天津市某国际温泉度假中心项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目概况

　　1.1 项目概况

　　1、项目名称：天津某国际温泉度假中心项目;

　　2、建设单位：

　　3、建设地点：

　　4、注册资本：

　　5、企业类型：

　　6、经营范围：

　　7、项目法人：

　　8、用地面积：1000亩;

　　9、建设目标：将健康休闲旅游产品的设计理念融合到温泉康体养生产品、游乐产品、运动产品、风情观光之中，配套有住宿、餐饮、娱乐、养生、购物等多种休闲度假元素的组合，使该产品更适合于中短期的度假、休闲旅游，增强项目吸引力和完善的接待能力，形成完善的旅游产业商圈，增强知名度，成为城市名片。

　　1.2 建设单位简介

　　1.3 报告编制依据

　　1.4 项目建设规模及主要建设内容

　　1.4.1 项目建设规模

　　项目规划面积1000亩，项目建设总用地规模约66万平方米，建筑面积为478300平方米(其中主题温泉区建筑面积340000平方米，休闲功能区108000平方米，综合服务区30300平方米)。

　　项目将建成融集健康养生、休闲度假、观光旅游、文化体验等四大功能于一体的温泉旅游项目综合体，包括山水风情温泉、酒店式度假公寓、休闲购物街、特色餐饮、温泉别墅、理疗养生馆、动植物生态观光园等服务项目。集中整合周边旅游资源，集温泉旅游、度假、会议接待、养生、休闲、娱乐、餐饮、购物、住宿等多元功能于一体的区域旅游集散地。

　　1.4.2 项目建设内容

　　1.5项目总投资估算

　　1.5.1 项目投资额

　　项目总投资157415万元，其中建设投资146490万元，建设期利息7269.9万元，流动资金3655.1万元。

　　1.5.2 资金筹措

　　项目总投资金额预计为157415万元，其中：项目投资方自筹解决60000万元;银行贷款97415万元。

　　1.5.3 项目分年度投资计划

align=center target="_blank" href="/cgal/2015-03-09/200752.html" 图表 1：项目分年度投资计划表(单位万元)

　　1.6 项目实施进度安排

　　项目总规划面积1000亩，建设期4年，分两期进行建设，预计为2014～2017年。目前正处项目立项进行中。立项通过后，在投资资金按计划到位的前提下，项目能在预定的时间内完成。具体实施进度详见第九章。

　　1.7 主要经济技术指标

　　项目主要经济技术指标如下：项目总投资157415万元，其中建设投资146490万元，建设期利息7269.9万元，流动资金3655.1万元。

　　1.8 主要评价与结论

　　经财务分析综合评价，本项目具有良好的经济效益和社会效益。项目充分利用了当地地热资源和具有医疗保健功能的温泉，同时开发相应的旅游项目，为周边各省市地区人民提供休闲度假、治病健身的娱乐疗养胜地，符合国家产业政策的规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。

　　本项目周边旅游资源十分丰富，待本项目实施并投入运营后，完全有可能成为这一地区的旅游接待基地，如宣传到位，运作得力，将会起到“激活一点、带动全盘”的作用。因此，国际温泉度假中心项目在现阶段有相当好的发展前景和增值空间，是不可多得的旅游资源开发项目。

　　第二章 项目建设背景与必要性

　　2.1 项目建设的背景

　　2.1.1 产业政策

　　2.1.2 行业规划

　　2.1.3 区域发展规划

　　2.2 项目建设必要性

　　2.2.1 项目建设能带动当地经济发展

　　2.2.2 项目建设能使当地资源得到合理的开发利用

　　2.2.3 项目建设能提升当地旅游功能

　　2.3 行业准入标准分析

　　第三章 旅游业发展现状及趋势分析

　　3.1 旅游业发展状况

　　3.1.1 我国旅游业发展现状

　　3.1.2 当地旅游业发展现状

　　3.2.1 我国涉及温泉的旅游业发展现状

　　3.2.2 京津冀地区涉及的温泉资源旅游业分析

　　3.3 我国旅游业发展趋势

　　第四章 项目市场分析

　　4.1 项目设计理念

　　4.2 周边可借旅游资源

　　4.3 项目定位

　　4.3.1 项目市场定位

　　我国在多年的开发实践中，以温泉资源为主题的度假村开发模式通过不断的创新，取得了令人瞩目的成功。其中主要有以下六大经典开发模式：

　　图表 3：温泉度假村开发模式

　　根据当地可合理开发的旅游资源的基本构成及其特色，进行了市场分析，最终确定按照将项目打造成“温泉文化+娱乐养生”为核心驱动力的精品项目，带动区域“温泉经济”形成，提升区域人气，加速区域发展。

