河北某百亩海棠自驾游露营基地项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目概况

　　第一节 项目基本情况

　　项目名称

　　河北某百亩海棠自驾游露营基地项目

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　　项目性质

　　改建

　　项目建设时间及内容

　　项目建设周期10个月，主要开发移动木屋100栋(双层，占地约35m2/栋)，健身房200m2，儿童乐园200m2;同时开发户外森林跑马、真人cs、射箭等娱乐项目;另外修建环项目基地自行车道、道路及停车场、水渠和吊桥等辅助设施。

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　　第二节 项目可行性研究结论

　　一、社会效益

　　二、经济效益

　　第三节 编制依据和原则

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《关于支持旅游业发展用地政策的意见》

　　2015年12月，国土资源部、住房和城乡建设部、国家旅游局联合发布《关于支持旅游业发展用地政策的意见》(国土资规〔2015〕10号)，从积极保障旅游业发展用地供应、明确旅游新业态政策、加强旅游用地服务监管三方面提出12条措施，全方位配合国家关于大力发展旅游业、促进旅游业改革发展的重大举措。

　　在保障用地供应方面，明确要求有效落实旅游重点项目新增建设用地，加大旅游扶贫用地保障，支持使用未利用地、废弃地、边远海岛土地建设旅游项目，加大旅游厕所用地保障力度。实行用地分类管理制度，旅游项目中永久性设施按建设用地管理，自然景观用地及农牧渔业种植、养殖用地，不征收(收回)、不转用，由景区和经营主体与土地权利人协调关系。采取多种方式供应建设用地，旅游相关建设项目中用途单一且符合法定划拨范围的，可划拨供应;用途混合且包括经营性用途的应招拍挂供应，影视城、仿古城按“娱乐康体用地”办理规划手续;鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供地。

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　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　四、行业背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目的建设是满足日益扩大的旅游需求的需要

　　随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已成为中国经济发展的支柱性产业之一。

　　在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。

　　二、项目的建设为现代人提供了良好的回归自然的旅游之所

　　三、项目建设是我国旅游产品结构优化的需要

　　四、项目建设是缓解旅游热点、热线压力的需要

　　五、项目建设是推动当地经济发展的需要

　　第三节 项目建设可行性分析

　　一、有产业政策支持

　　国家旅游局局长李金早在2015年全国旅游工作会议上在工作报告中提出了2015-2017年旅游工作“515战略”。在今后三年，我国旅游业发展要紧紧围绕“文明、有序、安全、便利、富民强国”5大目标，推出旅游10大行动，开展52项举措，推进旅游业转型升级、提质增效，加快旅游业现代化、信息化、国际化进程。可以看出政府对旅游产业的发展给予了特别关注和高度重视。

　　项目属于《产业结构调整指导目录》(2011年本)第一类“鼓励类”中第二十五项“旅游业”的第34项“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”的相关产业政策。

　　二、资源环境优势

　　三、区位交通优势

　　四、京津冀协同发展

　　五、绿色经济与可持续发展战略的实施

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 旅游业发展现状分析

　　一、中国旅游业市场分析

　　我国旅游业发展总体向好。根据国家统计局数据，2014年，我国旅游总收入约3.25万亿元，占2014年全年国内生产总值的5%左右;总收入中间国内旅游总收入达到30312亿元，同比增长15.4%。从国内旅游市场、入境旅游市场与出境旅游市场的具体情况来看，国内旅游业仍然保持超高热度，出境游也在平稳增长，入境游在上半年呈现下降趋势，但是从下半年开始出现回暖。旅游业在我国国民经济发展中发挥着越来越大的作用。

　　  我国已经成为世界旅游大国，旅游业已进入大众化、产业化的发展新阶段。

　　据估计，2015年我国国内旅游人数将达37亿人次，同比增长9%;入境旅游人数1.5亿人次，同比增长3%;出境旅游人数8800万人次，同比增长10%;旅游总收入3.3万亿元，同比增长10%。

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　　二、河北省旅游业市场分析

　　河北省旅游业持续高速增长。2010-2014年，河北省旅游业总收入从914.6亿元增长到2561.5亿元，增长了接近3倍，年复合增长率29.36%。

　　2014年，河北省全年接待国际游客132.9万人次，旅游外汇收入5.3亿美元，分别比上年下降0.7%和8.8%;接待国内游客3.1亿人次，创收2528.7亿元，分别增长16.2%和28.1%。旅游业总收入2561.5亿元，增长27.4%。

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　　三、廊坊市旅游业市场分析

　　根据廊坊市统计局数据，2014年廊坊市全年共接待游客1655.2万人次，增长14.1%，实现旅游收入152.8亿元，增长21.0%。其中，接待国际游客13.2万人次，增长 3.4%，创汇 2698.5 万美元，下降 4.0%;接待国内游客 1642.0万人次，增长14.2%，创收151.1亿元，增长21.3%。

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　　第二节 生态农业旅游市场分析

　　一、中国生态农业旅游市场分析

　　二、河北省生态农业旅游市场分析

　　三、廊坊市生态农业旅游市场分析

　　第三节 运动休闲市场分析

　　一、国外户外运动旅游发展状况

　　二、我国户外运动旅游发展状况

　　三、户外运动旅游消费者的社会经济特征分析

　　四、未来户外运动的趋势分析

　　第四节 未来客源市场发展分析

　　一、总体趋势

　　1、全国客源市场消费需求变化

　　旅行需求增加，消费趋于个性化。旅游需求进一步呈现多元化、个性化的特征，大众旅游与时尚旅游、高端旅游同时构成了未来阶段消费需求的显著特征。半自助、自助旅游正在崛起和发展，这些变量正在深刻改变传统的旅游业形态，包括旅行方式、客源结构、消费档次和服务需求等。

