北京市某儿童教育基地项目可行性研究报告案例

　　第一章 项目总论

　　第一节 项目概况

　　项目聘请国外的艺术家，在保护立马水泥厂已有旧工业厂房和设备的基础上，保护原结构的空间结构功能、建筑外观的历史特征以及与周围环境的关系，通过艺术家用新的艺术手法将其改造成大型装置艺术，并创造性将教育功能植入装置艺术中，让工业化时代的大型设备转化成“后工业时代”的文化符号，成为教育、工业设备、自然环境融合一体的文化教育新地标。

　　图表 1：项目改造方案

　　序号改造方案简介

　　1大型装置区将厂区原有的厂房和工业设备改造成大型装置艺术，首次将教育功能植入装置艺术中，构建儿童能力训练区

　　2吉尼斯世界纪录艺术创作区艺术长廊：创作一幅创造世界吉尼斯纪录的画作、艺术绘画、儿童艺术教育、玩艺术及艺术表演

　　3儿童大能力训练区整个基地围绕着培养儿童社会化行为能力构建，设计多个儿童能力训练区，为他们量身定制各类能力培养训练活动

　　4成人体验区亲子乐园：基地内有许多成年人也可以参与的游乐设施，家长可以和孩子一起参与游戏闯关等活动

　　5会议培训中心可容纳300人左右的多功能会议厅，开设大型家长课堂、父母成长课堂、大型专业培训以及以教育为主题的大型会议

　　6配套住宿餐饮中心餐饮：中餐厅、特色餐厅、西餐厅、休闲吧、啤酒坊

　　住宿：600间客房，可同时容纳1000人左右

　　项目总投资及资金筹措

　　本项目筹措资金总额为15000万元，其中申请北京新城镇基金5000万，自筹资金5000万，自有资金投入5000万。

　　项目实施周期

　　本项目建设期为18个月，从2016年7月至2018年12月。其中一期建设周期12个月，预计2017年7月开张迎客。

　　……

　　第二节 项目效益

　　一、经济效益

　　本项目筹措资金总额为15000万元，其中申请北京新城镇基金5000万，自筹资金5000万，自有资金投入5000万。

　　项目10年测算期内，年均营业收入108379.15万元，年均上缴增值税4551.92万元，年均上缴增值税附加455.19万元，年均总成本费用为41895.1万元，年均利润总额为66028.88万元。

　　本项目总投资收益率为440.19%。经计算，所得税前投资财务内部收益率为162.57%，所得税后投资财务内部收益率为132.21%，高于项目设定基准收益率或行业基准收益率(ic=10%);所得税前投资财务净现值384062.22万元，所得税后投资财务净现值286665.68万元，大于零;税前动态投资回收期为1.73年，税后动态投资回收期为1.93年(含建设期)，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。

　　从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，盈利能力很好。并且根据测算，项目在运营期间，可按时偿还贷款，还款能力极强。

　　二、社会效益

　　第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 经济背景

　　第二节 政策背景

　　(1)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　2016年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文发布，共计二十篇，八十章。《纲要》中提出把提升人的发展能力放在突出重要位置，全面提高教育、医疗卫生水平，着力增强人民科学文化和健康素质，加快建设人力资本强国。

　　(2)《关于加快构建现代公共文化服务体系的意见》

　　2015年1月14日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于加快构建现代公共文化服务体系的意见》中指出，鼓励和引导社会力量参与，进一步简政放权，减少行政审批项目，吸引社会资本投入公共文化领域。

　　此外，要培育和促进文化消费。在公共文化服务体系建设中统筹考虑群众的基本文化需求和多样化文化需求，推动公共文化服务向优质服务转变，实现标准化和个性化服务的有机统一。积极发展与公共文化服务相关联的教育培训、体育健身、演艺会展、旅游休闲等产业，引导和支持各类文化企业开发公共文化产品和服务，满足人民群众多层次的文化消费需求。

　　(3)《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》

　　2014年03月11日，国务院办公厅发布了《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》(国办发〔2014〕9号)，提出鼓励改造利用老厂区老厂房老设施，积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业;大力推进城区老工业区环境整治和生态系统修复，因地制宜加强绿地、公园建设，结合城市河湖水系和传统街区改造构筑特色生态景观。

　　《意见》提出了一系列保障措施，如鼓励银行业金融机构根据搬迁改造项目特点，完善金融服务;继续安排城区老工业区搬迁改造专项资金，重点支持改造再利用老厂区老厂房发展新兴产业和企业搬迁改造等。

