上海某地块厂房改建项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　项目名称：上海某地块厂房改建项目

　　项目性质：改建

　　项目概述：

　　项目占地面积共51245.9平方米，整体投资金额229429.70万元。项目整体建设完成后，可形成年产智能净水器20万台，智能空气净化器15万台，智能加湿器25万台的生产能力。

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　　第二节 可行性研究报告编制依据

　　第三节 可行性研究报告编制原则和研究范围

　　第二章 项目背景及必要性分析

　　第一节 项目建设背景

　　一、空气净化器发展背景

　　(一)空气与健康

　　众所周之，空气和水一样，是维持生命体最重要的物质之一，同每个人都息息相关。据统计，一个成年人一天的空气摄入量高达20-30公斤。人体对空气不仅仅是一种需要，其所吸入空气的质量将直接影响机体的各项机能。现代医学研究表明，呼吸自然新鲜的空气能促进血液循环，增强免疫能力，改善心肌营养，消除疲劳，提高人体的神经系统功能，提高工作效率;反之则将导致头晕、乏力、烦闷、精神不振、注意力不集中等症状，日积月累，还将引发各种人体疾病。

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　　第二节 项目必要性分析

　　一、项目建设符合上海自贸区先进制造业的发展需求

　　先进制造业是上海“四个中心”的重要产业支柱之一。先进制造业是上海建设“四个中心”的重要产业支撑，“十二五”时期是上海建设“四个中心”的关键时期，预计到2020年，基本形成“四个中心”互为支撑，内外贸相互融合，发挥贸易对产业结构提升的带动作用，先进制造业是“四个中心”的重要条件和物质基础。目前，上海自贸区已推出2批共54项扩大开放措施，新一批服务业和先进制造业扩大开放举措正在研究中。浦东新区已经对这54项开放措施进行了梳理。基本上能很快在浦东落地，已经有了部分的项目储备。

　　上海自贸区的现代加工制造业未来发展的趋势将符合公司实现全球资源配置的运作模式的需求，实现从低附加值的加工制造向发展现代制造业和承接国际服务外包并举的转变，形成高附加值的制造与服务相结合的产业，并成为跨国公司跨地区加工制造的订单中心、技术服务中心和研发中心。因此，项目的建设符合上海自贸区先进制造业的发展需求，同时，上海自贸区重点推动服务业、先进制造业扩大开放产生的制度红利效益和规模也为本项目的发展提供的优异的外部环境。

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　　第三章 项目产品市场发展现状分析

　　第一节 所处行业基本情况

　　第二节 智能家居行业市场分析

　　市场研究公司juniper预测，全球智能家居市场将由2012年的250亿美元(约合人民币1527亿元)、2013年的330亿美元(约合人民币2015亿元)增长至2018年的710亿美元(约合人民币4336亿元)。

　　图表 4：全球智能家居市场规模

　　第三节 项目产品市场分析

　　受微小颗粒物“pm2.5”等导致大气污染的影响，空气净化器的销量趋于增加。全球空气净化器市场2011年大概在1300万台，到2012年超过1500万台，增长率大概在17%左右。2013年的销量达到1894万台。预计今后的销量还将继续扩大，2014年将突破2000万台，2018年将进一步增至2409万台。

　　图表 6：全球空气净化器市场规模

　　第四节 出口市场分析

　　以海关编码84212110(家用型水的过滤、净化机器及装置)中的出口数据为例，进行分析。

　　1、出口数量及金额

　　2013年家用型水的过滤、净化机器及装置的出口数量略有下降，2014年出口数量回升并取得了较大幅度的增长，近三年的年均增速在9.1%左右。从出口金额看，近3年一直保持稳步增长的态势，年均增速达到了12.6%，高于出口数量的增速。

　　图表 10：2012-2014年我国家用型水的过滤、净化机器及装置出口数量与金额

　　2、出口国别

　　2014年，我国家用型水的过滤、净化机器及装置出口国家及金额如下表所示，其中，对美国的出口数量及金额均排第一，且远远大于对其他国家的出口水平。2014年，我国家用型水的过滤、净化机器及装置对美国出口数量约678.87万台，占全部出口数量的35.6%，出口金额5374.96万美元，占全部出口金额的26.3%。出口数量居第二位的是日本，出口数量约215.90万台。

　　从出口均价看，各国的差距也很大，均价最高的是对马来西亚的出口，均价在67.55美元/台，最低的是对日本的出口，均价仅为3.24美元/台，两者相差20倍。整体来看说明我国出口产品的附加值较低。

　　图表 11：2014年我国家用型水的过滤、净化机器及装置出口国别(按金额排序)

