　　全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%。其中，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%;第二产业增加值249684亿元，增长7.8%;第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.0%，第二产业增加值比重为43.9%，第三产业增加值比重为46.1%，第三产业增加值占比首次超过第二产业。

　　全年全社会建筑业增加值38995亿元，比上年增长9.5%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润5575亿元，增长16.7%，其中国有及国有控股企业1363亿元，增长20.1%。

图表3：2009~2013年建筑业增加值

　　由此可见：在国家的大背景下，建筑业的发展势头良好，其行业增加值连年递增，本项目的投资方向正确，符合市场发展的需要。

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　　第二节项目建设必要性分析

　　房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求。

　　住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

　　目前海南的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

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　　第三章项目市场分析

　　第一节海南省房地产市场分析

　　一、海南省宏观经济及发展规划

　　海南省位于中国最南端，是中国第二大岛，是中国最大的经济特区。背靠中国大陆，面向东南亚，地处亚太经济圈中心位置和南海国际海运要道。全省陆地总面积约3.54万平方公里，省辖海域面积约200万平方公里，占全国海洋总面积的2/3，是中国陆地面积最小、海洋面积最大的省份。海南省行政区域包括海南岛本岛和西沙、中沙、南沙群岛的岛礁和海域。全省设8市10县和西南中沙群岛办事处(县级)。海南省属于热带海洋性季风气候。年平均气温22-25℃，年降雨量1000-2400毫米。全省常住人口约864万，300多万海外华人华侨分布在世界50多个国家和地区，是中国三大侨乡之一。

　　2013年海南实现地区生产总值(gdp)3146.46亿元，按可比价格计算，比上年增长9.9%，较好地实现了年初确定的预期目标，增速比上年快0.8个百分点，高于全国2.2个百分点。继2006年超过1000亿元、2010年超2000亿元后，2013年突破3000亿元台阶，三年实现千亿元跨越，标志着海南综合经济实力进一步增强。总体来说，2013年海南经济运行结果好于预期、快于上年、高于全国。“稳”表现为经济稳、物价稳、就业稳这三方面，“进”表现为调结构转方式取得积极进展、几项主要经济指标增长速度排全国前列、保障和改善民生取得新进步这三方面，加上“国际旅游岛”的定位，把海南推向了高潮。

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　　二、海南省经营性土地成交情况

　　2013年，受全国政策影响，上半年海南省政府推地速度明显放缓，较2012年市场较为冷淡，但下半年土地成交量大幅上涨一直持续到年末，房企拿地热情逐渐升温，但总体来看供需有所缩减。

　　2014年，从成交面积上看，1月份出现一波小高峰后，次月开始出现滑坡，但至2014年12月，海南市土地市场成交量上扬，成交、供应宗数均达年内最高。随着房屋市场呈现回暖趋势，土地市场亦显现复苏。从目前市场新增供应来看，春节前土地市场供应成交量有限，然而从宏观调控和金融政策方面推断，海南土地市场将会有节奏的平稳发展，成交价格存在上涨潜力。

　　图表 7：2011-2014海南土地成交对比

　　三、海南省房地产开发运行情况

　　2014年，海南基本实现了“投资保持增长，销售基本持平”的目标。2014年全省房地产开发投资1431.7亿元，同比增长19.6%;商品房销售面积1003.97万平方米，同比下降15.7%，其中纯商品房销售面积约910.06万平方米，同比下降2.7%;商品房销售金额935.2亿元，同比下降9.4%;销售均价9315元/平方米，同比增长7.5%。在当前的经济形势下，取得这样的业绩实属不易。

　　1、房地产开发投资

　　2010年全年，海南完成房地产开发投资467.87亿元，同比增长62.5%，同比涨幅位居全国第一位。2011年，房地产市场调控政策持续紧缩，企业资金回流减速，对房地产投入趋于谨慎。海南省房地产开发投资663.05亿元，同比增长41.7%，增速较2010年回落20.8个百分点。2012年海南省房地产开发完成投资886.64亿元，增长33.7%，同比回落8个百分点。2013年，海南房地产开发完成投资1196.76亿元，增长35%，高出固定资产投资增速8个百分点。从2014年一季度开始，房地产开发投资增速呈逐月放缓趋势。前三季度，海南房地产开发完成投资974.92亿元，增长19.7%，增速同比回落11.3个百分点，比一季度30.4%的增速回落10.7个百分点。2014年全省房地产开发投资1431.7亿元，同比增长19.6%。

　　图表 12：2010-2014海南省房地产开发投资

　　第二节项目地房地产市场分析

　　第三节项目区域范围内市场分析

　　2010年1月4日，中央国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。自此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。