　　(4)《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》

　　2010年5月7日，国务院发布了《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(国发〔2010〕13号)，提出鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发。积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复垦等工程建设，鼓励和引导民间资本投资矿山地质环境恢复治理，坚持矿业权市场全面向民间资本开放。

　　鼓励民间资本参与发展文化、旅游和体育产业。鼓励民间资本从事广告、印刷、演艺、娱乐、文化创意、文化会展、影视制作、网络文化、动漫游戏、出版物发行、文化产品数字制作与相关服务等活动，建设博物馆、图书馆、文化馆、电影院等文化设施。鼓励民间资本合理开发旅游资源，建设旅游设施，从事各种旅游休闲活动。鼓励民间资本投资生产体育用品，建设各类体育场馆及健身设施，从事体育健身、竞赛表演等活动。

　　……

　　第三节 社会背景

　　第四节 项目建设必要性

　　一、本项目符合国家及北京市产业政策

　　国务院办公厅发布的《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》(国办发〔2014〕9号)，提出鼓励改造利用老厂区老厂房老设施，积极发展文化创意、工业旅游、演艺、会展等产业。北京市人民政府办公厅印发《关于进一步鼓励和引导民间资本投资文化创意产业若干政策的通知》(京政办发〔2013〕52号)，提出鼓励民间资本改造存量设施资源。支持民间资本将既有旧厂房、仓库、特色工业遗址、老旧商业设施等存量设施资源，改造为鼓励类文化设施。按照其改造规模和功能，从市政府固定资产投资中安排资金补贴。剧场类改造项目补贴金额为改造总投资的30%，其他类项目补贴金额为改造总投资的20%，但单体改造项目补贴金额最高不超过1000万元。

　　本项目建设教育基地，首次创造性将教育功能植入装置艺术中，将工业化时代的大型设备转化成“后工业时代”的文化符号，成为教育、工业设备、自然环境融合一体的文化教育新地标，本项目的建设符合国家及北京市的产业政策。

　　二、项目建设是实现废旧工业建筑改造再利用的需要

　　目前，我国城市中仍有许多旧建筑，尤其是在我国城市工业发展中遗留下来的大量的旧工业建筑，成为了城市的不得不面对的问题。目前我国对于这些废旧工业建筑还未给予充分的重视，许多废旧工业建筑被长期闲置，处于荒废状态。我国由于进入后工业时期较晚，因此对于废旧工业建筑的改造再利用工作也相对滞后，造成了理论依据不足，实践经验欠缺等严重问题。

　　本项目在保护已有旧工业厂房和设备的基础上，保护原结构的空间结构功能、建筑外观的历史特征以及与周围环境的关系，通过艺术家用新的艺术手法将其改造成大型装置艺术，并创造性将教育功能植入装置艺术中，让工业化时代的大型设备转化成“后工业时代”的文化符号，成为教育、工业设备、自然环境融合一体的文化教育新地标。项目的实施，可以让废旧工业建筑重新焕发活力，使旧工业建筑的经济、文化、社会和环境价值更清晰的展示在人们面前，并真正的为人们的日常生活需求服务。

　　项目的实践经验将为我国废旧工业建筑的改造再利用工作提供参考经验，同时，项目将以基地的装置艺术设计为ip，通过ip产业的推广，将项目的装置艺术设计在全国进行复制，成为全国老旧厂房设备改造再利用的示范基地。

　　三、项目建设是保留工业时代历史记忆的需要

　　老旧工业厂房蕴藏着城市发展的历史信息，伴随着工业化过程的城市历史和城市居民所共享的城市记忆，具有不同程度的文化价值和历史价值。因此，在老旧工业厂房的改造过程中，要注重挖掘整理工业文明的历史遗存，保留城市发展进程中的若干记忆，这是对城市文脉的尊重和保护，同时也为创造出富有个性的城市景观提供了可能性。

　　本项目将聘请国外专业的艺术设计师，将原有的厂房和大型设备，进行艺术性地有效利用、改造、组合，改造成大型装置艺术，将教育功能植入装置艺术中，让工业化时代的大型设备转化成“后工业时代”的文化符号，成为教育、工业设备、自然环境融合一体的文化教育新地标。

　　四、项目建设对儿童健康成长有重要意义

　　……

　　第三章 项目市场分析

　　第一节 我国儿童消费市场概况

　　一、中国儿童人口结构

　　1、我国新生儿人口数量及城市化率

　　根据国家统计局发布的数据，2015年末全国大陆总人口137462万人，比上年末增加680万人，其中城镇常住人口77116万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)为56.10%，比上年末提高1.33个百分点。全年出生人口1655万人，出生率为12.07‰。

