浙江某国际石材城项目可行性研究报告案例

　　第一章 总论

　　第一节 项目概况

　　项目名称

　　浙江某国际石材城项目

　　项目性质

　　新建

　　建设规模

　　占地面积500亩，建筑面积350000平方米。

　　总投资额

　　总投资50000万元。

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　　第二节 可行性研究报告的编制依据、编制原则和研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性分析

　　第一节 项目建设背景分析

　　1、建材工业“十二五”发展规划

　　2011年11月，工业和信息化部制定了《建材工业“十二五”发展规划》。规划中提出了重点矿种产业布局，其中关于石材的产业布局是在环渤海、东南沿海、长江中上游以及中西部资源富集地区，依托水运、港口和区域市场优势，建设2-3个大型石材集散加工基地，重点支持石材集散加工基地建设，大力发展石文化创意设计产业。

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　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、项目建设是落实国家及地方政府发展规划之必要

　　在《建材工业“十二五”发展规划》中提出了在环渤海、东南沿海、长江中上游以及中西部资源富集地区，依托水运、港口和区域市场优势，建设2-3个大型石材集散加工基地，重点支持石材集散加工基地建设，大力发展石文化创意设计产业。

　　项目地有着强大的下游市场基础需求，符合国家发展规划建立石材集散加工基地建设的要求。并且在项目地的“十二五”规划中，提出完善市场布局，推进花岗岩加工交易中心搬迁。本项目的建设，是落实国家及地方发展规划的举措。

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　　第三节 项目建设条件与机遇

　　1、市场——辐射华东区域

　　目前，中国石材流通格局分布还有较多的不平衡、不合理，大型石材专业市场全部位于南方，一个是福建泉州的水头石材城，另外一个是广东云浮石材城，而市场腹地极为广阔的华东呈现零散乱的二三级石材流通格局，大型石材市场还处于一片空白。

　　项目建成后，将以其500亩的规模，先进的环保设施，完善的市场配套，成为华东最大的综合石材市场之一，它将填补空白，创造纪录，通过项目地四通八达的交通网络，辐射华东区域，完全复制一个“零资源”发展模式的水头，平衡石材市场布局意义重大。

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　　第三章 拟建项目市场分析

　　第一节 拟建项目市场现状

　　2013年，以《石材行业“十二五”发展规划纲要》为指导，石材行业克服了国际市场需求低迷，以及国内房地产调控的负面影响，规模以上石材企业实现了平稳增长;产业升级全面加速，产业集中度和产业集群建设水平不断提高，清洁生产和安全生产水平有所提高，产品结构调整，营销模式创新取得新进展;产业布局进一步优化，东、中、西部的产业转移、资源开发与市场布局同步展开。

　　2013年，全国石材行业经济发展整体平稳，板材生产、主营业务收入及利润继续保持较快增长，增速比上半年有所回落。2013年1-12月全国天然大理石建筑板材累计总产量198,217,669平方米，同比增长55.1%。

　　图表 1：2009-2013全国规模以上企业大理石板材产量及增速

　　第二节 市场前景分析

　　石材应用领域广泛，主要以市政工程、建筑装饰为主。建筑装饰用石，其中包括各类商业用楼、住宅、基建类使用，是石材最大的应用领域，占总量80%左右。未来我国市政工程、房地产建设获得仍将保持较快增长，为石材行业的持续发展提供保障。虽然我国石材使用量约占全球总用量的1/4，但人均用量水平低，仅达到全球平均水平，与西欧国家、亚洲韩国和台湾地区用量相比差距巨大，未来石材行业发展空间巨大。

　　一、石材应用领域广泛，以市政工程、建筑装饰为主

　　石材不仅作为建筑基石用材，而且以其特有的色泽和纹理在建筑物内外得到广泛的应用，特别是在建筑装饰环境中扮演了极其重要的角色。从地面、柱面、台阶等到石材艺术装饰品、壁画、石雕、石桌、石凳等，或全部或局部由石材装饰。有的取其自然粗糙，有的取其人工磨制的精细光洁，都把石材的天然美表现得淋漓尽致，妙不可言。国内著名的建筑有秦汉时期的古长城、敦煌石窟、清朝的圆明园。国外著名的有古埃及的金字塔、希腊雅典卫城神庙、印度泰姬陵等古代石材建筑。

　　石材成品的主要使用领域主要包括三大类：1)建筑装饰用石，其中包括各类商业用楼、住宅、基建类使用，是石材最大的应用领域，占总量80%左右;2)墓葬产品主要包括墓碑、石棺的使用，随全球老龄化趋势，特别是日本、欧洲等发达国家对墓葬用石量升高，2011年墓葬用石占总用量约16.5%，这一比值较1995年略有上升;3)工艺品等其他使用，这类用石市场较小，2011年占比约为3.5%。

