　　随着经济的发展生活水平的提高，人们在物质生活上得到了改善，将在物质生活和精神生活上的要求越来越高。当然首先是物质生活上的追求，其中住房需求是比较重要的一项。从全国房地产调控环境看，2014年两会期间，中央提出“双向调控”分类指导，着重依靠市场自身调节作用，此外未出台更加严厉的行政调控政策，大的调控环境继续平稳。项目所在城市作为三线城市，影响或较小。

　　从供需双方来看，房地产信贷未明显放松、房价下跌的恐慌情绪逐步蔓延，部分开发商为回笼资金，采取“以价换量”策略，平价开盘项目居多，少数楼盘降价促销，供应有所增加。项目区域房地产外来投资较少，主要以满足本地刚需为主，因此项目区域房价不会出现大幅度的波动，预计2014年房价整体涨幅收窄，局部涨跌互现。本项目贴近大众，将通过优质的建设与服务，致力于大众生活品质的提高，有利于最大限度满足当地人民的住房需求。项目可满足近五千人的住房需求，项目市场需求稳定，前景良好。

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　　第三章项目市场分析

　　第一节市场现状分析

　　一、市场需求分析

　　1、2011-2013年项目区域市住宅销售情况

　　截止2013年12月27日，项目区域市区楼市备案成交17798套，同比增加6606套增幅为59.02%，远超去年。具体来看，市区住宅备案成交13876套(同比增加5703套)，成交面积约171万平米;市区商业类项目备案成交3922套(同比增加3019套)，成交面积约3922平米。根据各区具体楼盘1-12月的备案成交总量，《2013年度项目区域市区住宅销量排行》也随之出炉，华强城以备案成交1025套蝉联“年度销冠”、中南世纪花城以884套备案量排行第二、华润置地橡树湾以856套总备案量位跻身第三;另外榜单排名依次为优山美地名邸645套、景瑞望府630套、万濠星城595套、世茂公元569套、项目区域星光耀广场556套、中港翡翠城500套及保利香槟国际461套，项目区域市房地产需求依然旺盛。

　　2、2014年1季度项目区域市商品房销售情况

　　2014年1季度项目区域市区所有物业类型商品房成交2967套，面积30.66万平方米，成交量同比下降43.52%，成交面积同比下降46.94%。从成交数据来看，今年一季度，项目区域市区市区住宅类销售情况不甚理想，与2013年一季度相比成交量减少2085套，下降50.59%，降幅过半。较住宅类而言项目区域市区商办类销售情况降幅较小，与2013年一季度成交量减少201套，降幅为17.76%。

　　从具体的项目成交来看，2014项目区域楼市年度销售冠军御景澜庭领跑2014年1季度存量住房市场，根据数据统计：1季度御景澜庭以187套的销量成为全市销冠，世茂公元以163套位居第二，景瑞望府以106套位居第三。从榜单上看，港闸区和开发区以傲人姿势分占榜单，港闸区有5个楼盘上榜，开发区4个楼盘上榜，崇川区仅有“中南世纪花城”上榜。

　　2014年第一季度项目区域商品住宅购房各区成交占比，崇川区占到34%，港闸区占比36%，开发区30%，从数据来看，项目所在地港闸区销售最多，其次为崇川区，开发区垫底，但比例相差不大，项目市场前景良好。

　　图表 9：2014年第一季度项目区域市各区商品住宅成交占比

　　二、市场供给分析

　　2014年首月，全国房地产市场出现“楼市冷、地市热”的现象，项目区域楼市的开局也有所降温。受春节长假影响，楼市进入传统的淡季，今年2月项目区域市区商品房市场去化量出现不同幅度的下调。2014年3月众多城市房地产市场出现“以价跑量”的现象，项目区域在大背景环境下传统销售旺季没有到来，基本上与2月持平。2014年一季度项目区域市区成交情况来看，项目区域楼市或者进入了调整期。

　　图表 10：2013年项目区域市商品房待售面积

　　截止2013年12月止末，项目区域市商品房待售面积为499.8万平方米，同比增长60.4%，库存压力继续增强。项目区域市2013全年商品房销售面积达1035.26万平方米，比去年同期同比增长45.3%。在商品房销售市场还算火热，项目区域市商品房待售面积却节节上涨，库存压力继续上行。项目区域市近年来人口压力重，长期处于老龄化社会，且该状态还将继续在未来的很长一段时间内保持。可以说，就商品房消化上来说，内生动力偏弱。

　　三、市场价格分析

　　从房价来看，截止至2013年12月27日，项目区域市区(崇川区、港闸区、开发区、通州区)92个在售楼盘的整体均价为9781元/㎡，环比上月上涨了0.36%。一个月有8个楼盘发生价格变动，其中涨价楼盘5个;降价楼盘3个，房价稳定的楼盘84个。从项目分布区域来看，主城区有1盘涨价，港闸区1盘涨价，1盘下跌，新城区2盘涨价且涨幅较大。而开发区和通州区各有1盘降价。

