重庆某商业地块项目可行性研究报告案例

　　第一章 总论

　　第一节 项目名称及承办单位

　　项目名称

　　重庆某商业地块项目

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　　第二节 项目概况

　　项目地点

　　重庆市大足区海棠新城1238地块。

　　项目规模

　　项目用地面积92685.93平方米，性质为商业用地;总建筑面积为110878.18平方米，其中地上建筑面积71707.40平方米，地下建筑面积39170.78平方米，容积率0.77，绿地率10%，建筑密度30.62%，机动车位1492辆。项目主要建设8#商业广场、9#商业街区，10#商业街区，11#专业市场、12#专业市场等五栋建筑。

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　　第三节 编制依据及研究范围

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

　　第二章 项目单位概况

　　一、公司基本情况

　　二、公司财务状况

　　三、项目介绍

　　第三章 项目建设背景及必要性

　　第一节 政策背景分析

　　一、国家政策

　　1、《中国国民经济和社会发展第十二个五年发展规划纲要》

　　在2011年3月发布的《中国国民经济和社会发展第十二个五年发展规划纲要》中，明确指出了优化发展商贸服务业，具体措施为优化城市综合超市、购物中心、批发市场等商业网点结构和布局，支持便利店、中小超市、社区菜店等社区商业发展。鼓励和支持连锁经营、物流配送、电子商务等现代流通方式向农村延伸，完善农村服务网点，支持大型超市与农村合作组织对接，改造升级农产品批发市场和农贸市场。引导住宿和餐饮业健康规范发展。支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。

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　　二、地方政策

　　《重庆市大足区商圈规划方案》

　　2013年1月，重庆市大足区商务局发布《重庆市大足区商圈规划方案》。在规划方案中西南城被定为于购物区，功能定位是打造成为汇聚国际国内知名大型百货店、大卖场以及众多专业连锁店在内的集购物、休闲、娱乐、运动、餐饮、文化及其他生活服务等功能于一体的中高档“一站式”商业中心。最终打造成为重庆西部地区的以“旅游、休闲文化”为特色的第一时尚购物中心。

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　　第二节 市场背景分析

　　第三节 项目建设必要性分析

　　一、商业地产发展符合国家房地产行业发展要求

　　该项目为商业地产项目，近年来，国家为调整和促进房地产行业发展，出台了一系列政策，其中大部分政策是针对于居民住宅方面的，对于这一方面的相关规章制度做出了严格规定，使房地产行业总体经济效益收到了一定的影响。因此，这就要求从其他的方面去继续发展房地产行业。

　　商业地产就可以很好的完成这一要求，随着国家城镇化建设的进一步发展，一大批新兴产业园区以及大型商业广场项目相继投入发展运营，这都离不开商业地产的运作。因此，商业地产的发展可以成为房地产行业发展的新动力。

　　二、符合国家加快民生工程和扩大内需的要求

　　三、项目建设是促进地方经济发展的需要

　　四、项目建设是提升大足城市形象和城市发展的需要

　　五、项目建设符合公司的可持续经营要求

　　第四章 项目市场分析

　　第一节 全国房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　从2011年以来，全国房地产企业购置土地面积总体呈下降趋势，有一定波动，2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点;土地成交价款10020亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。

　　二、全国房地产开发市场分析

　　三、全国商品房销售市场分析

　　四、2015年房地产行业发展分析

　　1、龙头房企调低增长预期

　　利润下行导致企业转型，开发商的规模之争或接近尾声。利润率下行中若单纯追求规模增长会带来存货积压及现金流断裂风险，因此大型企业不再单一关注规模，而是更多追求净利润的增长。

　　截至2015年3月，已有多家企业公布2015年销售目标。其中，万科将不考核销售额指标，转变为销售回款及利润指标，绿地集团销售目标2800亿元，增速较2014年48%大幅下降。万达集团核心考核指标调整为考核租金、净利润、持有物业增长指标，明确房地产收入指标不作考核。恒大集团和保利地产也调低了销售目标，分别为14%和10%。

