最新版江苏某市医院、商业及住宅综合体项目可行性研究报告案例

　　第一章 总论

　　第一节 项目背景

　　为促进集团可持续发展，加强政企合作，江苏某公司于2014年公开竞得项目地块两宗，用于投资开发某某新城项目。其中，地块一占地214.78亩，规划用途为住宅、商业;地块二占地74.61亩，规划用途为商业、酒店。

　　为增加住宅部分的销售亮点，提高产品附加值，依据某市卫生发展规划(2012-2016)，拟由该限公司和某市政府合资，在原酒店项目上新建三级甲等中医院一所。该医院总占地面积87.83亩，编制床位500张，分二期建设。其中，项目一期规划为二级甲等中医院，占地52.73亩，编制床位300张;项目二期规划为三级甲等中医院，占地35.1亩，编制床位200张。

　　因医院项目具有较强的专业性和特殊性，对项目总体盈利将产生较大影响，故本报告重点就某市某医院的可行性问题进行研究分析。

　　第二节 项目概况

　　一、项目基本情况

　　项目名称

　　某市某医院(暂定名)建设项目

　　项目性质

　　新建

　　项目建设单位

　　建设地址

　　占地规模及建筑面积

　　项目规划用地面积58500m2(87.83亩)，总建筑面积为43500m2。项目分为两期建设，一期总用地面积为35100m2(52.73亩)，建筑面积为29458m2，二期用地面积为23400m2(35.1亩)，建筑面积为14042m2。

　　项目投资总额及来源

　　项目建设周期及内容

　　建设周期：项目建设总周期为4年，分两期建设(一期2015年9月30日—2017年8月30日，二期2017年9月初—2019年9月底)。

　　建设内容：一期建设内容主要包括：门诊部4400m2、急诊部860m2、住院部11000m2、医技科室8900m2以及其他配套设施4300m2;二期建设内容主要包括：后勤供应楼4600m2、科研教学楼3000m2及扩建病房楼6442m2等内容。

　　二、研究项目主要结论

　　1、项目投资结构及资金来源

　　本项目计划总投资31685.78万元，其中，建设投资金额为29069.95万元，流动资金为2615.82万元。资金来源为：江苏某公司投资23147.98万元，占73.05%股份;某市政府投资8537.82万元，占26.95%股份。

　　2、项目投资效益情况

　　(1)经济效益

　　经测算，所得税前项目内部收益率irr为13.63%，全部投资财务净现值npv为7094.29万元，投资回收期为8.62年(含建设期)。所得税后项目内部收益率irr为10.10%，全部投资财务净现值npv为186.05万元，投资回收期为9.49年(含建设期)。所得税前后净现值npv远大于零，说明该项目静态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的静态收益是可行的。

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，从经济效益建设条件上来说，本项目的建设是可行且合理的。

　　(2)社会效益

　　1)“某市某医院(暂定名)建设项目”市场前景较好，项目的建成必将产生良好的经济效益，对江苏省某市当地财政税收的增长做出巨大贡献。

　　2)项目的成功运营，需要大量的工作人员，有效增加某市当地的就业机会。为维护正常运作，将招聘大量的工作人员(医生、护士等)，预计将衍生出800个职位，在一定程度上可以促进社会和谐发展与人民生活水平的提高，为社会的稳定做出巨大贡献。

　　3、项目综合评价

　　本项目的建设既符合国家和江苏省的医疗行业《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》及《关于深化医药卫生体制改革的意见》中鼓励类项目，又能有效缓解当地剩余劳动力的就业压力、促进人民增收，将为社会带来可观的社会效益;且项目财务方案切实可行。综合上述分析，该项目是可行的。