　　休闲度假成为主流。休闲度假的全新生活形态在国内逐渐生成，环城游憩、环城休闲、2小时休闲圈、休闲城市都是对这一市场变化的响应。可以预见，随着人们对旅游潜在需求的变化，旅游业的市场也会越来越大，同时，未来旅游业的发展将面临更加激烈的竞争，旅游业的发展不仅需要有突出的旅游资源，而且要有高质量的旅游产品、设施和服务。休闲时代，人们对健康、养生等旅游产品的需求越来越大，要求越来越高。

　　2、全国客源市场出游距离变化

　　根据全国假日办的统计，近两年的“五一”、“十一”等假期，到城市周边风景区、度假区的游客显著增加，以休闲度假为主体的城市郊区及周边地区客房出租率远远高于市内客房出租率。种种现象表明，环都市地区越来越成为我国居民休闲、度假的重点地区，大环城游憩带的周末短期度假已具雏形。根据国际休闲度假旅游的发展规律和我国社会经济的发展趋势，许多专家指出，我国可望在3-5年内形成具有较大规模的环城游憩带休闲度假旅游市场。

　　河北省环京津休闲产业带的建设是符合这一发展趋势的正确之举。

　　二、核心市场之北京市场

　　三、核心市场之天津市场

　　四、核心市场之河北市场

　　五、本项目客源市场定位

　　第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址

　　第二节 项目建设条件

　　第三节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目建设和发展规划

　　第一节 项目建设发展指导思想

　　第二节 项目设计原则

　　第三节 土建工程

　　第四节 公辅工程

　　第六章 环境保护

　　第一节 执行标准及排放标准

　　第二节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第三节 环境保护措施方案

　　第四节 环境影响综合评价

　　第七章 消防及安全方案

　　第一节 消防设施及方案

　　第二节 安全方案

　　第八章 节能方案分析

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 能耗分析

　　一、项目的能源消耗种类及数量

　　项目电力消耗主要是：照明用电、办公生活设备用电等;项目消耗水主要是游客用水。以2025年为例，经计算项目整体耗水量0.25万吨，耗电量47.89万度，水电费用总计48.88万元。

　　二、项目所在地能源供应状况分析

　　第三节 节能措施

　　第九章 建设期限和实施的进度安排

　　第一节 项目施工组织措施

　　第二节 项目实施进度

　　建设期为2016年1月至2016年6月。

　　第三节 工程招投标

　　第十章 项目组织管理与运行

　　第一节 项目组织管理

　　第二节 劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员及工资福利

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。项目运营后劳动定员如下。

　　二、员工来源及招聘方案

　　三、人员培训

　　第十一章 投资估算和资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 投资估算依据

　　第三节 投资估算

　　一、建设投资估算

　　二、工程建设其他费用

　　三、流动资金估算

　　四、总投资估算

　　项目估算总投资5028.13万元，其中：建设投资4566.73万元，流动资金461.40万元。项目投资结构如下表所示。

　　  第四节 资金筹措

　　第十二章 财务效益、经济和社会效益评价

　　第一节 财务评价

　　一、评价依据

　　二、营业收入及税金测算

　　(1)主营业务收入

　　本项目的主营业务收入主要为移动木屋住宿收入、停车场收入、娱乐项目收入等。

　　本项目建成后，将形成良性的资金链循环。项目自2016年下半年开始运营，预计15年测算期内可实现总营业收入达32810.93万元，年均营业收入2187.40万元。

　　(2)营业税金及附加

　　经估算，测算期内旅游板块的营业税金及附加为1738.98万元，年均营业税金及附加为115.93万元。

　　营业收入及税金测算具体见报告附表。

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　第二节 财务评价指标

　　一、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，本项目所得税前内部收益率为15.55%，所得税后内部收益率为12.09%。

　　二、财务净现值fnpv

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第三节 项目盈亏平衡及敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第六节财务评价结论

　　第十三章 社会效益及生态效益评价

　　第一节 社会效益

　　一、对当地居民就业、收入的影响

　　旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会。本项目建成后可大量安置待业人员，工程的建设和维护能为本地施工队伍和劳动力提供广阔的就业渠道，还将带动相关产业和间接服务就业，预计本项目可增加社会间接就业百余人。在旅游经济的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业，这对于解决当地居民就业问题起到积极推动作用。

　　二、旅游兴市、改善投资环境

　　三、对所在区域居民生活质量的影响

　　四、对当地社会服务容量、基础设施的影响

　　五、项目能够促进区域内经济发展

　　第二节 生态效益

　　一、改善了人们的生活环境

　　由于受全球性的气候变暖等影响，因此植树绿化合理的规划与建设，可以改善人们的生活环境。首先，绿化具有降温增温的作用，从树木的种植区域的配置，到地下草坡的铺设以及各类花卉的科学养成植，对居住在城市的们来说，能起到吸热和隔热等作用，给人们带来了一个气候适宜，温度适宜的生活环境。

　　二、有效的改善了当地的生态环境

　　三、有效的防止了水土的流失

　　第三节 互适性分析

　　第十四章 项目风险分析及规避建议

　　第一节 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　第二节 项目本身潜在的风险及防范

　　第三节 其他风险

　第十五章 结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议