　　2013年11月，十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。决定强调进行全面深化改革，虽然决定中并未明确提及房地产业，但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。

　　2、“央五条”释放房地产市场刚需，为市场注入新活力

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　　二、地方性政策

　　1、扶持重点项目，加快民营经济发展

　　2014年3月，天津市城乡建设和交通委员会根据天津市委、市政府发布的《关于进一步加快民营经济发展的意见》提出指导意见，意见指出“放开市政投资建设领域。进一步放开我市市政基础设施投资领域，在综合能源站、地铁上盖、道路、公交场站、房地产开发准经营性配套等项目，每年提出不少于10项公开招标项目完善项目前期准备，依托天津建设网为招商引资平台，向社会公开推介”。

　　2、津16条发布，促市场健康发展

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　　第二节经济背景分析

　　一、国家经济背景

　　二、地方经济背景

　　第三节市场背景分析

　　一、国家市场背景

　　2014年全年，房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%;办公楼投资5641亿元，增长21.3%;商业营业用房投资14346亿元，增长20.1%。

　　近年来，全国住宅投资在房地产开发投资中一直占据重要地位，从2011至2014年，在总量中的占比一直较为稳定，分别为71.77%、68.76%、68.54%、67.52%。

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　　二、地方市场背景

　　2014年，天津市市房地产开发投资1699.65亿元，同比增长14.8%，占全市城镇固定资产投资的比重为15.5%。

　　全市房地产开发投资中：住宅投资1122.26亿元，同比增长13.8%;办公楼投资123.58亿元，同比增长23.7%;商业营业用房投资217.93亿元，同比增长31.8%;其他开发投资235.88亿元，同比增长2.9%。

　　天津市住宅投资在房地产投资中一直占据主要地位，从2011年至2014年，住宅投资在总投资量中的占比分别为63.81%、66.91%、66.60%、66.03%。

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　　第四节项目建设必要性分析

　　一、房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求

　　目前天津市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

　　二、是改善公司办公条件的需要

　　三、项目建设是提升天津市城市形象和城市发展的需要

　　四、项目建设符合公司的可持续经营要求

　　第三章项目市场分析

　　第一节全国房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　从2011年以来，全国房地产企业购置土地面积总体呈下降趋势，有一定波动，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，2014年全年降幅比当年1-11月份收窄0.5个百分点;2014年全年土地成交价款10020亿元，增长1.0%，当年1-11月份为下降0.1%。

　　二、全国房地产开发市场分析

　　三、全国商品房销售市场分析

　　四、年房地产行业发展分析

　　第二节天津市房地产市场分析

　　一、天津市经营性土地成交分析

　　2014年天津市共成交598宗土地，建设用地面积3632.52万平米，成交土地均价1999.14元/平米，成交楼面均价2213.34元/平米，土地出让金达803.63亿元，平均溢价率4.36%。其中住宅共91宗，建设用地面积近701.17万平米，成交土地均价5040.59元/平米，成交楼面均价8700.48元/平米，土地出让金610.05亿元。

　　二、天津市房地产开发市场分析

　　三、天津市商品住宅销售市场分析

　　四、天津市商品房开发前十企业分析

　　五、天津市房地产行业发展分析

　　第四章项目选址及区位条件

　　第一节项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节项目区位条件

　　一、自然地理概况

　　二、基础设施概况

　　第三节施工条件

　　第四节项目选址合理性分析

　　第五章项目建设方案

　　第一节项目建设目标与内容

　　一、项目建设指导思想与原则

　　二、项目建设地点

　　第二节总图布置

　　一、项目规划构思

　　二、总平面布置原则

　　三、设计依据与规范

　　四、道路交通组织

　　五、竖向布置

　　第三节建筑设计

　　一、设计依据

　　二、主体建筑设计方案

　　三、平面功能设计

　　四、立面造型设计

　　第四节结构设计

　　第五节土建工程

　　第六章公辅工程

　　第一节给排水系统

　　第二节电气系统

　　第三节空调及通风

　　第四节智能化控制管理系统

　　第七章项目环境保护

　　第一节建设地点环境现状

　　第二节执行标准

　　第三节主要污染源、污染物及防治措施

　　第四节环境影响综合评价

　　第八章项目能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　第二节编制原则和目标

　　第三节节能措施

　　第四节项目节能评价

　　第九章劳动安全卫生及消防

　　第一节设计依据

　　第二节劳动安全卫生

　　一、防电

　　二、防雷和接地保护

　　三、废弃物处理

　　四、安全措施

　　第三节消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第十章项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节基本要求

　　第二节项目开发管理

　　第三节工程招投标方案

　　一、招标原则

　　二、招标范围

　　三、招投标程序

　　第十一章项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　第四节项目总投资估算

　　一、工程建设投资费用

　　根据测算，项目工程建设投资费用共计为305.96万元，其中办公楼建设费用276.4万元，安装工程费用27.99万元，室外配套工程1.58万元。

　　二、工程建设其他费用

　　三、预备费(不可预见费)

　　四、开发费用

　　五、项目总投资估算

　　项目估算总投资2104.14万元。

　　(二)工程建设其他费用

　　第五节资金筹措

　　第十二章项目的社会效益分析

　　第一节项目实施对社会经济效应的影响

　　在社会主义市场经济体制中，该项目的建设具有良好的经济效益和社会效益，是利国利民大好事。该项目的兴建是适应我国经济发展的需要，是贯彻落实党和国家政策方针的需要、是保障和促进社会的均衡与健康发展的需要。综上所述，该项目建设具有深远的社会意义。

　　第二节社会效益分析

　　第十三章建设项目风险分析及控制措施

　　第一节项目主要风险因素识别和分析

　　1、自然及工程风险

　　房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。

　　工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题(如土质、军用或通讯电缆等)，就会影响工期、工期的拖延，将直接关系到向客户的承诺，造成赔偿和公司信誉下降。

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　　第二节防范和降低风险措施

　　第十四章建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节建设项目可行性研究结论

　　第二节建设项目可行性研究建议

完整版附件请点击下载：天津市某公司自用办公楼建设项目可行性研究报告案例.pdf

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