　　第三节 项目承办单位

　　第四节 编制依据及研究范围

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景分析

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《关于深化医药卫生体制改革的意见》

　　《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》

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　　二、人口现状

　　1、某市人口与上年基本持平

　　2013年末，某市户籍总人口为507.8万人，比上年增长3%。其中，市区户籍人口163.27万人，与上年基本持平。全市常住人口463.4万人，比上年增长1%;市区常住人口161.68万人，比上年增长1.7%。全市户籍人口中，全年新出生人口4.7万人，人口出生率为9.26%;死亡人口3.96万人，人口死亡率为7.81%;人口自然增长率为1.45%。全市常住人口中，城镇人口273.57万人，增长2%，城镇化率为59%，提高1.1个百分点。

align=center 　　图表1：2009年-2013年某市户籍人口情况

　　全市少数民族50个、人口1万多人，其中土家族、苗族、回族人口较多。少数民族人口占全市总人口0.14%。

　　三、经济发展

　　三、社会环境

　　第二节 项目建设必要性分析

　　第三节 项目建设可行性分析

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 江苏省某市人群健康状况和疾病流行以及有关疾病患病率

　　一、居民能量及主要营养摄入量远低于全国及江苏省水平

　　二、慢性病占据主要死因位置

　　三、循环系统疾病占慢性病死亡构成比例最高

　　2013年报告死亡病例中共有慢性病27534例，死亡率为596.15/105(标化死亡率为323.01/105)，占全国死因构成比的90.71%。其中，循环系统疾病占慢性病死亡的构成比最高，为47.58%，其次是肿瘤(39.54%)，呼吸系统疾病(5.81%)，三者合计占慢性病死亡的92.42%。

　　图表2：各类疾病死亡率占比情况

　　由于人们物质生活水平的提高及生活方式的改变，引起居民死亡的主要原因也发生了改变。因此，必须广泛开展卫生宣传教育，结合农民健康工程、城市社会卫生服务、具名健康素养宣传，提高居民对常见慢性病防治知识的知晓率，帮助其形成良好的生活方式，提高生活质量，以减少慢性病的发生和因其所导致的死亡。

　　第二节 项目所在地医疗资源分布

　　第三节 医疗服务需求分析

　　第四节 项目swot分析

　　一、s—优势

　　资金稳定：建设项目计划采用股权增资形式完成资金来源，相对于信托资金或发债资金成本不高，资金性质稳定。

　　工程质量有保障：本项目工程建设单位江苏某公司是专业从事房地产开发的公司，企业组织架构稳定，人员专业，能较好的控制工程质量和进度。

　　可利用现有中医院资源：本项目建设完成后，某市高港中医院及部分镇医院的住院部都将直接并入新医院，老医院将成为社区门诊;该措施对于本项目建成后的初期顺利运营提供了保证。

　　区政府搬迁：滨江新城作为某市未来经济发展的重要支撑，政府考虑未来搬迁至新城，，区政府的搬迁将带动其他政府部门以及大量人口进入新城，对于本项目的发展将有很大的促进作用。

