　　从构成情况看，工业品物流总额181.5万亿元，同比增长9.7%，增幅比2012年回落0.3个百分点。进口货物物流总额12.1万亿元，同比增长6.4%，增幅比上年回落1.3个百分点。农产品物流总额同比增长4.0%，增幅比上年回落0.6个百分点。受电子商务和网络购物快速增长带动，单位与居民物品物流总额保持快速增长态势，同比增长30.4%，增幅比上年加快6.9个百分点;受绿色经济、低碳经济和循环经济快速发展带动，再生资源物流总额快速增长，同比增长20.3%，增幅比上年加快10.2个百分点。

　　2、社会物流总费用

　　(1)社会物流费用占gdp比重平均维持在18%左右

　　2013年社会物流总费用10.2万亿元，同比增长9.3%，增幅比上年回落2.1个百分点。社会物流总费用与gdp的比率为18.0%，与上年基本持平。

　　图表 15：2009-2013社会物流总费用及占gdp比重示意图

　　数据来源：国家发展改革委、国家统计局、中国物流与采购联合会

　　(2)运输费用为物流费用中占比最高

　　从费用结构组成上分析，其中，运输费用5.4万亿元，同比增长9.2%，占社会物流总费用的比重为52.5%，与上年基本持平;保管费用3.6万亿元，同比增长8.9%，占社会物流总费用的比重为35.0%，同比下降0.2个百分点;管理费用1.3万亿元，同比增长10.8%，占社会物流总费用的比重为12.5%，同比提高0.2个百分点。

　　图表 16：社会物流费用组成结构示意图

　　数据来源：国家发展改革委、国家统计局、中国物流与采购联合会

　　3、物流业增加值

　　2013年，全国物流业增加值3.9万亿元，按可比价格计算，同比增长8.5%，增幅比上年回落0.7个百分点。物流业增加值占gdp的比重为6.8%，占服务业增加值的比重为14.8%。

　　图表 17：2009-2013全国物流业增加值及其占gdp比重示意图

　　数据来源：国家发展改革委、国家统计局、中国物流与采购联合会

　　其中，交通运输物流业增加值同比增长7.2%，增幅比上年回落1.5个百分点。贸易物流业增加值同比增长9.5%，增幅比上年回落0.3个百分点。仓储物流业增加值同比增长9.2%，增幅比上年回升2.4个百分点。邮政物流业增加值同比增长33.8%，增幅比上年回升7.1个百分点。

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　　第二节山东物流行业发展态势分析

　　第三节项目地物流行业发展态势分析

　　第四章项目下游市场需求分析

　　第一节项目下游市场定位

　　山东省现代物流业“十二五”发展规划中提出，根据省重点产业的需求和社会经济发展的需要，在“十二五”期间，需要大力培育发展石化、煤炭、矿石、建材、商贸、农产品等重点行业的物流，发展和完善产供销一条龙服务的冷链物流配送体系，建立具有现代物流管理理念的危险品和应急物流体系。

　　同时规划中提出，临沂重点发展商贸物流，通过发展商贸经营、会展、电子商务等物流方式，进一步做大做强商贸流通业，形成辐射华东、华北、中原等地区的商品集散地。

　　根据国家和地方的产业指引，本项目地所处的地理位置、硬件优势和项目投资单位的业务背景，本项目物流园初步定位将着重发展商贸物流、煤炭物流和化工物流等物流板块。

　　第二节商贸业市场规模分析

　　临沂是连接南北重要的物流城、商贸城。商贸与物流相互促进，物流为商贸业务的顺利完成提供支持和保障;临沂商城的发展，助推了物流业的升级，开启了新时期的“丝绸之路”。

　　截至2013年底，临沂市实现社会消费品零售总额1781亿元，增长13.4%。其中，批发和零售业完成零售额1654.4亿元，增长13.8%;住宿和餐饮业实现零售额126.6亿元，增长7.7%。1109家限额以上企业完成零售额1064.5亿元，增长13.6%，占全市社会消费品零售总额的比重达59.8%。传统消费品持续增长，全市限额以上批发、零售业销售额中，食品、服装、石油及制品、汽车、家电类商品分别增长27.5%、28.1%、9.8%、5%和29.9%。

　　图表 36：2009-2013临沂市社会消费品零售总额及增速示意图

　　数据来源：临沂市统计局

　　(2)商品交易市场形势良好

　　截至2012年底，临沂市各类商品交易市场发展到757个，其中，消费品市场720个，生产资料市场26个，生产要素市场11个。

　　根据统计，2013年，临沂商城101个专业批发市场交易额突破2000亿元，达到2096.2亿元，同比增长18.3%;有75个市场开展国际贸易业务，完成出口额32.1亿美元，同比增长150.8%。