　　项目是借着中国政府对于第三产业发展的支持、经济及旅游产业持续稳定发展的契机，整合独特的地热温泉资源、文化资源、旅游资源，利用便利的交通、有利的区域条件，打破季节性明显、无特色、无品牌、以观光为主的传统旅游方式，为游客提供包括温泉旅游、度假、会议接待、养生住老、休闲、娱乐、餐饮、购物、住宿等多元功能于一体的中式风格、复合型温泉旅游度假项目。

　　4.3.2 项目定位

　　一、主题定位

　　以自然生态为依托，注入中式历史地域风情元素，兼有各式文化特色的生态温泉度假项目。

　　二、功能定位

　　1、休闲娱乐功能，提升区域知名度，成为娱乐休闲中心地带。

　　(1)温泉休闲度假功能：形成温泉休闲、养生、康体、理疗为主导的温泉休闲度假场所;

　　(2)休闲游乐功能：形成水上游乐、运动休闲、热带风情观光、特色餐饮为一体的休闲度假基地。

　　2、整合居官屯温泉资源和周边旅游资源，形成旅游产业链，形成团队和散客的“食、宿、娱、游、购”等5大要素的综合接待服务功能。

　　3、具有商务会议和政务接待功能，满足天津市企事业单位商务会议和市政府的政务接待功能。

　　4、利用温泉的养生功效、康体中心的先进设备和技术，建设专门的住老区域，为老人们提供健康绿色的生活和优质全面的服务。

　　5、高端体检，为高端体检人群建立吃住检全面服务。

　　三、产品定位

　　根据城郊型度假村休闲度假功能、旅游团队接待功能和商务(政务)接待功能的定位规划相应产品。

　　1、度假型温泉休闲产品

　　将健康休闲旅游产品的设计理念融合到温泉康体养生产品、游乐产品、运动产品、风情观光之中，配套有住宿、餐饮、娱乐、养生、购物等多种休闲度假元素的组合，使该产品更适合于型中短期的度假、休闲旅游，增强项目吸引力和完善的接待能力，形成完善的旅游产业商圈，增强知名度，成为城市名片。

　　2、“商务+休闲”高档温泉休闲产品

　　针对“商务+休闲”模式提出的休闲产品定位。推出“温泉别墅+会议接待+温泉养生”的商务体闲组合，温泉产品偏重于高端保健、养生、康体、理疗项目的策划，为商务活动、商务会议和上层的社会人士等精英客源市场提供一个高端的温泉休闲社区，形成高端客源层的休闲场所。

　　3、娱乐休闲产品

　　针对以家庭、自驾车等自助出游方式而提出的产品定位，符合休闲度假旅游的发展趋势，该产品主要体现在温泉区水上游乐、温泉、游泳、酒店式公寓，用来增加度假村休闲度假产品的丰度。

　　4、康体住老产品

　　以温泉养生、先进技术和设备、专业的理疗服务等，形成与其他康体产品完全不同的特色，即温泉特色。不再是单一的产品，而是结合昕华项目其他产品和昕华周边旅游资源形成的全面式温泉养生住老产品。主要针对伤病、老人、高端养生人群。

　　4.4 客源市场预测

　　4.5 价格的定位

　　4.6 项目swot分析

　　4.6.1 优势分析

　　1、良好的的政府、企业背景

　　本项目建设单位——天津昕华伟业投资有限公司的目标是要把项目建设成为先进理念和高规格要求，充分挖掘本地文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为天津旅游市场的一面新旗帜。

　　同时企业各股东在各自地区和领域较为成功，具有较大影响力，今后将有大量的会务、商务、政务活动为主的接待在项目度假酒店内举行。高端消费群体、国内外著名企业集团的高管等贵宾，将成为本项目的重要客源。

　　2、资源优势

　　本项目温泉占有绝对优势，目前建设单位已经拥有项目所在地的温泉开发权，谁优先拥有了此种资源，谁就有发展前途，本项目以温泉为主要特色，将发挥此种资源优势，可有效防范今后可能出现的类似项目竞争，确保项目建成后长时期的垄断地位。