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　　第二节 全国商业营业用房市场分析

　　一、全国商业地产开发市场分析

　　商业营业用房投资方面，2003年-2014年经历了增长率急速下滑、增长速度大幅上升和波动性下降3个阶段。第一阶段为2003年-2006年的急速下滑阶段，期间商业营业用房投资增长率从39.5%下落到15.4%;第二阶段为2006年-2010年的投资增长率快速上升阶段，由最低点15.4%提升至35.1%;第三阶段为2011年至今，自2011年始，增长速度开始放缓，2012年降至25.4%，随后在2013年增长率出现了小幅上涨，但2014年商业营业用房的投资增长率并未延续2013年的上升趋势，反而转升为降，下降至20.1%。

　　图表 2：2008-2014年全国商业营业用房开发投资额及增长率

　　商业营业用房新开工面积增长率经历了2013年的小幅度上升后，2014年又续接2012的下降趋势。2014年商业营业用房新开工面积2.50亿平方米，商业营业用房的新开工面积增长率从2013年的17.7%下降至2014年的-3.3%，增长速度大幅下跌。

　　但是从房地产总体情况来看，商业营业用房的新开工情况依旧要好于商品房总体开工情况。2014年商品房新开工总面积快速下降，由2013年的13.5%下降为-10.7%，商业营业用房的新开工面积增长率高于商品房新开工面积的增长率。

　　图表 3：2008-2014商业营业用房新开工房屋面积及增速

　　二、商业营业用房销售市场分析

　　三、2015年商业地产行业发展分析

　　1、主流开发模式由“住宅依赖”转向“产业依赖”

　　依靠住宅销售反哺持有商业的综合体模式是近年中国商业地产主流的商业模式，但由于当前楼市低迷、库存加大，这一模式正遭遇困境，尤其是三四线城市问题更加突出。因此，未来综合体中的持有商业正在由住宅依赖逐步转向文化、旅游、养老等其它产业依赖。

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　　四、机遇与挑战分析

　　第三节 重庆房地产市场分析

　　一、重庆市宏观经济及发展规划

　　二、重庆市经营性土地成交情况

　　2014年前三个季度重庆市共成交2271宗土地，同比增长4.8%;土地出让总面积79198.38亩，同比下降6.6%。

　　其中，商服用地10478.1亩，同比增长5%;工矿仓储用地36443.85亩，同比增长20.1%;住宅用地31583.87亩，同比下降25.8%;其他用地692.56亩，同比下降63.4%。

　　图表 4：2014年1-9月土地成交情况

　　指标名称单位全市同比(%)主城区发展新区渝东北渝东南

　　出让宗数宗22714.8236166732444

　　面积亩79198.38-6.626960.942272.078158.421806.99

　　#商服用地亩10478.154296.184437.121317.74427.06

　　工矿仓储用地亩36443.8520.112924.620532.242826.99160.02

　　住宅用地亩31583.87-25.89740.1216641.213989.391213.15

　　其他用地亩692.56-63.40661.524.36.76

　　从土地市场成交区域分布来看，推出地块分布面很广，发展新区地块高频率入市。其中，主城区、发展新区、渝东北、渝东南土地成交宗数分别为236、1667、324和44，分别占比34.04%、53.37%、10.30%和2.28%。其中住宅用地方面，发展新区和主城区土地成交面积位列第一、第二，分别占比52.69%和30.84%。

　　图表 5：2014年1-9月重庆土地成交区域分布

　　从土地用途结构来看，工业用地依旧稳居土地成交量首位，成交面积10478.1亩，占比46.02%;其次是住宅用地，成交面积31583.87亩，占比39.88%;商服用地占比13.23%;其他用地占比0.87%。