　　二、w—劣势

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　　第四章 项目选址及区位条件

　　第五章 项目内容及目标

　　第一节 拟设医疗机构名称、选址、功能、任务、服务半径

　　第二节 拟设医院的服务方式、时间、诊疗科目和床位编制

　　一、拟设医院的服务方式

　　二、拟设医院的服务时间

　　三、诊疗项目

　　医院科室设置以三级甲等中医院功能、任务、规模相适应。职能科室的设置服务精简、高效的原则，适应管理工作的需要。

　　1、外科系统

　　整形外科、心脏血管外科、疼痛科、神经外科、皮肤科、普外科、骨科、胸外科、耳鼻喉科、手术麻醉科、icu、妇产科、眼科中心、泌尿外科、口腔科。

　　2、内科系统

　　神经内科、心脏内科、消化内科、呼吸内科、儿科、肾病中心、血液科、内分泌科、传染科。

　　3、中医系统

　　中医老年科、中医风湿病科、中医糖尿病科、中医肺脾科、中医心肾科、中医肿瘤科、中医妇科、中医肛肠科、中医按摩科、中医针灸科、中医外科、中医男科

　　4、医技系统

　　影像中心、放射诊断科、放射肿瘤科、核医学科、超声诊断科、检验科、物理康复科、医学部、病理科、预防保健科、心理科、营养科

　　5、门诊系统

　　普通门诊、急诊中心

　　四、床位编制

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　　第六章 项目建设规模及建设方案

　　第七章 项目环境保护

　　第八章 项目能源节约方案设计

　　第九章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第十章 项目组织管理及劳动定员

　　第十一章 项目建设进度方案

　　第十二章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程费用

　　1、建设投资总额估算

　　根据估算，本项目建筑工程费用总额为27130.06万元，具体见下表所述。

　　图表3：项目建筑工程总费用估算表

　　2、一期建设投资费用估算

　　3、二期建设投资费用估算

　　二、不可预见费

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　　第五节 资金筹措

　　第六节 资金使用计划

　　第十三章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　本项目的营业收入主要为门诊收入、住院收入以及手术的收入。本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全运营后年收入为17066.40万元。

　　经营收入的计算数据如下：

　　1、门诊收入

　　项目一期建成后门诊量按原高港区中医院门诊量13万人次/年计算，逐年递增10%。门诊平均费用按180元/人计取。项目两期建设完成后第一年运营门诊费年收入为2831.40万元

　　2、住院及手术收入

　　病人平均住院日5天，项目一期建设完成后平均年住院及手术费用按5500元/人，二期建设完成后，平均年住院及手术费用按6000元/人。经计算，项目完全运营第一年住院及手术费年收入为14235.00万元。(表略)

　　根据估算，项目建设完成后，项目开始运营后未来12年营业收入共计265533.62万元。项目开始运营后未来12年，营业税金及附加共计13166.82万元，营业税金及附加计算依据如下：

　　(1)营业税=营业收入*5%;

　　(2)城市维护建设税=营业税*7%;

　　(3)教育附加税=营业税*5%;

　　注：根据规定盈利性医院运营前三年不用缴纳营业税，本项目不缴纳增值税。

　　营业收入及税金测算具体见报告下表：

　　图表4：项目营业税金及附加估算表

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　第六节 项目敏感性分析

　　第七节 财务评价结论

　　经测算，所得税前项目内部收益率irr为13.67%，投资回收期为8.62年(含建设期)。所得税后项目内部收益率irr为10.10%，投资回收期为9.49年(含建设期)。项目盈利能力较好。

　　计算期内第三年后经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期第三年开始现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。

　　第十四章 项目的社会效益分析

　　第十五章 项目风险分析及控制措施

　　第十六章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 医院项目可行性研究结论

　　本项目符合国家产业政策和产业发展规律，项目实施后将产生较大的社会效益和经济效益。

　　1、社会效益

　　通过项目的实施，能够服务于广大人民群众。使之适应我国养老、失业救济、医疗保险三大社会保障体系的需求、适应某市的经济高速发展，适应人民群众的医疗需求，造福于人民。

　　(1)该项目的建设规模和内容与现阶段某市社会经济发展状况和医疗事业发展水平相适应，符合当地城乡居民不断提高的医疗需求，有利于提高某市整体疾病医疗水平，有利于保障建设和谐社会。

　　(2)某市医院(暂定名)的建设，是加快发展某市医疗事业，更好地为保障某市人民身体健康和经济社会发展的需要。

　　(3)该项目建成，能有力地缓解患者看病难和治疗不规范问题，通过提高医疗质量，减少病程和住院日，减少转出某市的病人，不仅能及时解决患者的痛苦，也能通过医药服务减少患者的开支，从而促进某市经济社会发展。

　　本项目建设可促进集团可持续发展，加强政企合作，增加住宅部分的销售亮点，提高产品附加值，同时也符合国家政策，能满足广大人民的医疗的需求、缓解某市医疗资源紧张的局面，项目建设运营后可以产生积极显著的社会效益。