　　3、项目区位优势

　　根据对项目同行业的调查，目前在当地还没有与项目相同的温泉类度假村，具有区位客源独占优势。

　　4.6.2 劣势分析

　　主要是投资者可能缺乏大型多功能温泉度假中心管理经验，在温泉度假中心管理方面，外部的监督和控制会存在盲点。

　　4.6.3 机会分析

　　1、我国旅游发展空间大：自2004年我国旅游业全面振兴，中国入境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，已成为全球第4大旅游国。

　　2、我国消费群体增多：居民收入持续上升，旅游、餐饮、娱乐需求逐年提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。

　　3、国外游客选择中国作为旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休闲和购物享受也是一个很重要的原因。而项目所在地作为我国华北地区的较为重要的城市必然会吸引大量的国内外人士来此洽谈，商务会议等。届时，不仅旅游业、酒店业的经济收入在增加，也会带动其他行业的发展。

　　4、天津客户资源随着旅游政策的推出，届时，市内甚至京津冀地区的企业的中外高管人员，经营人员，政府机构等也将成为酒店的常住客源。

　　4.6.4 威胁分析

　　相邻地区同行业可能会通过更新设备设施、引进外资、扩大规模、开展相关温泉康疗，率先展开竞争。因此本项目除了要有正确的市场定位外，还必须加大营销推广的力度。温泉度假中心必须在项目开发一开始就设立专职的市场营销部门，全面负责营销调研、制定营销计划、设计营销组合、开展促销活动、与其他部门沟通协调等营销行为。该温泉度假中心由于内设服务项目多，工程量大，需要较长的开发时间，因此温泉度假中心的营销推广活动在开发建设期和实际运营期各有侧重。

　　在开发建设期间，温泉度假中心的营销推广重点在于迅速提高知名度，创建品牌。从政府的“旅游发展规划”来看，旅游产业构成了重点发展和支柱产业地位。及休息、娱乐、康体于一身的温泉度假中心，自然成为当地政府作为旅游发展配套设施的一项重要方面。因此，昕华国际温泉度假中心应与当地政府搞好关系，以便获得当地政府的有力支持，借助政府的免费对外宣传机会来提高知名度。

　　当项目工程完成三分之二，开发建设进入后期阶段时，温泉度假中心应该开始积极策划营销活动，主动与当地及北京天津各大旅行社接触，商量设计以温泉度假中心及周围旅游景点为中心的旅游线路，借助旅行社完善的旅游营销渠道直接向消费者宣传。另外，聘请形象设计公司设计ci和vi，并通过室外广告牌等让目标客源市场所在地天津、北京等地居民对本温泉度假中心有感性认识。

　　当项目进入尾声开始试运营时，市场营销部门就要加大促销力度，在电视报纸等媒体上发布广告，提供能增加知名度和增强声誉的新闻稿;邀请记者前来游玩，以获得有利的，甚至免费的媒体报道;承揽政府部门的一些重大接待任务等等。通过各种促销手段在短时间内迅速打开市场，给到过昕华国际温泉度假中心的游客都留下良好的印象，让他们成为本中心的免费宣传者。

　　第五章 项目选址

　　5.1 项目选址

　　5.1.1 地理位置

　　5.1.2 地块现状

　　5.2 项目自然地理条件

　　5.3 土地利用

　　5.4 拆迁及安置

　　第六章 建设规模与建设内容

　　6.1 主体工程

　　6.2 辅助工程项目组成

　　第七章 项目工程方案

　　7.1 设计依据

　　7.2 设计原则

　　7.3 总平面设计

　　图表 6：总平面图

　　7.4 公用配套工程

　　第八章 节能方案分析

　　8.1 用能标准及节能规范

　　8.1.1 相关法律法规

　　8.1.2 产业政策和准入条件

　　8.1.3 建筑类相关标准及规范

　　8.2 项目能耗状况分析

　　8.2.1 项目能源品种选用原则

　　8.2.2 能源消耗种类及数量

　　8.3 项目节能措施

　　8.4 节能效果分析

　　第九章 环境保护与消防

　　9.1 环境保护

　　本项目不存在生态资源的大量消耗，项目开发建设得当，资源利用合理，经营管理科学，实现环境及效益可持续发展。

　　9.1.1 环境评价标准

　　9.1.2 施工期环境影响分析

　　9.1.3 经营期污染分析及防治

　　9.1.4 环境影响评价结论

　　9.2 消防

　　第十章 人力资源配置与项目实施进度

　　10.1 项目组织机构

　　项目建成后，实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、工程部、客户部、餐饮部、住宿部、保安部等。项目建成后，按企业组织统一管理。落实管护人员，开展上岗培训，提高管理人员的业务素质;同时建立健全各项运行管护规章制度，认真贯彻实施。

