北京某风景区建设项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　一、项目名称

　　北京某风景区项目

　　二、项目建设地点

　　房山世界地质公园

　　三、项目单位

　　四、项目发展定位

　　五、项目时间及内容

　　建设周期：2014年—2025年，共计11年。

　　项目分为三期建设，具体建设内容如下：

　　一期为2014年—2016年，重点建设：文化广场、拒马河博物馆、养生养老度假基地、会所养生区、庞家坨古民居、岩洞探险、生态修复、水系建设、有机生态农业园等农林项目。

　　二期为2017年—2020年，主要建设旅游美丽乡村、生态酒店、民俗街、创意水街、田园养生谷、中医药养生基地、妙渡寺等。

　　三期为2020年—2025年，主要建设佛学院、佛教养生园、田园养生谷等内容，通过本次建设完成后，旅游产品服务将全面达标，进入良性循环发展。

　　六、项目总投资及资金筹措

　　项目总投资815081.57万元，其中申请银行贷款100000万元，企业自筹715081.57万元。项目启动资金5000万元，主要用于项目前期规划、立项、书画创作基地环境改造，其他资金以报审立项审批后逐渐进入，具体按实际审批后的项目决定资金注入，一期预计投资221368.80万元。企业自筹资金将通过合作招商引资、银行贷款及其他方式进行融资。

　　第二节 项目可行性研究结论

　　一、社会效益

　　1、项目定位于打造老少皆宜的养生度假目的地，让游客留下来，形成常态性的养生度假客源，以1:7的拉动效益提升区域经济发展。

　　2、项目的建设为房山树立现代服务产业，尤其是文化养生养老产业的新标杆、新品牌、新亮点。

　　3、项目的成功运营，需要大量的工作人员，有效增加当地的就业机会。为维护正常运作，将招聘大量的工作人员，预计将衍生出369个职位，在一定程度上可以促进社会和谐发展与人民生活水平的提高，为社会的稳定做出巨大贡献。项目建设完成后，可为地方政府缴纳年均缴纳42892.89万元的税收收入，为地方创造利税收入。

　　二、经济效益

　　经测算，所得税前项目内部收益率irr为13.91%，全部投资财务净现值npv为383085.46万元，全部投资回收期为10.8年(含第一期建设期)。所得税后项目内部收益率irr为11.73%，全部投资财务净现值npv为157197.94万元，全部投资回收期为12.1年(含第一期建设期)。所得税前后净现值npv远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的动态收益是可行的。

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力较好，能够在较短的时间内回收全部投资，项目从经济指标上看是可行的。

　　第三节 编制依据和原则

　　第二章 项目单位发展战略分析

　　第三章 项目建设背景、必要性及可行性分析

　　第一节 项目建设背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目的建设是满足日益扩大的旅游需求的需要

　　随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已成为中国经济发展的支柱性产业之一。

　　在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。

　　二、项目的建设是丰富本地旅游资源的需要

　　目的建设不仅游客们提供了复合型文化养生度假基地，全面提升十渡旅游服务接待服务水平，还促进了十渡旅游文化产业经济的链条延伸。

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　　第三节 项目建设可行性分析

　　第四章 项目市场发展分析

　　第一节 中国旅游业发展现状分析

　　一、旅游业市场总体状况

　　2014年全年旅游总收入约3.25万亿元，其中国内旅游总收入达到30312亿元，增长15.4%。从三大旅游市场的具体情况来看，国内旅游业仍然保持超高热度，出境游也在平稳增长，入境游在上半年呈现下降趋势，但是从下半年开始出现回暖。旅游业发展总体向好，其在国民经济中发挥的作用也越来越大。

　　图表 4：2011-2014年国内旅游收入及增长率

　　二、国内旅游市场

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　　第二节 北京旅游业发展现状分析

　　第五章 项目发展内容

　　第一节 项目定位

　　一、总体定位

　　依托风景区身后的养生文化和养生环境，从加强养生的参与性、体验下出发，静态养生方式和动态养生内容，构筑完整的养生度假体系，建立全龄全日常态性的养生生活方式。构筑墨玥谷风景区“养老+养生+度假”三位一体的顶级养老养生度假景区，打造京西养老养生度假第一品牌。

　　二、旅游产品定位

　　本项目以旅游带动农业，农业反哺旅游;旅游带活乡村，乡村支撑旅游。依据现代都市高端度假休闲市场和养生市场的多元需求，构筑现代顶级养生服务新体系，三大核心旅游产品系列。