　　截至2015年，我国0-15岁的儿童人口数量为2.4亿，占全国人口的17.6%。随着第三代婴儿潮的70、80一代已经全面进入家庭组建阶段，以及二胎政策的放开，将会极大的推动第四波婴儿大潮的来袭。

　　2011-2015年我国出生人口数量及城市化率

　　2、我国人口政策分析

　　1979年中国改革开放，并同时推出“一孩政策”以控制国家的人口增长。直到2013年，中国才开始放宽“单独二胎”，夫妇只要其中一人是独生子女，可免受“一孩政策”限制，获准生育第二胎。面对劳动年龄人口下降，人口结构老龄化，“十三五”规划纲要全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。过去10年，中国内地出生人口平均每年约有1600万，2016年开始实施二孩政策，相信未来出生人口数量会有一定程度的增长。另一方面，国内独生子女已步入生儿育女的阶段，他们较上一代更愿意花钱购买高质量的产品及服务;相信儿童消费市场具有巨大的潜力。

　　据国家卫生和计划生育委员会统计，全国符合二孩政策的适龄生育夫妇约有9,000万对，预期“十三五”期间每年出生人口将介乎1750万至2100万。虽然出生人口未必与当局预期相符，但中国庞大的出生人口基数和额外新增婴儿的数量，肯定会扩大中国儿童消费的市场。国家卫生和计划生育委员会预测，新增二孩主要集中于城镇，占全部新增二孩出生数量的76%。

　　二、中国特色家庭结构

　　随着80后90后年轻人逐渐成为父母，“双独家庭”六个大人共育一个孩子成为社会普遍现象。财富漏斗效应使得儿童在家庭消费的角色越来越重要，形成儿童中心化的消费模式，儿童消费增长迅速。

　　据调查，80%的家庭中，孩子支出占到家庭总支出的30%-50%，全国0-14岁孩子消费超过万亿元。

　　中国特色家庭结构

align="center">

　　三、儿童消费领域概况

　　第二节 儿童社会化行为能力培养

　　一、儿童青少年社会技能现状

　　长期以来，不管是我国幼儿教育，还是中小学教育，都特别注重学生系统知识的掌握，而相对忽视儿童社会技能的培养，这就导致相当一部分儿童青少年无法很好地面对和解决日常的人际交往、人际冲突与挫折等。

　　近年来，儿童青少年暴力行为、少年犯罪等问题也与我国教育中忽视儿童社会技能培养有关。据调查，校园里的暴力事件大多起因于一些常见的人际冲突问题，如两人因琐事发生口角，因互不相让而升级到拳打脚踢，最后直至刺刀见血。因此，教育学生恰当地处理日常生活中的人际冲突势在必行。

　　最近由北京大学教育学院完成的一项“企业眼中的学校教育”调查发现，在外企和民企看来，我国学校教育在对学生的社会技能培养上最差，突出地表现为我们的学校教育培养出的学生缺乏与人合作的能力、尊重他人的能力、顾全大局的能力、自我规划的能力，缺乏主动性，缺乏对自己行为的责任感等等。

　　儿童的社会技能还会影响到他们未来的社会适应。一般说来，经过幼儿园、小学、中学和大学教育的学生在结束学生生涯走向社会后，都会经历一个由不适应到适应的过程。那些社会技能水平高的个体能够通过获得他人的帮助较快地适应新的生活和工作，而那些社会技能水平较低的个体在遇到问题或困难时往往不会积极争取他人的帮助，或者想获得他人的帮助但是又不知道怎么做，从而导致工作不顺利、环境不适应等问题。正如一些研究所发现的，儿童期的社会技能能够显著预测儿童未来的社会适应，童年期社会技能水平高的儿童日后能够更好地适应社会，并取得较大的社会成就。

　　二、儿童社会技能培养的重要意义

　　三、项目目标市场的发展潜力

　　本项目通过对北京市房山区立马水泥厂进行改造，建设“玩儿•出大能力”教育基地，首次创造性将教育功能植入装置艺术中，将工业化时代的大型设备转化成“后工业时代”的文化符号，成为教育、工业设备、自然环境融合一体的文化教育新地标。

　　本项目是中国第一个构建儿童社会化行为能力的教育基地，中国第一个将“能力培养游戏化”运用到大型装置艺术中的项目，具备服务内容的创新性，与北京市现有儿童娱乐场所、儿童教育基地不构成竞争。

　　本项目延伸拓展自己的经营范围，避免儿童教育基地盈利模式单一的形式，实现盈利模式多样化。本项目开展儿童能力培养训练、父母成长中心、专业培训与会议、cctv青少年活动基地以及cctv“青少年成长纪录片”拍摄基地等多种活动，同时配套配套住宿餐饮中心。项目运营模式先进，切合当前市场需求，具有巨大的发展潜力。