　　图表 37：2011-2013临沂商城101个专业批发市场交易额示意图

　　数据来源：临沂市统计局

　　第三节煤炭行业市场规模分析

　　第四节化工行业市场规模分析

　　第五章项目周边港口发展现状

　　第一节项目周边港口发展现状概述

　　第二节青岛港

　　第三节董家口港

　　第四节日照港

　　第五节岚山港

　　第六章项目周边物流园区发展现状

　　第一节项目周边物流园发展现状概述

　　截至2013年，临沂市共有物流企业及经营业户2700多个，其中：规模以上物流企业340家，主营收入千万元以上的219家、亿元以上97家。临沂全市共有物流园区29处。拥有国家2a级以上物流园区及物流企业15家，省2星级以上物流园区及物流企业11家，数量分别居全省各地市第一。以下选取临沂当地4个发展规模较大的物流园做简单介绍。

　　第二节山东金兰现代物流基地

　　铁路运输领域，拓宽基地容量和服务能力。

　　第二节天源国际物流园

　　第三节山东立晨物流股份有限公司

　　第四节山东华派克物流有限公司

　　第七章本项目发展机会分析

　　第一节山西中南铁路建设

　　一、项目概况

　　该铁路西起山西省吕梁市瓦塘镇，从河南省台前县跨越黄河，进入山东省梁山县，横穿山东省中西部，东至山东省日照港，横贯晋豫鲁三省，全长1260公里。其中山西省579公里，设6个站点;河南省255公里，汤阴、台前2个站点;山东省426公里，经东平、宁阳、新泰、岱岳区、莱芜、沂源、沂水，由日照港下海。预计在2014年正式建成通车。山西中南部铁路通道是规划建设的“四横”之一，将途经沂水县境内60公里左右。

　　山西中南部铁路又称晋中南铁路，于沂水县城西侧设沂水西站、预留沂水东站后跨越胶新线向南至日照南。

　　山西中南铁路是我国第一条万吨重载货运铁路线，山西中南铁路线的建成，将把我国重要煤焦生产基地连成一线，极大缓解煤炭能源铁路运输压力，保障国家能源需求

　　图表 78：山西中南部铁路通道地理位置示意图

　　二、对本项目产生的影响

　　全长1260公里的山西中南部铁路大通道途经济宁、泰安、莱芜、淄博、临沂、日照6市15个县(市、区)，其规划建设对完善山东省“四纵四横”铁路框架，改善鲁中西地区交通条件，具有重要意义。

　　山西中南铁路通道将晋东南煤田、河南鹤壁矿区、山东兖州矿区等中国重要的煤焦生产基地连成一线，在胶南入海运往华东和华南，比渤海湾下海可缩短陆海运距1500公里左右。

　　根据调查显示，目前周边路网无法合理兼顾本线所经地区运量需求，其他线路难以替代本线的作用。因此，工程建设将成为保障山东省沿线地区煤炭、矿石需求及产成品外运的主要运输通道。并且，此条铁路线途经沂水县境内60公里左右。这也意味着，本项目园区内货物可直接通过晋中南铁路进行货物运输，或运输至日照港，或经铁路线运输至山西。对于本项目而言，此条铁路线的建设，极大的提升了本项目园区运输货物的便利程度，提升了本项目的竞争力。

　　第二节鲁南大通道建设

　　第三节胶新铁路电气化改造

　　第四节青岛保税港区与沂水县战略合作

　　第八章综合物流园区运营模式

　　第一节物流园区分类

　　物流园区是集运输、配送、存储、包装、装卸、加工等功能于一身，具有高科技、高效率特征的新型货物集散中心。从物流园区的货物流通体系如下图所示：

　　图表 81：物流园区货物流通体系示意图

　　从物流园区服务内容方式阐述，物流园区可分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四类，各类要求如下表所述。根据本项目所处地理位置，以及周边产业发展情况，本项目发展定位为综合服务型仓储物流园区。

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　　第二节物流园区功能设计

　　第三节综合物流园区运营模式

　　第四节项目物流园区定位

　　第九章项目优势分析

　　第一节政策优势分析

　　第二节产业优势分析

　　本项目产业优势方面主要体现在两个方面，第一为临沂当地物流产业发展较为先进，良好的大环境为本项目提供了可靠的技术力量支持，第二为地方物流需求产业发展态势蓬勃，为本项目的发展提供了足够的市场需求。

　　一、地方物流产业优势

　　作为全国商贸物流中心，临沂市不断优化物流产业链的各个环节，培植新业态，再造新优势，物流成本逐步降低，现代物流业成为临沂市经济转型升级的新引擎。

　　根据相关统计数据，2013年全国、山东省、临沂市物流业增加值占gdp的比重分别为6.8%、7.4%、12.6%，说明临沂市的物流效率显著高于山东省和全国的平均水平，物流产业优势明显。

