天津某中新生态城地块项目可行性研究报告案例

关键字：【中新生态城地块项目可行性研究报告】 2016-04-15 18:51:08

　　第一章总论

　　第一节项目概况

　　项目名称：天津某中新生态城地块项目

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　　项目简要介绍：项目位于天津市滨海新区中新生态城，中新生态城是国家间的战略性合作项目，是我国积极探索资源节约型、环境友好型社会的典型示范，政府大力支持发展。项目毗邻天津经济技术开发区、天津港、海滨休闲旅游区，地处塘沽区、汉沽区之间，距天津中心城区45公里，距北京150公里，交通十分便利，能源供应保障条件较好，是滨海新区功能区配套服务的重要社区，未来发展潜力巨大。

　　第二节编制依据及研究范围

　　第三节编制原则

　　第二章项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景分析

　　2015年3月30日，中国人民银行、住建部、中国银监会在股市收市后，联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　而中国人民银行、住建部、中国银监会下半年再度宣布2015年9月1日起，公积金贷款政策再度放宽。三部委通知有关机构调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%。公积金贷款政策再放宽，将进一步鼓励改善型购房需求的进一步释放，提振未来的房地产市场交易。但是，由于公积金贷款上限较低，降低首付作用有限，购买总价高的大户型住宅还是需要配合商业贷款来完成。

　　同样在2015年3月30日，国家财政部宣布财税[2015]39号通知，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入家去购买房屋的价格后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对于二手房市场放出重大利好，也有利于增加整个房地产市场的流动性。一天之内的两个重大利好消息对于提振近几年萎靡的房地产市场起到了关键作用。

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　　“两会”一直被视为楼市的风向标，在的“两会”上，2015年政府工作报告中提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，与2014年表述有着明显区别，并未出现“调控”抑制”等词汇，而是用了“支持促进”。报告中重点提及了，加大城市棚户区和城乡危房改造力度;住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举;坚持分类指导，因地制宜;坚持推进科技、教育、文化、医药卫生事业单位、住房公积金等领域改革;2015年政府工作报告目标gdp增速7%左右。

　　其中，坚持分类指导，因地制宜对于整体调整起到重要作用。分类指导会议房地产市场“去库存”是否较大为原则，如果库存较大的城市可出台刺激性措施。在降息降准等政策刺激下，一线城市楼市房价不如上涨通道;二线城市将加速去库存的进程，存销比普遍降低，市场去周期化回归合理区间;对于大多数三四线城市整体销量继续增长。李克强总理在回答记者提问时表示，房地产市场的需求是刚性的，鼓励自住型改善型住房。

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　　2015年全社会建筑业增加值46456亿元，比上年增长6.8%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润6508亿元，增长1.6%，其中国有控股企业1676亿元，增长6.0%。

align="center">　　2015年房地产开发投资95979亿元，比上年增长1.0%。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%;办公楼投资6210亿元，增长10.1%;商业营业用房投资14607亿元，增长1.8%。

　　由此可见：在国家的大背景下，建筑业及房地产行业的发展势头良好，其行业增加值连年递增，本项目的投资方向正确，符合市场发展的需要。

　　第二节项目建设必要性分析

　　房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。目前天津市的经济发展迅猛，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

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　　符合国家加快民生工程建设的要求：2008年11月5日，国务院召开常务会议提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台十项更加有力的扩大国内需求的措施。加快民生工程、基础设施、生态环境和灾后重建等方面建设，从2008年四季度到2010年底约需投资4万亿元。在这次公布的宏观经济政策重大调整中，改善民生被放在相当突出的位置。民生工程位列进一步扩大内需各项建设之首，通过加大对民生工程的投入力度，改善居民生活、增强消费能力，以拉动消费、促进发展的意图十分鲜明。

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　　项目建设是提升天津市城市形象和城市发展的需要。加快城市建设是政府的一项重点工作。近年来，天津市加大力度，进一步加快了城市建设的步伐。房地产的发展可以带动一个区域的发展，随着城市越来越一体化，房地产在城市发展中仍然具有重大的影响力。本项目的建设符合天津市的城市规划。项目位于天津市滨海新区中新生态城，项目建成后将是天津市条件比较好的住宅楼盘，将成为城市发展新的坐标，对整个天津市的发展起着举足轻重的作用。

　　第三章项目市场分析

　　第一节国内房地产市场分析

　　2015年，我国商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

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　　2015年我国商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

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　　第二节天津市房地产市场分析

　　第三节滨海新区房地产市场分析

　　第四节中新生态城房地产市场分析

　　2014年虽成交均价跌破9000元，但成交总量继续增长，成交数量逼近6000套，成交额达94238万元。

　　第五节项目swot分析

　　第四章项目选址及区位条件