说明

　　四、系统功能和特点

　　第十章 节能方案分析

　　我国的能源国策是开发与节约并重，应采用多种措施节约能源，减少原材料单耗，降低生产成本，提高产品市场竞争力。本项目在具体实施过程中要充分地考虑企业供电、供水等设施的供给能力，要逐步实现在保证安全运营的前题下，满负荷的运行方案，提高运行效率，节约能源。

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施

　　一、节电

　　二、节水

　　三、建筑节能

　　四、能源管理

　　第三节 项目能耗分析

　　一、主要能源消耗种类及消耗数量

　　项目电力消耗主要是：照明用电、办公生活设备用电等;项目消耗水主要是游客及工作人员生活用水，本项目能源消耗如下表所述。

　　二、项目所在地能源供应状况分析

　　第十一章 建设期限和实施的进度安排

　　第一节 项目施工组织措施

　　一、建立项目实施管理机构

　　二、施工准备

　　三、经营准备

　　四、竣工验收

　　第二节 项目实施进度

　　根据本项目工程量，参照河北省建设工期定额及类似工程建设工期估算，本项目建设期为12个月，从2015年4月至2016年4月，具体建设进度如下：

　　第三节 工程招投标

　　一、概述

　　二、编制依据

　　三、具体要求

　　四、招标内容

　　五、招标方式

　　第十二章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员及工资福利

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。项目运营后劳动定员及薪资水平如下。

　　二、员工来源及招聘方案

　　三、人员培训

　　第十三章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　本项目建设投资估算范围包括：建筑工程费、设备购置费以及其他费用等。

　　第二节 投资估算依据

　　1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。

　　2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。

　　3、项目前期费按原《国家计委关于印发〈建设项目前期工作咨询收费暂行规定〉的通知》(计价格[1999]1283号)计取。

　　4、环境影响评价费按原国家计委、原国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号)计取。

　　第三节 投资估算

　　一、建设投资估算

　　项目建设投资合计209096万元，其中建筑工程费用204096万元，设备购置费5000万元。

　　二、工程建设其他费用

　　工程建设其他费用指不能全部计入当年损益，应在以后年度内较长时期摊销的除固定资产和无形资产以外的其他费用支出，根据估算，本项目建设过程中，项目工程建设其他费用金额共计为8101.5万元。

　　三、无形资产(土地购置费用)

　　本项目占地800亩，土地购置费用为12000万元。

　　三、流动资金估算

　　四、不可预见费用

　　不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。

　　项目估算总投资(含铺底流动资金)260193万元，其中：建筑工程费222096万元;设备购置费5000万元;工程其它费用合计20102万元(含12000万元土地费用);工程预备费7416万元，铺底流动资金5580万元。

　　图表 16：项目总投资一览表

　　第四节 资金筹措

　　第十四章 财务效益、经济和社会效益评价

　　第一节 财务评价

　　一、评价依据

　　本项目财务评价依据为国家发改委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版，以下简称《方法与参数》)及国家最新财税制度和行业有关规定。

　　本项目成本及收入采用的价格均以当年市场价格为基价预测建成运营后的价格，在项目整个运营期内成本、费用及效益计算使用的价格均为不变价格，以保证成本、费用及效益计算使用的价格在计算期内一致性及项目经济评价结果的可比性。

　　二、营业收入及税金测算

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　第二节 财务评价指标

　　一、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为17.56%，所得税后项目投资财务内部收益率为13.64%。

　　二、财务净现值fnpv

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为12%。

　　经计算，所得税前项目投资财务净现值118530万元，所得税后项目投资财务净现值55135万元，均大于零。

　　三、项目投资回收期pt

　　项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：

　　式中：t——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。

　　经计算，所得税前项目投资回收期为6.35年(含建设期)，所得税后项目投资回收期为7.5年(含建设期)表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。

　　四、总投资收益率(roi)

　　总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(ebit)与项目总投资(ti)的比率，总投资收益率应按下式计算：

　　式中：ebit——项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润;

　　ti——项目总投资。

　　经计算，本项目总投资收益率为14.97%，表明项目盈利能力较强。

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润(np)与项目资本金(ec)的比率，项目资本金净利润率应按下式计算：

　　式中：np——项目正常年份的年净利润或运营期内平均净利润;

　　ti——项目资本金。

　　经计算，项目资本金净利润率为11.23%。

　　第三节 项目盈亏平衡及敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第四节 财务评价结论

　　第十五章 社会效益评价

　　第一节 社会效益

　　一、对当地居民就业、收入的影响

　　二、旅游兴市、改善投资环境

　　三、对所在区域居民生活质量的影响

　　四、对当地社会服务容量、基础设施的影响

　　五、综合影响

　　第二节 互适性分析

　　第十六章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　一、财务风险

　　二、政策风险

　　三、市场风险

　　四、环境风险

　　五、综合风险评价

　　第三节 其他风险

　　第十七章 结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议