　　图表 6：2014年1-9月重庆土地成交用途分布

　　三、重庆房地产开发投资情况

　　四、重庆商业营业用房市场分析

　　第四节 大足区房地产市场分析

　　一、大足区宏观经济及发展规划

　　二、大足房地产开发投资

　　三、大足商业营业用房市场分析

　　第五节 区域市场竞争分析

　　第五章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　第二节 项目区位条件

　　第三节 施工条件

　　第四节 项目选址合理性分析

　　第六章 建设用地和征地拆迁分析

　　第一节 项目地理位置概况

　　第二节 建设场址

　　第三节 土地利用合理性分析

　　第四节 征地拆迁和移民安置规划方案

　　第七章 项目建设方案

　　第一节 项目建设目标与内容

　　第二节 总图布置

　　第三节 建筑设计

　　第四节 结构设计

　　第五节 土建工程

　　第八章 公辅工程

　　第一节 给排水系统

　　第二节 设备专业工程规划

　　第三节 空调及通风

　　第四节 智能化控制管理系统

　　第九章 项目环境保护

　　第一节 建设地点环境现状

　　第二节 执行标准

　　第三节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第四节 绿化设计

　　第五节 环境影响综合评价

　　第十章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 编制原则和目标

　　第三节 能耗指标分析

　　本项目运营后所需的能源有水、电等，其主要的能耗指标见下表。

　　图表 7：能耗指标表

　　序号名称消耗量(每年)折标煤(吨)占能耗比例

　　1水(立方米)246744.60

　　2电(万千瓦时)626.24769.65100.00%

　　合计769.65100.00%

　　通过表中计算数据分析，本项目每年总能耗为769.65吨(折标煤)，且能耗强度分布不均匀，主要能耗为电力，占总能耗的100.00%，因此，用电是本项目节能的重点，为保证项目建成后顺利使用，应采取积极的节能措施。其建筑节能、智能化调控管理和选用高效节能型的设备、机械也是本项目节能措施的重点，必须充分重视。

　　第四节 节能措施

　　第五节 项目节能评价

　　第十一章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　第四节 消防设施及方案

　　第十二章 项目组织机构和人力资源配置

　　第一节 组织原则

　　第二节 项目组织

　　本项目的建设经营按照现代企业管理制度，建设期实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。

　　图表 8：项目组织机构图

　　第三节 劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目建成后公司需要管理及技术人员38人，另聘请临时工若干人，定员编制详见定员一览表。

　　图表 9：项目劳动定员情况

　　序号工种人数

　　1管理人员8

　　2市场人员25

　　3安保人员5

　　4合计38

　　第十三章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　本项目严格按照国家有关建设项目程序进行，待可行性研究报告批准后，项目承办单位应按各子项分别进行总体详细规划设计、勘察设计、施工图设计、场地准备、土建施工、设备安装及调试、竣工验收。为加速建设进度，缩短建设周期，各子项可交叉进行。

　　本项目建设周期定为40个月(2013年8月-2016年12月)，其中前三个月为项目施工准备期。

　　图表 10：项目实施进度表

　　项目工期2015.12-2016.32016.3—2016.122017.1-2017.122018.1-2018.6

　　项目前期准备

　　建筑及配套设施建设

　　水电管网及内部装修

　　验收并投入使用

　　第三节 工程招投标方案

　　第十四章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　项目估算总投资44841.53万元，具体明细见附表。

　　图表 11：项目总投资估算表

　　单位：万元

　　序号费用名称投资额占项目投入总资金的比例

　　(万元)(%)

　　1开发成本40178.8589.60%

　　1.1工程费用28217.8262.93%

　　1.2工程建设其他费用11114.4924.79%

　　1.3预备费用846.531.89%

　　2开发费用4662.6810.40%

　　2.1管理费用786.651.75%

　　2.2财务费用2047.504.57%

　　2.3销售费用1828.544.08%

　　3项目总投资(1+2)44841.53100.00%

　　第五节 项目资金使用计划

　　第六节 资金筹措

　　第十四章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　项目主要建设内容为商业广场、商业街区和专业市场，项目于2016年3月开始建设，预估从2016年10月开始销售，2018年项目住宅全部销售完成。