　　建筑装饰作为石材的第一大终端市场，其用量占石材成品用量总额的比例一直在80%左右：细项上看，地面应用仍然是石材的第一大使用领域，2011年占总用石量31.5%，但占比较1995年下降6.5个百分点;室内墙面使用量升幅较快，由1995年占比值的6%上升至2011年的12%;升幅最快的类别是专用成品(1995年占比10%至2011年20%)，主要包括石柱、拼花、窗台、壁炉等使用，可以看出石材成品中设计的重要性在提升。

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　　第三节 替代品分析

　　从竞争角度分析，地板、建筑陶瓷都是天然石材在家装中的主要竞争对手，建筑陶瓷由于与天然石材外形、特性、使用领域更为相近，因此是石材的直接竞争对手。十多年前，陶瓷砖是我国主要的建筑装饰铺地贴墙材料，从农村到城市处处可见用瓷砖装饰的建筑物。然而现今城市建筑物的外观，已经基本看不见用陶瓷砖来装饰了，无论是机场、地铁站、酒店、博物馆、会议大楼、办公大楼、出租写字楼等大型公共建筑，基本上都是以石材为主。

　　一、品牌认知差异

　　整体而言建筑石材在公共建筑渗透率较高，72%的石材应用于公装中，而建筑陶瓷产量的70%运用于家庭装饰中。

　　在公共建筑上石材企业作为建筑陶瓷的升级产品，以其耐用、美观的特性取代了建筑陶瓷的使用。然而建筑陶瓷在2011年的销量却高达90亿平米，远高于建筑石材4亿平米的销量，而建筑石材中使用在家装市场却不足1亿平米。过去十年发展中，我国处于高速发展期，各类公共建筑层出不穷，石材企业靠跑工程订单已经令其利润丰厚，因此将广阔的家装市场拱手相让给建筑陶瓷。

　　《2012年中国房地产开发企业500强首选供应品牌研究报告》可以看出，地产商对建筑陶瓷的品牌认知度远高于建筑石材，对建筑石材的认知基本来自装饰公司、设计公司的推荐。而对于普通个人消费者而言，建筑陶瓷已经有多个品牌在民间享有高知名度，如诺贝尔、东鹏、马可波罗等，然而对于建筑石材却极为陌生。

　　图表 4：开发商首选石材及建筑陶瓷品牌

　　第四节 竞争分析

　　石材产业属资源和劳动密集型产业，石材产品以其天然、图案艳丽、质感高雅而广受消费者追崇，其市场需求长期保持旺盛。改革开放以来，我国石材产业快速发展，产量大幅增长，品种不断出新，产业布局也发生了很大的变化。以资源为依托或市场为导向，全国各地纷纷建立石材开采与加工企业，多品种、区域化的生产格局已经形成。目前已在广东云浮、山东莱州、福建南安(水头)、惠安、罗源、晋江、厦门、河北平山、曲阳、四川宝兴、浙江桐庐、上海、四川雅安、云南大理等多个地区形成石材产业生产聚集区。目前石材生产增长大于需求增长，产业竞争越来越激烈，竞争形式也在发生变化。早期石材企业少，多分布在资源产地，竞争主要在企业单体之间，随着石材生产聚集化程度的提高，产业集群之间、大企业之间的竞争已成为竞争格局的主导形式。

　　一、集群竞争整体情况

　　由于近几年国内外市场需求的拉动，我国石材产业呈现竞相发展的态势。但各地区石材产业发展水平差异较大。根据各产区的资源、生产、经营情况，大致可分三个层面，具体情况如下表。

　　图表 5：石材产业三类经营模式比较

　　第四章 项目功能定位及发展目标

　　第一节 功能定位

　　第二节 发展目标

　　一、结构

　　销售收入过亿元大型企业3-5家，销售收入5000万元企业10家以上。产品向精细化、配套化发展，增加异型材、石雕石刻、工艺品等高附加值的产品。

　　二、专业市场

　　荒料、产品交易活跃，市场交易额达70亿元以上。

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　　第三节 本项目市场开拓策略分析

　　第四节 本项目发展运作模式分析

　　一、全产业链运营模式

　　本项目设立的目的就是要做一个产业链，在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台。

　　为了运作本项目，发起人直接投资设立一个全资公司。一方面该公司将作为第一家入驻石材城的企业，在园区内运作一个重要的产业项目。另一方面，公司作为石材城的开发公司，将承担了调节、完善、强化区域产业链的作用，对石材城进行管理和运作，履行好三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运作职能。

