贵州某白酒文化旅游观光基地建设项目可行性研究报告案例

　　第一章 总论

　　第一节 项目名称及承办单位

　　一、项目名称

　　贵州某白酒文化旅游观光基地建设项目

　　二、承办单位

　　第二节 编制依据及研究范围

　　第三节 项目概况

　　一、项目地点

　　贵州省

　　二、项目规模

　　项目计划用地面积200亩

　　三、项目内容

　　项目建设内容包括酒文化旅游区、温泉休闲度假区、特色农业生态体验区、酱酒生产制造工业体验观光区。

　　四、项目总投资

　　项目总投资56000.0万元，其中：建筑工程费36400万元，设备购置费6720万元，设备安装费470万元，工程预备费2828万元，建设期利息4622万元。

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景分析

　　一、政策环境

　　1、白酒行业政策环境

图表 1：白酒行业政策一览表

　　二、经济环境

　　三、社会环境

　　(1)旅游行业的社会环境

　　改革开放以后，国家大力发展旅游业。全国各地旅游景点的修建、出行交通、酒店、餐饮等相关配套不断完善，国家法定节假日确立，国民旅游休闲意识逐渐从无到有，并且成为国民生活重要组成部分。尤其是近几年来，随着国民旅游休闲计划纲要的提出，带薪休假制度的建立和完善，旅游休闲已然成为国民热爱的一种生活方式，从近年五一、十一“黄金周”民众出游井喷的壮景便可见端倪。从景点参观到休闲度假，国民旅游需求不断提升。随着旅游观念的转变和旅游业的发展，国民在旅游休闲方面的投入不断增多，民众对旅游的需求也在不断提高。

　　在旅游业发展初期，国民旅游主要是以景点参观为主，“上车睡觉，到景点拍照，回来一问啥都不知道”是这种走马观花式旅游的真实写照。显然，这种旅游方式并没有带给人们期望的享受，人们很快便不满足于这种休闲方式，于是有了更多针对游客需求的体验式度假休闲旅游。

　　从旅行社报团参加的景点旅游，到现在蓬勃发展的个人游、自助游等，体现了国民对旅游需求的不断提升。大城市周边的农家乐、打折季出境购物游，黄金周自驾游等，琳琅满目的旅游项目，五花八门，应有尽有。国民也从只为拍照留念的“到此一游”转变为越来越注重心情是否愉悦、身心是否得到放松休养等精神享受。旅游休闲等第三产业的发展，不仅反映出国民经济的发展状况，还反映了国人精神文化的需生活随着社会发展不断变迁。

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　　第二节 项目建设必要性分析

　　一、项目建设符合区域人民的市场需求

　　随着经济的发展生活水平的提高，人们在物质生活上得到了改善，将在物质生活和精神生活上的要求越来越高。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。本项目旨在以酒文化旅游、酱酒生产制作工业体验、温泉休闲度假和生态农业体验观光为特色，建设立体多功能的生态旅游项目，可谓是良好的亲近自然、感受酒文化的旅游休闲之所。

　　山洞具有常年恒温、空气湿润的特点，有助于酿造业需要的多种微生物繁衍生息和生物反应，对酒的醇化十分有利，经山洞窖藏的基酒，酒体更为醇厚、芳香、优雅、细腻。溶洞窖藏白酒原酒，具有醇化快、生香好、自然挥发少的特点，与世界著名的白兰地的地窖方式有着异曲同工之妙。作为传统储藏文化的一个细分领域，洞藏已经成为了一种文化，中国自古就有神仙在洞中、洞中有宝藏的民俗文化传说。这几年中国酒业以白酒为代表的竞争态势成为了酒业市场的缩影，还不包括应对国外酒的竞争压力。在这种市场环境下，企业需要寻找所谓的差异化市场空间的“蓝海”市场——洞藏酒。项目正迎合当前洞藏酒流行的大趋势，市场前景广阔。

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　　第三章 项目市场分析

　　第一节 白酒行业市场分析

　　一、行业发展现状

　　自2012年下半年以来，由于禁酒令、三公消费政策趋严以及塑化剂事件等的影响，一线白酒市场规模出现萎缩。白酒行业结束了“量价齐升”的黄金发展期，全行业进入了结构化调整期。但白酒大众消费受传统理念的影响，仍具有刚性需求的特点，据万得资讯数据显示2013年白酒产量达到1226.2万千升，较2012年相比增长了6.33%。

　　按国家统计局统计数据计算，人均白酒消费量逐年上升，截至2013年末全国人均白酒(折65度)消费量已达8.57升/年。随着城市化进程的逐步深化，在居民收入增长带动下购买力增强的趋势仍然可以预期，预计行业仍将维持一定的增长。

　　白酒行业历年产量增长情况如下：

　　图表 4：中国白酒历年产量情况

　　受三公消费限制影响，白酒行业景气度大幅下滑。2013年，中国白酒行业实现收入5,018.01亿元，同比增长12.35%，增速较2011年和2012年大幅回落;实现利润总额804.87亿元，同比下降1.67%，近十年的高速增长终结。