　　2014年项目区域房价连跌4个月后终于逆势反弹，3月项目区域房价在2014年首次出现上涨，新建住宅均价9388元/平，涨幅为0.52%，与2013年同期上涨2.7%。

　　2014年3月项目区域商品房共成交781套，其中住宅成交567套，相比去年3月整体减少了1189套，环比下降60.36%。不仅3月商品房成交的不完美落幕让楼市处在一个尴尬的地位，与此同时，土地市场也进入冬眠阶段，3月份市区零地块成功出让，一季度土地成交总额也不到1亿，实属罕见。

　　图表 11：2013年1月-2014年3月项目区域住宅均价走势图

　　第二节市场前景分析

　　第四章项目选址及区位条件

　　第一节项目选址要求

　　第二节项目区位条件

　　第三节施工条件

　　第四节项目选址合理性分析

　　第五章项目建设方案

　　第一节项目建设目标与内容

　　第二节总图布置

　　第三节土建工程

　　第四节建筑设计

　　第六章公辅工程

　　第一节给排水系统

　　第二节电气系统

　　第三节燃气工程

　　第四节空调及通风

　　第五节智能化控制管理系统

　　第七章项目环境保护

　　第一节建设地点环境现状

　　第二节执行标准

　　第三节主要污染源、污染物及防治措施

　　第四节绿化设计

　　第五节环境影响综合评价

　　第八章项目能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节编著原则和目标

　　第三节能耗指标分析

　　第四节节能措施

　　一、建筑节能设计

　　二、给排水节能设计

　　三、其他节能措施

　　第五节项目节能评价

　　第九章劳动安全卫生及消防

　　第一节设计依据

　　第二节劳动安全卫生

　　一、建筑及场地布置

　　二、防电、防雷和接地保护

　　三、安全管理机构设置

　　第三节消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第十章项目组织机构和人力资源配置

　　第一节组织原则

　　第二节项目组织

　　第三节劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目建成后公司需要管理及技术等相关人员1350人，另聘请临时工若干人，定员编制详见劳动定员情况一览表。

　　图表 11：项目劳动定员情况

　　第十一章项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节基本要求

　　第二节项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　第三节工程招投标方案

　　第十二章项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　第四节项目总投资估算

　　一、工程建设投资费用

　　二、不可预见费用

　　三、无形资产(土地购置费用)

　　四、递延资产

　　五、项目流动资金估算

　　六、项目总投资估算

　　项目估算总投资130000万元，其中：建筑工程费71287.8万元，设备购置费8066.8万元;装修及设备安装费645.3万元;工程其它费用合计39126.11万元;工程预备费10873.90万元。

　　图表 27：项目总投资估算一览表

　　单位：万元

　　第五节资金筹措

　　第十三章项目的经济效益分析

　　第一节评价依据

　　第二节营业收入及税金测算

　　第三节成本费用测算

　　第四节利润测算

　　第五节财务效益分析

　　一、财务净现值fnpv

　　二、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为24.38%，所得税后项目投资财务内部收益率为16.03%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率(ic=10%)。

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第六节项目敏感性分析

　　第七节财务评价结论

　　第十四章项目的社会效益分析

　　第一节项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节社会效益分析

　　第十五章建设项目风险分析及对策

　　第一节项目主要风险因素识别和分析

　　1、自然及工程风险

　　自然风险，是由项目经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的破坏和损害而形成的风险。

　　工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题(如土质、军用或通讯电缆等)，就会影响工期、工期的拖延，造成赔偿和公司信誉下降。

　　2、社会风险

　　项目经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和行业方面政策的变革，以及国家和行业方面法律法规等变动形成的项目经营管理风险;二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等，其中对项目经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。

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　　第二节防范和降低风险措施

　　为了尽可能地避免或减少风险，项目建设和运营过程中应采取以下措施：

　　1、进一步明确项目的市场定位，开拓唐山市辖区及周边的市场，扩大市场容量，提升建材城的价格性能比，在竞争日益激烈的市场中找到自己的定位并做出自己的特色，同时，根据市场区域内居民收入结构确定楼盘档次，并以薄利多销的营销策略占领市场，控制市场风险。

　　2、加强工程的方案设计、技术选择的监督管理，做到设计方案科学合理、工程技术先进成熟，为项目建设奠定良好的技术基础。

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　　第十六章建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节结论

　　第二节建议

完整版附件请点击下载：江苏某住宅及配套设施建设项目可行性研究报告案例.pdf

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