　　第五节 智能家居行业发展趋势

　　一、智能家居市场空间巨大，未来几年能够保持快速稳定的增长。智能化是家电发展的大趋势。就白色家电而言，由于其本质就是替代人工的劳动，那么能够在技术允许的范围内尽可能地贴近用户的需求，就是其发展方向;对黑色家电而言，更强的娱乐性、更新颖的功能、更前言的科技则是其发展大势。整个智能家居市场的前景非常广阔。

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　　第四章 项目产品方案

　　第一节 项目产品介绍

　　本项目拟将生产的主要产品情况如下表所示：

　　图表 21：项目主要产品

　　第二节 项目采购模式

　　第三节 项目销售模式

　　第五章 项目技术方案

　　第一节 产品工艺技术方案

　　本项目生产流程主要由组装构成，具体如下图所示：

　　图表 23：项目智能空气净化器工艺流程

　　第二节 项目主要设备

　　本项目所需设备主要分为生产组装类设备和检测类设备，具体如下所示：

　　图表 31：智能空气净化器主要设备清单(单条生产线，共2条)

　　第三节 项目原辅材料、燃料、动力消耗指标

　　第六章 项目建设方案

　　第一节 项目建设目标

　　项目整体建设完成后，可形成年产智能净水器20万台，智能空气净化器15万台，智能加湿器25万台的生产能力。

　　第二节 项目建设指导思想

　　第三节 项目建设方案

　　第四节 辅助公用工程及设施

　　第七章 项目拟建地区位概况

　　第一节 地理位置

　　第二节 建设环境

　　第八章 能源节约方案设计

　　第一节 设计依据

　　第二节 节能措施

　　第九章 环境保护

　　第一节 设计依据

　　第二节 项目施工期环境影响简要分析

　　第三节 绿化设计

　　第四节 环境影响综合评价

　　第十章 职业安全卫生与消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 设计采用的安全卫生标准

　　第三节 安全生产方案

　　第四节 职业卫生方案

　　第五节 消防设施及方案

　　第十一章 组织结构和劳动定员

　　第一节 管理机构设置

　　项目竣工后，实行总经理负责制。公司机构设置见企业组织系统图。

　　图表 51：企业组织结构图

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　根据本项目实际情况，项目投入运营第一年，预估劳动定员人数共计为234人，伴随业务量不断上涨，项目劳动定员人数不断攀升，预估项目投入运营第四年，劳动定员总人数为770人，项目投入运营第五年以后，劳动定员人数将逐步保持稳定。

　　图表 52：本项目劳动定员

　　第三节 人员培训及费用估算

　　第十二章 项目实施与招投标

　　第一节 项目实施进度安排

　　第二节 实施进度表

　　图表 53：项目实施进度一览表

　　第三节 项目招投标

　　第十三章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　本项目总投资额为229429.70万元，其中，固定资产投资金额为223981.25万元，铺底流动资金为5448.45万元。

　　图表 56：项目建设总投资估算表

　　单位：万元

　　第五节 资金筹措

　　第十四章 项目经济效益评价

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入和税金测算

　　1、主营业务收入

　　本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全运营后，预计新增总营业收入达289500.00万元(即28.95亿元)。

　　2、税金

　　本项目进口原料，在上海自贸区加工组装后出口，故不计算增值税、城建税及教育附加等税费。

　　正常年份收入、税金及附加情况如下表：

　　图表 57：项目营业收入与税金及附加估算表

　　单位：万元

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率12%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。由表中结果可见：

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前npv= (1+i)-t=211263.29万元，所得税后npv为133381.84万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

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　　第六节 项目还款能力分析

　　1、流动比率

　　流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。

　　流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%

　　本项目流动比率：运营期第一年为10.42，第二年为7.70，第三年为6.80，第四年为7.58，第五年为9.65。

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　　第七节 项目不确定性分析

　　第八节 社会效益评价

　　第十五章 项目风险因素识别

　　第一节 市场风险及应对措施

　　公司的智能家居产品处于导入期，市场竞争相对不激烈。随着市场认可程度的增加，智能模块成本的下降，可预期市场竞争将逐步激烈。

　　对策：公司将通过改进工艺流程、提高零配件标准化率、存货管理等方式实现降本增效;与主要原材料供应商建立长期合作关系，保证原料供应及时和充足，同时降低采购成本，以营业收入增长弥补毛利率下降对净利润造成的不利影响。

　　第二节 经营风险及应对措施

　　第三节 汇率波动风险及应对措施

　　第四节 产品和技术更新风险及应对措施

　　第五节 成本和费用增加的风险及应对措施

　　第十六章 可行性研究报告结论

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　第二节 建设项目可行性研究建议