　　图表 19：旅游产品定位

　　三、市场定位

　　以环渤海地区为重点，中高端市场为主，具体市场如下：

　　基础市场：以北京、天津、河北为主的京津冀城市群;

　　拓展市场：长江三角洲地区与中部平原区;

　　机会市场：全国其他区域客群与国际旅游客群。

　　图表 20：项目市场定位

　　第二节 项目建设内容

　　第六章 项目选址及区位条件

　　第七章 项目建设和发展规划

　　第八章 环境保护

　　第九章 消防及安全方案

　　第十章 节能方案分析

　　第十一章 建设期限和实施的进度安排

　　第十二章 项目组织管理与运行

　　第十三章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 投资估算依据

　　第三节 编制说明

　　第三节 项目总投资估算

　　一、工程建设投资费用

　　根据估算，本项目建筑投资总额769163.42万元，具体见下表所述。

　　图表 75：项目建设投资一览表

　　二、项目流动资金估算

　　三、项目总投资估算

　　第五节 资金筹措

　　第十四章 财务效益、经济和社会效益评价

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入和税金测算

　　1、主营业务收入

　　本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全运营后，预计第一年新增总营业收入达43658.77万元。

　　2、营业税金及附加

　　经估算，正常年份第一年新增营业税金及附加为2401.23万元。

　　(1)城市维护建设税=(增值税+消费税+营业税)*7%=152.81万元;

　　(2)教育附加税=(增值税+消费税+营业税)*5%= 65.49万元。

　　(3)营业税=营业收入*5%=2182.94万元

　　表(略)

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率10%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前npv= (1+i)-t=383085.46万元，所得税后npv为157197.94万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

　　2、内部收益率irr

　　财务内部收益率反映的是方案本身实际达到的收益率。

　　当npv= (1+i)-t=0时，求出的i值即为该项目的内部收益率。经计算求出所得税前irr=13.91%，所得税后irr=11.73%，大于基准收益率10%。说明该项目的静态收益是可行的。

　　3、投资回收期pt(含第一期建设期)

　　从现金流量表求得，其计算公式是：

　　计算得出所得税前动态投资回收期为10.8年，所得税后动态投资回收期为12.1年。

　　第十五章 社会效益评价

　　第十六章 项目风险分析及规避建议

　　第十七章 结论及建议

　　第一节 结论

　　本项目符合国家产业政策和产业发展规律，项目实施后将产生较大的社会效益和经济效益。

　　1、社会效益

　　项目属于《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类“鼓励类”中第二十五项“旅游业”的第34项“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”的相关产业政策。

　　加快发展旅游业，是北京市经济和社会发展的客观要求，也是适应国家乃至世界经济发展趋势的必然选择，这是一项投资较少的“无烟工业”，是发展经济的好路子。近年来北京市正在大力发展旅游业，向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。

　　2、经济效益

　　经测算，所得税前项目内部收益率irr为13.91%，全部投资财务净现值npv为383085.46万元，全部投资回收期为10.8年(含第一期建设期)。所得税后项目内部收益率irr为11.73%，全部投资财务净现值npv为157197.94万元，全部投资回收期为12.1年(含第一期建设期)。所得税前后净现值npv远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。内部收益率irr大于行业基准收益率10%，说明该项目的动态收益是可行的。

　　第二节 建议

　　由于本项目涉及的工程牵涉面广，工作量大，在建设期内应统筹规划，合理安排建设工期和资金，作好工程的招投标工作，保证工程的建设质量，按期建成投入运营。

　　本可行性研究报告审批后，应抓紧进行准备工程初步设计所需的基础材料，如项目建设地形图、管网布置图、工程地质的勘察资料等等。选择技术过硬的施工队伍，确保设计、施工、监理的各自职责。

　　1、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保选址、资源配置等工作的顺利进行，使项目早运营、早见效。

　　2、本项目建设是一项政策性很强的工程，建议政府在政策方面给予大力帮助，降低门槛，支持本项目的建设和运营。

　　3、在本项目建成并投入使用后，建议有关部门进行必要的监管，保证景区的旅游品质、食品安全及环境卫生。

　　4、任何项目要良好的运行，政府的支持工作是必须的，政府除了在税收等方面给予企业相应的优惠政策外，还应该为企业项目的正常运行保驾护航等。项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，做好前期准备工作，也尽快落实项目资金的筹措，确保项目的实施进度按计划落实并顺利完成，使项目早建成、早见效。

　　6、组织精干的工程指挥部，保证设计、施工、设备安装、调试等各个环节紧密衔接，做好项目供电、供水等外部协调工作。