广东省某汽车及配件交易城项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概述

　　项目把握目前汽车产业快速发展的时机，紧抓汽车销售市场的市场空隙，选择项目实施的有利位置，将快速改变汽车销售市场的格局，并形成区域市场的垄断格局，形成进入壁垒。

　　第二节 项目实施计划概述

　　项目规划设立4s专卖区、新车会展区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车服务区、汽车配件市场、汽车超市、摩托车交易区、市场综合区、汽车文化区等多个区域，规划建筑面积26.4万m2，其中钢结构建筑面积为8.5万m2，混凝土结构为17.9万m2。

　　第三节 项目可行性研究结论

　　静态投资回收期n=6.13年，动态投资回收期n=14.45.年。

　　项目从2008年开始进入回收期，2008年预计实现收入843.60万元，项目到2021年后产生稳定的收益，年净利润达3267.34万元，投资利润率达10.11%。

　　如果税后利润和折旧摊销全部用于偿还债务，到2011年底，债务全部偿还，偿还债务的年限从2006年开始计为6年。

　　本项目能够产生巨大的社会效益。

　　项目的风险和不确定性主要体现为拿地、市场竞争和财务风险。

　　第二章 汽车产业分析

　　第一节 产业市场规模

　　第二节 汽车需求预测

　　图表 1：对当前小汽车即期消费需求的估算

　　第三节 汽车需求结构与轿车需求量预测

　　第三章 区域市场状况与需求预测

　　第一节 主要城市的市场需求状况

　　第二节 广东省汽车市场状况

　　第三节 当地市场状况

　　第四章 汽车销售模式分析

　　第一节 汽车行业销售的模式及其变化

　　图表 2：轿车销售模式分析

　　汽车专业市场本身并不能算作一种汽车销售的模式，汽车专业市场的客户是前面三种销售商，其本质是商业地产商和商业物业管理者，通过为汽车销售商提供统一销售的平台而收取租金收益和管理费用;同时，利用专业市场的产业相关性整合汽车相关产业，并向日用消费、休闲等领域延伸，以实现商业的最大价值。

　　第二节 销售市场概况

　　图表 3:深圳汽车交易市场概况

　　第五章 汽车相关产业分析

　　第一节 相关产业简要分析

　　第二节 市场规模预测

　　第六章 项目实施方案

　　第一节 项目选址及周边状况

　　一、项目选址的具体地理位置描述

　　二、配套设施(水、电、气、通讯)状况调查

　　三、交通状况及未来趋势

　　四、半径一公里方圆内的业态调查

　　五、周边经济环境及行业调查

　　第二节 项目实施初步计划

　　一、功能分区及建筑面积

　　二、项目经营模式设想

　　本项目定位初步设想是：我公司在近期不参与汽车产业的实际运作，我方是汽车交易市场的投资者和管理者，通过物业经营而非产业经营来实现项目的合理回报。本项目占地面积大、投资额大，在经营模式的选择上必须注意防范风险，同时需要整体规划，分期开发。

　　初步的经营模式设定为：一期以4s销售区开始启动，方式是进行土地产权式出售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金;二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行各功能区域的建设，物业以出租方式进行。

　　第三节 项目实施进度安排

　　第四节 项目战略构想与组织安排

　　一、项目战略构思

　　二、项目组织安排

　　第五节 项目swot分析

　　根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。

　　一、优势(strengh)

　　项目所在位置由于靠近高速公路出口，便于将来汽车交易市场车辆的配送;

　　项目所在位置未来交通将十分便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并且一些产业能够实现优势互补;

　　项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。

　　二、劣势(weakness)

　　本项目为我公司跨省操作的大型商业项目，对于项目当地的经济、人文、政策、法规等都缺乏一定的了解，这些都将会在整个项目过程中产生一定的影响，但影响的程度视组织安排和人员配置而定;

　　三、机会(opportunity)

　　国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有力的购买力支撑;

　　近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心;

　　国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，汽车产业在今后若干年都是以“发展”为主调;

　　四、威胁(treat)

　　项目占地面积较大，需分期逐步推入市场,无疑将大大增加该项目的招商成本及资金占用成本;项目本身投资额大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。

　　综合上面的swot分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的;优势和劣势并存，优势主要是项目本身产生的，而劣势主要是公司跨省、跨行业运作带来的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。