　　在国际旅游岛建设的步伐下，海南岛20世纪90年代衰落的房地产业重新勃发，全国乃至世界的购房者、投资客纷纷涌入海南岛内置业。在海南置业的客群中，基本为二八比例分成，即岛外客户占80%，岛内客户占20%，而岛内客户的20%中，10%为内陆迁居常住人口。其中，80%异地置业的客户中，30%为投资型客户，30%为度假型客户，15%为养老型客户，5%为常住型客户。此项数据表明，异地置业客户分流了岛内大量房源，而这一部分拥有闲置资金选择异地置业的客户，无论置业用途如何，都具备有一个共同点，即为社会的中高邸流人群，对生活品质要求极高。

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　　第四节项目地房地产市场展望

　　政策趋势：稳健为主，市场有望回归理性。

　　2013年“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，海南房地产市场整体向好，政策调控方面趋稳，围绕保障房、户籍、经济金融和城市规划等多方面新规出台，整体看来，仍以稳健为主，促进房地产市场良好发展。展望未来，土地制度、财税制度改革将进一步推进，房产税等相关长效机制有望逐步确立，但是市场化政策和长效机制的建立不可能一蹴而就。从中长期看来，不动产登记、财产公示等制度出台，房产税改革试点的进一步扩大，将进一步促进长效机制的建立和完善，限购限贷等行政性措施才有望逐步退出，促使房地产业发展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地产业也将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，未来房地产市场环境正在孕育文化，市场有望逐渐回归理性。

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　　第四章项目选址及区位条件

　　第一节项目选址要求

　　第二节项目区位条件

　　第三节施工条件

　　第四节项目选址合理性分析

　　第五章项目建设方案

　　第一节项目建设目标与内容

　　第二节总图布置

　　图表 44：a地块技术经济指标表

　　第三节建筑设计

　　第四节结构设计

　　第五节土建工程

　　第六章公辅工程

　　第一节给排水系统

　　按照以下用水量标准估算本项目用水量：

　　居住用水标准按180l/cap•d计算;

　　幼儿园按50l/cap•d计算;

　　浇洒绿地及道路广场按2.0l/㎡•d计算;

　　浇洒地下车库按2.0l/㎡•d计算;

　　计算用水量考虑15%的其他用水。

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　　第二节电气系统

　　第三节燃气工程

　　第四节空调及通风

　　第五节智能化控制管理系统

　　第七章项目环境保护

　　第一节建设地点环境现状

　　第二节执行标准

　　第三节主要污染源、污染物及防治措施

　　第四节绿化设计

　　第五节环境影响综合评价

　　第八章项目能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　第二节编制原则和目标

　　第三节能耗指标分析

　　本项目所需的能源有水、电、燃气等，其主要的能耗指标见下表。

　　图表 52：能耗指标表

　　第四节节能措施

　　第五节项目节能评价

　　第九章劳动安全卫生及消防

　　第一节设计依据

　　第二节劳动安全卫生

　　第三节消防设施及方案

　　第十章项目组织机构和人力资源配置

　　第一节组织原则

　　第二节项目组织

　　本项目的建设经营按照现代企业管理制度，建设期实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。

　　图表 53：项目组织机构图

　　第三节劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目建成后公司需要管理及技术人员66人，另聘请销售人员和临时工若干人。

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　　第十一章项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节基本要求

　　第二节项目开发管理

　　第三节工程招投标方案

　　第十二章项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　第四节项目总投资估算

　　项目估算总投资139678.31万元，具体见下表所述。

　　图表 60：项目总投资测算一览表

　　单位：万元

　　第五节项目资金使用计划

　　第六节资金筹措

　　第十三章项目的经济效益分析

　　第一节评价依据

　　第二节营业收入及税金测算

　　项目主要建设内容为公寓、小高层、花园洋房、低层住宅，项目于2015年3月开始建设，预估从2015年开始销售，2017年项目住宅全部销售完成。

　　结合目前周边项目以及项目地块本身的条件带来的影响，当前时点价格：

　　公寓：9500元 /㎡;

　　小高层：9800元 /㎡;

　　洋房产品：10000 元/㎡;

　　低层住宅：22000 元/ ㎡;

　　价格年增长率：10%。

　　则根据测算，项目销售收入以及税金测算见下表所述：

　　图表 62：销售收入及税金测算表

　　单位：万元

　　第三节项目还款计划

　　第四节利润测算

　　第五节财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率10%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。由表中结果可见：

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　所得税后项目净现值npv为12710.76万元，远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

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　　第六节项目敏感性分析

　　第十四章项目的社会效益分析

　　第一节项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节社会效益分析

　　第十五章建设项目风险分析及控制措施

　　第一节项目主要风险因素识别和分析

　　1、自然及工程风险

　　房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。

　　工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题(如土质、军用或通讯电缆等)，就会影响工期、工期的拖延，将直接关系到向客户的承诺，造成赔偿和公司信誉下降。

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　　第二节防范和降低风险措施

　　第十六章建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节建设项目可行性研究结论

　　第二节建设项目可行性研究建议

完整版附件请点击下载：海南某房地产项目可行性研究报告案例.pdf

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