　　本项目以高起点、高标准建设全新石材城，一旦建成将在华东区域内形成压倒性的产业优势。

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　　第五节 本项目创新点

　　一、打造最环保的石材生态基地

　　石材加工废弃的石粉、碎石等污染一直是制约石材业发展的瓶颈。石粉、碎石等是一种物理上的污染，从治理技术讲，难度并不大，关键是治理思路。本项目拟根据“全封闭、大循环、再利用”的石材循环经济发展理念，走清洁绿色发展之路。本项目建成后，对各种废气物处理如下：

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　　第五章 项目选址及建设条件

　　第一节 项目选址

　　第二节 项目投资环境

　　第三节 项目选址合理性分析

　　第六章 项目建设目标与内容

　　第一节 项目建设目标

　　第二节 总图布置

　　第三节 建设内容

　　本项目主体工程有：国际石材会展中心、石材精品品牌区、石材大板展示区、石材成品展示区、荒料展示区、石材加工区、物流仓储区、配件配套区、石材产业文化博物馆、石材产业文化广场、创意研发中心、综合商务区等十二大功能分区。具体建设内容如下：

　　图表 6：项目建设主体工程

　　第四节 分期建设规划

　　第五节 项目功能区介绍

　　一、国际石材会展中心

　　颠覆传统会展中心概念，建设全新现代化“多功能复合型”专业石材会展中心。传统的会展中心在展会期 间繁忙拥挤，常规时段却长期空置，既需要频繁重复布展由造成资源的大量浪费。国际石材产业城多个会展中心沿功能主轴形成“会展中心集群”，展会期间汇集全球知名石材品牌，根据产地、业态或品种分设各大主题功能展馆，展会空闲期召集大批厂商进馆陈列展销，开创“一年四季、天天会展”的全新国际会展模式。

　　本功能区拟规划占地面积12500m2，建筑面积25000 m2。

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　　第六节 辅助公用工程及设施

　　第七章 项目环境保护

　　第一节 设计依据

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第三节 绿化设计

　　第四节 环境影响综合评价

　　第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 节能措施综述

　　第三节 节能措施

　　第四节 其他节能措施

　　第九章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第一节 设计依据

　　第二节 安全教育

　　第三节 劳动安全制度

　　第四节 劳动保护

　　第五节 劳动安全与工业卫生

　　第六节 消防设施及方案

　　第十章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　第二节 项目建设后期及建成后运行管理

　　项目公司实行总经理负责制，总经理具体负责公司的日常管理工作。公司实行扁平化的管理，总经理下设两名副总经理，其中综合管理部、财务部、人力资源部、园区管理部由一名副总经理负责。另一名总经理负责生产技术部、采购部、销售部的管理。

　　第十一章 项目实施进度与招投标

　　第一节 项目实施进度安排

　　第二节 项目实施进度表

　　第三节 项目招投标

　　第十二章 项目总投资与资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　本项目总投资50000万元，其中，建设投资金额为47246.63万元，流动资金为2753.37万元。项目总投资估算见下表所述。

　　图表 9：总投资估算表

　　第五节 资金筹措

　　第十三章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入和税金测算

　　1、主营业务收入

　　本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全运营后，预计新增总营业收入达35580.00万元。

　　经估算，正常年份新增营业税金及附加总计为1552.16万元。

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率12%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前npv= (1+i)-t= 35815.99万元，所得税后npv为15788.51万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

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　　第六节 项目敏感性分析

　　通过计算，可以看出，产品的销售价格与建设投资是该项目经济效益的主要影响因素，其影响程度相当大。

　　第七节 项目评价总论

　　第十四章 建设项目风险分析及控制措施

　　第一节 政策性风险及控制

　　本项目所属行业为国家鼓励发展产业，其行业发展接受国家《产业结构调整指导目录》的指导，为国家“十二五”规划和《产业结构调整指导目录(2011年本)2013年修正》中鼓励项目，项目政策法规风险较小。但是如果国家大力发展该产业的政策有所调整，如：国家宏观调控的行业范围扩大，可能会给项目的经营生产带来不利影响。

　　防范措施：

　　密切注意国家宏观经济政策、行业政策以及地方性法规的调整，增强对经济形势和政策变化的预测、判断和应变能力，及时调整项目承建公司决策，避免和减少因政策变动对项目产生的不利影响。

　　第二节 市场竞争风险分析及控制

　　第三节 不可抗力风险分析及控制

　　第十五章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　第二节 建设项目可行性研究建议