　　项目建成后，企业管理秉着高效精干、科学管理的原则设置。

　　10.2 劳动定员和人员培训

　　10.2.1 劳动定员

　　项目定员坚持定编、定岗、定员、定额(“四定”方针)，构建公平、合理、市场化和竞争力的绩效管理和分配制度，致力于员工技能开发和效能提高。劳动定员要基于任务明确、责权利对应、精简有效的原则，反映科学的业务流程设计技能。整个项目定员4950人，其中工人4807人，技术人员77人，管理人员66人。

　　10.2.2 人员培训

　　项目完成后，公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生，在基层锻炼一段时间后充实到中、低层管理岗位，普通的服务人员从本地招聘，上岗前拟采取的主要技术培训措施有:

　　1)参加政府劳动部门组织的卜岗资格学习;

　　2)聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训;

　　3)鼓励员工进行相关专业的学习和考试，并给予相应奖励;

　　4)选派文化程度高、工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训。

　　10.3 项目实施进度

　　10.3.1 建设工期计划

　　项目总规划面积1000亩，建设期4年，分两期进行建设，预计2013年前完成项目立项审批设计等前期准备工作，2014～2017年开始工程建设。目前正处项目立项进行中。立项通过后，在投资资金按计划到位的前提下，项目能在预定的时间内完成。

　　10.3.2 项目实施进度安排

　　10.4 项目建设管理与招投标

　　10.4.1 项目建设管理

　　10.4.2 项目建设管理与招投标

　　第十一章 投资估算和资金筹措

　　11.1 投资估算

　　11.1.1 投资估算依据

　　11.1.2 投资估算编制说明

　　11.1.3 总投资构成

　　11.2 资金筹措

　　第十二章 财务评价

　　12.1 评价依据

　　12.2 经营收入

　　本项目收益来自经营收入，包括各项目的门票收入、餐饮收入、营业收入和出租性物业的租金收入。运营期收入预期如下：

　　图表 8：温泉度假项目收入预期

　　12.3 项目营业成本

　　12.4 财务盈利能力分析

　　12.4.1 利润及其分配

　　计算期各年的利润及其分配情况见利润与利润分配表，盈余公积金按10%提取。根据销售收入计算表、总成本估算表、损益表等，该项目经营期内年均销售收入62152.2万元，年均利润总额35393.4万元，上缴所得税5309万元，年均净利润30084.4万元，投资利润率为19.1%。

　　12.4.2 财务盈利能力分析

　　项目全部投资现金流量表见附表：

　　所得税后内部收益率14.6%，大于基准收益率10%;

　　所得税后财务净现值18484万元，大于零;

　　所得税后投资回收期8.7年(含建设期)。

　　由此可见，项目具有较强的盈利能力。具体详见附表8。

　　12.5 不确定性分析

　　由于投资项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到储多因素变化的影响，这些难以预知的变化因素决定了企业投资效益的不确定性，投资风险一般是难以避免的。为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实现预期效益，有必要进行项目不确定性分析。

　　12.5.1 敏感性分析

　　图表 10：敏感性分析

　　12.5.2 盈亏平衡分析

　　取该项目第8年为代表年份，该项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点为37.8%，这表明该项目只要达到生产能力的37.8%左右，企业就可以实现保本。详见盈亏平衡分析图。

　　图表 11：盈亏平衡分析

　　12.6 财务评价结论

　　综上所述，该项目所得税后内部收益率14.6%，大于基准收益率10%，财务净现值大于零，有较好的经济效益;在生产经营期，项目经营净现金流量始终大于零，累计资金余额大于零，因此该项目有较强的财务生存能力;建设投资、经营成本、经营收入对项目效益敏感较低，抗风险能力较强。该项目在财务上可行。

　　第十三章 社会影响分析

　　13.1 对当地居民就业、收入的影响

　　13.2 旅游兴县、改善投资环境

　　13.3 对所在区域居民生活质量的影响

　　13.4 对当地社会服务容量、基础设施的影响

　　第十四章 项目风险分析

　　14.1 资源风险

　　14.2 市场风险

　　14.3 环保风险

　　14.4 资金风险

　　14.5 工程设计方案风险

　　14.6 综合风险评价

　　第十五章 结论与建议

　　15.1 结论

　　15.2 建议