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　　二、市场竞争状况

　　三、市场供求状况及变动原因

　　1、需求状况

　　白酒的消费在我国具有深厚的群众基础和广阔的市场，虽然中央实施八项规定以来，高端白酒消费出现了下滑。但大众消费的“民酒”市场受相关政策的影响有限，其更多受经济发展状况、居民收入水平、居民消费结构等宏观经济因素的影响。随着我国经济实力的增强，民众对白酒消费的需求和品质都相应提升。

　　2005年以来，消费者对白酒的需求不断增长，需求的上升进一步帮助白酒行业实现产品升级。

　　图表 6：中国人均白酒消费量

　　2、需求影响因素分析

　　伴随着居民收入的快速增加，消费推动了行业产销量快速增长。据国家统计局数据显示，2013年相比2004年城镇居民年人均可支配收入增加近2倍，城市化率提高近12%，伴随着居民收入持续增加的趋势，白酒行业销量、收入也得到了快速的发展。白酒行业2004年与2013年对比状况如下：

　　图表 7：白酒行业2004年与2013年对比状况

　　四、市场前景分析

　　第二节 旅游行业市场分析

　　一、旅游市场需求分析

　　近年来，随着经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，休闲娱乐越来越成为人们工作之余不可缺少一部分，出门旅游便受到越来越多的人的追捧。2006年以来，我国国内旅游人数呈现逐年增长的态势，2006年国内接待游客数量已达到13.8亿人次，截止到2011年底增至25.5亿人次，年均增长率达到13.2%，旅游市场不断升温。

　　发展旅游业刺激消费，无疑是中国扩内需、发展第三产业的重要内容。中国国家统计局公布2012年统计公报显示，去年全年中国国内出游人数高达29.6亿人次，国内旅游收入突破2万亿元人民币。2012年全年国内出游人数同比增长12.1%，国内旅游收入2.27万亿元，增长17.6%。

　　二、旅游市场状况分析

　　三、项目区域旅游市场分析

　　第三节 项目市场营销方案

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　第二节 项目区位条件

　　第三节 社会环境现状

　　第四节 施工条件

　　第五节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设方案

　　第一节 项目建设目标与内容

　　第二节 总图布置

　　第三节 土建工程

　　第四节 建筑设计

　　第六章 公辅工程

　　第一节 给排水系统

　　第二节 电气系统

　　第七章 项目环境保护

　　第一节 建设地点环境现状

　　第二节 执行标准

　　第三节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第四节 绿化设计

　　第五节 环境影响综合评价

　　第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 编著原则和目标

　　第三节 能耗指标分析

　　第四节 节能措施

　　一、建筑节能设计

　　二、给排水节能设计

　　三、其他节能措施

　　第五节 项目节能评价

　　第九章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　一、建筑及场地布置

　　二、防电、防雷和接地保护

　　三、安全管理机构设置

　　第三节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第十章 项目组织机构和人力资源配置

　　第一节 项目组织管理

　　第二节 项目建设及运行管理

　　第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节 工程招投标方案

　　第十二章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、建设投资费用

　　二、项目流动资金估算

　　三、项目总投资估算

　　项目总投资56000.0万元，其中：建筑工程费36400万元，设备购置费6720万元，设备安装费470万元，工程预备费2828万元，建设期利息4622万元。

　　图表 22：项目总投资估算表

　　万元

　　第五节 资金筹措

　　第十三章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　1、主营业务收入

　　本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目完全运营后，预计年营业收入达63465.0万元。

　　2、营业税金及附加

　　经估算，正常年份年营业税金及附加总计为880.62万元。

　　(1)年营业税=旅游营业收入*5%= 413.25万元;

　　(2)年城市维护建设税=(增值税+消费税+营业税)*7%= 327.16万元;

　　(3)教育附加税=(增值税+消费税+营业税)*3%= 140.21万元;

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值fnpv

　　二、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为51.33%，所得税后项目投资财务内部收益率为40.44%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率。

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第六节 项目敏感性分析

　　第七节 财务评价结论

　　第十四章 建设项目风险分析及对策

　　第一节 项目主要风险因素识别和分析

　　1、自然及工程风险

　　自然风险，是由项目经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的破坏和损害而形成的风险。

　　工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题(如土质、军用或通讯电缆等)，就会影响工期、工期的拖延，造成赔偿和公司信誉下降。

　　2、社会风险

　　项目经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和行业方面政策的变革，以及国家和行业方面法律法规等变动形成的项目经营管理风险;二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等，其中对项目经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。

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　　第二节 防范和降低风险措施

　　为了尽可能地避免或减少风险，项目建设和运营过程中应采取以下措施：

　　1、进一步明确项目的市场定位，开拓唐山市辖区及周边的市场，扩大市场容量，提升建材城的价格性能比，在竞争日益激烈的市场中找到自己的定位并做出自己的特色，同时，根据市场区域内居民收入结构确定楼盘档次，并以薄利多销的营销策略占领市场，控制市场风险。

　　2、加强工程的方案设计、技术选择的监督管理，做到设计方案科学合理、工程技术先进成熟，为项目建设奠定良好的技术基础。

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　　第十五章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议