　　第七章 项目经济效益分析

　　第一节 基本指标

　　图表 6：项目经济测算基本指标

　　第二节 建安成本估计

　　第三节 销售与租金收入估算

　　第四节 投资估算

　　图表 8：建设期投资估算表

　　第五节 债务偿还计划

　　第八章 社会效益分析

　　第一节 对社会投资、产值、税收的影响

　　项目对财政税收的贡献的计算按照贡献产值的10%预测，包括营业税及附加税、所得税及各种契费，项目启动年份预测将贡献财政税收超过1700万元，到项目运作成熟时预计将达到8000万元，这还不包括我方收回投资成本后的每年近2000万元税收贡献。

　　第二节 对就业的影响

　　本项目在运作成熟后将解决就业人口达5695人。此就业人口并不包括本项目运作后导致本片区提前发展而解决的就业人口。另外，本就业人口的构成主要是生意人、白领等构成，与制造业的就业人口结构存在巨大差别，其各项消费能力将是巨大的，这必然会促使本地第三产业的迅速发展。

　　第三节 对产业结构的影响

　　第四节 对生态环境的影响

　　第九章 项目风险评价

　　第一节 宏观政策风险

　　汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国成为全球第一大汽车消费国将是迟早的事。

　　虽然汽车的大力普及导致了许多问题的产生，但基于国民经济的发展，在未来20年内，中国的汽车产业将会持续以“发展”为主题，而汽车消费将是越来越重要的消费支出，汽车产业正吸引正越来越多的资金投入。

　　综合评价，汽车消费将是一个稳定增长的市场，其面临的宏观政策风险不大。我方在本项目中的角色是商业地产商，汽车产业宏观政策风险对项目的影响基本可以考虑不计。

　　第二节 城市规划风险

　　本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键目前在于是否能顺利拿到地，目前政府对本地块的规划是混合用地，项目立项后可能将会对土地用途性质进行重新规划。

　　第三节 市场竞争风险

　　回避市场竞争风险的措施主要是要加快项目运作的速度，如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。

　　第四节 项目财务风险

　　考虑成立项目公司，采取项目融资(bot)的方式，使本项目的风险与我公司的风险相分离，降低风险的影响程度。

　　由于项目投入巨大，并且回收周期较长，能否与市政府进行充分的沟通，予以分期支付土地出让金，以降低财务风险。

　　第五节 招商运作风险

　　决定项目能否成功的另一个关键因素是招商，招商的策划显得尤其重要，如果策划得成功，使项目的整体收益提高5-10%是可能的;而如果策划得不好甚至是失败的策划，则可能导致招商无法顺利完成，项目将不能达到预期的效果。项目的后期运营管理也对项目的收益性产生影响，项目后期运营将以提高客流量为核心，以汽车消费带动汽车后市场消费，如果客流量大则各种物业的租金会有更大的提升空间，项目的收益性将显著增强。

　　第十章 项目自我评价

　　本报告是项目组根据调研情况所进行的项目可行性分析，其中项目的实施方案存在多种可能性，在经济评价时基于的经营模式亦存在多种方案，而本项目目前最大的不确定性---土地的面积是整个项目评价的基础，以下分别对可能的多种方案进行简单说明，而更准确的分析则需要明确了项目用地之后才能进行。同时，从编制者的立场出发，对本报告的用途进行说明，以明确需要后续进行的工作。

　　第一节 项目用地对报告结论的影响

　　本报告中假设项目用地为460亩，即30.67万m2，我们认为在目前汽车销售市场和汽车后市场中，以本项目规模而言是具有一定的规模效应，如果不能取得该面积的土地，在土地面积减少的情况下，本项目很难通过规模优势，建立有效的进入壁垒。

　　如果土地面积能够超过460亩，则本项目在内容上需要进行拓展，本报告中的策划部分基本可以达到实现项目优势的规模，商业mall(与汽车城商业实现协同效应)、汽车公园(与汽车文化主题相关)等项目。

　　第二节 项目实施方案对报告结论的影响

　　项目实施方案中各类建筑形态的规划对项目建安成本产生显著影响，进而对总投资产生显著影响;建筑面积的确定对租金收入产生了显著影响，所以建筑形态的规划对项目产生了最显著的影响。

　　项目实施方案中进度的规划对财务费用产生了较大影响，进而影响到项目的最终结论，但影响程度相对有限。

　　第三节 项目经营模式对报告结论的影响

　　第四节 本报告的应用说明