　　结合目前周边项目以及项目地块本身的条件带来的影响，当前时点价格：

　　商业广场：8500元 /㎡;

　　商业街区：8500元 /㎡;

　　专业市场：8500 元/㎡;

　　价格年增长率：0%。

　　则根据测算，项目销售收入以及税金测算见下表所述：

　　图表 12：销售收入及税金测算表

　　单位：万元

　　产品名称项目合计2016年2017年2018年

　　商业广场销售收入(万元)13923.382784.685569.355569.35

　　价格(元)850085008500

　　数量(㎡)16380.453276.096552.186552.18

　　营业税金及附加(万元)765.79153.16306.31306.31

　　其中：营业税(万元)696.17139.23278.47278.47

　　城建税(万元)48.739.7519.4919.49

　　教育费附加(万元)20.894.188.358.35

　　商业街区销售收入(万元)22598.844519.779039.549039.54

　　价格(元)850085008500

　　数量(㎡)26586.875317.37410634.74810634.748

　　营业税金及附加(万元)1242.94248.59497.17497.17

　　其中：营业税(万元)1129.94225.99451.98451.98

　　城建税(万元)79.1015.8231.6431.64

　　教育费附加(万元)33.906.7813.5613.56

　　专业市场销售收入(万元)24429.074885.819771.639771.63

　　价格(元)850085008500

　　数量(㎡)28740.085748.01611496.03211496.032

　　营业税金及附加(万元)1343.60268.72537.44537.44

　　其中：营业税(万元)1221.45244.29488.58488.58

　　城建税(万元)85.5017.1034.2034.20

　　教育费附加(万元)36.647.3314.6614.66

　　合计销售面积(㎡)71707.4014341.4828682.9628682.96

　　营业收入(万元)60951.2912190.2624380.5224380.52

　　营业税金及附加(万元)3352.32670.461340.931340.93

　　第三节 项目还款计划

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　本项目财务基准收益率取行业基准收益率10%。

　　根据损益表，现金流量表，项目所得税后净现值内部收益率测算表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt和投资利润率等指标。由表中结果可见：

　　1、净现值npv

　　财务净现值是指在方案的整个实施运行过程中，所有现金净流入年份的现值之和与所有现金净流出年份的现值之和的差额。

　　所得税后项目净现值npv为4929.78万元，远大于零，说明该项目动态收益率超过了该行业应达到的最低收益水平。

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　　第六节 项目敏感性分析

　　第十五章 项目的社会效益分析

　　第一节 项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节 社会效益分析

　　本项目建成后，不仅能给投资商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：

　　1、推动大足房地产业的发展

　　大足房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。

　　公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过设计、人车分流、景观营造等方面树立形象，力争建立本地区的中高档次标志性商业广场，着眼于在大足房地产事业的长远发展。

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　　第十六章 建设项目风险分析及控制措施

　　第一节 项目主要风险因素识别和分析

　　1、自然及工程风险

　　房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。

　　工程上容易出现的问题第一是工程质量，第二是工期、工程的质量与工期直接关系到本项目开发商的切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见的问题(如土质、军用或通讯电缆等)，就会影响工期、工期的拖延，将直接关系到向客户的承诺，造成赔偿和公司信誉下降。

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　　第二节 防范和降低风险措施

　　第十七章 建设项目可行性研究结论及建议

　　第一节 建设项目可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　项目建设地点位于重庆市大足区。大足区位于重庆市西北部。项目地交通、通讯便利，人流、物流、信息流集中，地质稳定，外部水和电等基础设施配套完善，交通方便。因此，本项目建设条件可行。

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、环境影响的可行性结论

　　五、研究结论总述

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　完整版附件请点击下载：重庆某商业地块项目可行性研究报告案例.pdf