　　在基础设施方面，目前，临沂物流拥有2000多条国内配载线路，网络覆盖全国1800个县级以上的网点，形成了辐射全国30多个省市发达、便捷的零担货运集疏运体系。发达的“公路港”和公路运输网络，奠定了临沂商贸物流的核心竞争力。强大的洼地效应和磁场效应使得临沂的物流业与商贸等相关产业相辅相成、共生共荣、良性循环。

　　二、下游需求产业优势

　　1、商贸业

　　临沂的商贸市场体系十分发达，是山东重要的物资集散中心，在鲁南及苏鲁豫皖周边区域有很强的市场覆盖辐射能力。临沂市西部批发市场位居全国综合批发市场第三位，为鲁苏豫皖地区最大的商品集散地。例如，岚山港港口年货物吞吐量的一半以上来自临沂市，最高时可达80%以上。按照“扩大规模、发展特色、提升水平”的要求，临沂将商贸批发市场、生产资料市场和物流园区建设相结合，通过发展大商贸、大物流、大流通，促进大开放、大发展，加快实现由商贸大市向物流强市的转变。地方商贸产业的蓬勃发展，也为本项目综合物流园区后期运营提供了现成的市场需求。

　　临沂市商贸物流产业目前形成的“全国卖，全国买”的格局必将产生巨大的货物运输需求，需要配套的仓储物流产业保障地方商贸物流产业的发展。因此，地方商贸业的发展离不开当地物流产业的支持。

　　2、煤炭业

　　煤炭业的优势条件主要来自两个方面，第一是沂水本地对于煤炭资源需求较大，提供了仓储物流需求;第二为在我国“西煤东运”“北煤南运”的大环境下，临沂为我国大部分产煤大省运输煤炭资源的必经之地，这也为当地的仓储物流产业发展提供了机会。

　　根据前述内容测算，临沂市当地经济发达，每年都需消耗大量的煤炭，预估项目所在地沂水周边主要钢厂年用煤量约1800万吨，水泥厂年用煤量为5510万吨，焦化厂年用煤量4590万吨，仅这几大行业用煤量就突破1亿吨。

　　根据我国规划，“十二五”期间，我国将加强铁路煤运通道建设，年运输能力达到30亿吨，根据统计，2012年，我国铁路煤炭调运量达到22.6亿吨，沿海主要港口发运量为6.2亿吨，而铁路以及沿海港口运送枢纽也都分布在项目周边。

　　因此，煤炭行业的发展也为本项目仓储物流产业的发展提供了基础。

　　3、其他

　　除商贸业、煤炭之外，项目所在地周边化工等产业发展态势也呈现良好状态，并且，伴随着互联网发展，临沂电子商贸业也将不断崛起，必将涌起新的市场需求。

　　而且，项目地址距离港口较近，随着沿海城市的产业梯度转移，这给工业区带来了很大的机遇，也是工业园区发展的大好时机。工业的聚集，必然会带来货物的存放、集装、中转和运输，为园区的建设提供很好的资源。

　　第三节区位优势分析

　　第十章项目投资价值分析

　　第一节项目投资分析

　　一、项目投资依据

　　二、项目投资测算假设条件

　　三、项目投资测算分析

　　对前述项目进行汇总，则本项目估算总投资(含铺底流动资金)76000万元，其中：建筑工程费32000万元;设备购置费34000万元;安装工程费1000万元;工程其它费用合计3000万元;工程预备费4000万元，流动资金2000万元。

　　图表 90：项目总投资一览表

　　单位：万元

　　第二节项目收益分析

　　一、项目盈利测算假设条件

　　二、项目收益测算

　　第三节项目财务指标分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率10%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　项目净现值npv为：所得税前npv= (1+i)-t= 20049.85万元，所得税后npv为4455.69万元，均远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

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　　第十一章结论及建议

　　第一节结论

　　评判一个物流园区是否具备长远发展可行性，具备良好的市场经济效果，一般而言，主要从以下三个方面进行判断：园区选址、政策支持以及园区定位。

　　一、园区选址评判分析

　　园区选址主要可从以下7个指标分析，

　　通过对项目进行综合分析，可以看出，7个衡量指标中，4个处于极优状态，2个处于较优，1个指标处于中等。综合分析，本项目园区所处位置非常适宜于建设仓储物流园区，具有较高的竞争力。

　　图表 94：项目物流园区选址评分一览表

　　二、政策支持情况分析

　　三、园区定位情况分析

　　四、项目园区综合评判

　　第二节建议