　　2、经济效益

　　经测算，所得税前项目内部收益率irr为13.67%，投资回收期为8.62年(含建设期)。所得税后项目内部收益率irr为10.10%，投资回收期为9.49年(含建设期)。项目盈利能力较好。

　　计算期内第三年后经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期第三年开始现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　3、项目总体评价

　　综上所述，本项目具有良好的经济效益及社会效益，项目是可行的。

　　第二节 医院、商业及住宅综合体项目盈亏平衡分析

　　一、医院、商业及住宅三大业态评价

　　本项目主要分为某医院、商业及住宅三大板块，具体情况如下：

　　1、某医院

　　项目规划用地面积58500m2(87.8亩)，总建筑面积为43500m2。项目分为两期建设，一期总用地面积为35100m2(52.7亩)，建筑面积为29458m2，二期用地面积为23400m2(35.1亩)，建筑面积为14042m2。

　　项目总投资31685.78万元，资金来源为：江苏某公司投资23147.98万元，占73.05%股份;政府投资8537.82万元，占26.95%股份。

　　根据测算，江苏某限公司投资23147.98万元，政府补贴6600万元，江苏某公司实际投资16547.98万元。项目两期工程全部建设完成后，运营三年后可累计实现利润393.00万元。

　　2、商业

　　项目规划用地面积24743m2(87.8亩)，总建筑面积为29691.60m2。项目预计总成本22390万元，项目建设完成后可实现销售收入30280万元，利润7890万元。

　　3、住宅

　　项目规划用地面积214.78亩，总建筑面积为23.216万m2。项目预计总成本117900万元，建设完成，可实现总收入125700万元，利润7760万元。

　　二、项目综合体经济效益评价

　　江苏某公司经某市政府邀请，依据某市卫生发展规划(2012-2016)，拟与政府合资，在原酒店项目上新建三级甲等中医院一所，以促进集团可持续发展，加强政企合作，同时增加商业和住宅项目的销售亮点，提高产品附加值。

　　综合来说，商业项目预计盈利7890万元，住宅项目预计盈利7760万元，医院项目两期工程全部建设完成后，运营三年后可累计实现利润393.00万元，合计16043万元。

　　从经济效益来看，某医院、商业及住宅综合体项目可行。

　　三、项目综合评价

　　商业及住宅项目的开发主要为某市提供一个集购物、居家以及度日于一体的城市中高收入阶层的理想家园，医院的建设则为周围居住的居民提供了更为便利的看病条件。商业及住宅项目具有相当的获利能力;项目风险系数相对较小;医院项目营运期第二年开始现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　总体来说，医院、商业及住宅综合体项目具有良好的社会效益及经济效益，项目是可行的。

　　第三节 建设项目可行性研究建议

　　一、医院项目

　　二、商业和住宅

　　1、虽然本项目拥有良好的经济和社会效益，但能否保证项目开局销售顺利，及时回款将是项目成败的关键。因此建议加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得更多的用户。

　　2、新城项目属于面向社会中高收入人群的高档低密度住宅、花园洋房、高层住宅以及商业，周围存在部分相似区域，类似档次的楼盘，销售面临一定的竞争，销售价格会受到影响;房地产开发项目的销售收入受项目定位、销售价格和销售率的变动趋势、质量情况、竞争楼盘的供应情况等多重因素的影响，一旦这些因素与公司的预期产生偏差，都会对公司的销售收入产生影响。

　　首先，江苏某公司在项目的前期策划阶段，就进行周密的市场调查，进行市场细分，从而确定项目的主要客户群体;其次江苏某公司应进一步加强营销力量和宣传，采取多种销售策略，利用企业的良好信誉和品牌效应争取客户，扩大销售。同时加强管理，精心策划组织预售工作，尽快回笼资金，以降低资金成本，争取最大的利润空间。