　　1、儿童教育产业市场前景广阔

　　教育是二十一世纪中国唯一供不应求的行业，儿童教育产业更是这个时代最具活力和意义的朝阳产业中的明珠。作为我国基础教育的有机组成部分，儿童教育随着经济的快速发展迎来了前所未有的发展机遇。在中国教育市场日益放开的情况下，越来越多的国际教育理念渗透中国教育市场，儿童素质教育如何抓起，儿童教育消费产品如何选择，什么样的教育才健康的，一直是社会和家长十分关注的问题，儿童教育相关机构面临理想的发展机遇。

　　……

　　第四章 项目运营方案

　　第一节 项目定位

　　一、客户定位

　　教育基地的目标客户群体主要分为两类：

　　一是3-15岁的儿童：项目基地围绕着培养儿童社会化行为能力构建，为他们量身定制各类能力培养训练活动，并建立成长档案记录孩子的成长历程，在活动发现孩子的天赋并加以培养和引导，以科学的社会化教育为基础，帮助孩子养成完善的人格，提高孩子儿童适应社会的能力。

　　二是18岁以上成人：对于父母，项目基地将为他们设立父母大学，开展各类亲子活动、亲子教育的专业课程和瑜伽茶艺等兴趣课程，增进父母与孩子之间的情感交流，强化父母的家庭教育能力，并实现父母自身的成长;对于儿童教育的相关从业人员，我们将聘请儿童教育领域的专家学者，定期举办专业人员培训与会议，提高他们的专业技能，成为儿童教育领域的人才输出基地。

　　二、发展目标

　　l 中国第一个构建儿童社会化行为能力的教育基地

　　l 中国第一个将“能力培养游戏化”运用到大型装置艺术中的项目

　　l 世界最大的装置艺术区

　　l 全国儿童教育领域的人才输出基地

　　l 高品质亲子乐园

　　三、服务范围

　　第二节 项目运营模式

　　一、多种元素的创新结合

　　项目聘请国外的艺术家，在保护立马水泥厂已有旧工业厂房和设备的基础上，保护原结构的空间结构功能、建筑外观的历史特征以及与周围环境的关系，通过艺术家用新的艺术手法将其改造成大型装置艺术，并创造性将教育功能植入装置艺术中，让工业化时代的大型设备转化成“后工业时代”的文化符号，成为教育、工业设备、自然环境融合一体的文化教育新地标。

　　本项目创造性的融合了教育、装置艺术和大型工业设备，是中国第一个构建儿童社会化行为能力的教育基地，中国第一个将“能力培养游戏化”运用到大型装置艺术中的项目，改善目前北京市儿童市场的单一性，为北京市儿童教育产业结构带来新亮点。

　　多种元素的创新结合

　　……

　　第五章 项目选址及区位条件

　　第六章 项目建设规划及业务方案

　　第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施

　　一、建筑节能设计

　　二、给排水节能设计

　　三、其他节能措施

　　第三节 项目能耗分析

　　第八章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　一、建筑及场地布置

　　二、防电、防雷和接地保护

　　三、安全管理机构设置

　　第三节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第九章 项目组织与管理

　　第一节 组织架构

　　一、组织架构

　　二、劳动定员

　　项目投产之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。

　　本项目劳动定员150人，劳动定员情况见下表。

　　  第二节 行政管理

　　第十章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　项目目前处于前期准备阶段，要统筹安排好，争取时间，缩短工期，保质保量完成，应集中精力，调配好人力、物力、财力，做好前期准备工作。本项目建设期为18个月，从2016年7月至2018年12月。其中一期建设周期12个月，预计2017年7月开张迎客。

　　项目实施进度一览表

　　序号工作项目20162017

　　7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月

　　1批复立项

　　2施工单位招标

　　3建筑改造

　　4内容物添加改造

　　5开园运营

　　第三节 工程招投标方案

　　第十一章 项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、开发成本

　　二、开发费用

　　三、项目总投资估算

　　项目总投资估算额为15000.00万元，详见下表：

　　项目总投资估算表

　　序号项目合计占总投资比例

　　一固定资产投资9420.02 62.80

　　1建设投资 9420.02 62.80

　　1.1工程费用7000.00 46.67

　　1.1.1建筑改造费用2000.00 13.33

　　1.1.2内部内容物添加改造5000.00 33.33

　　1.2工程建设其他费用1971.45 13.14

　　1.3预备费用448.57 2.99

　　2建设期利息0.00 0.00

　　二流动资金5579.98 37.20

　　三总计15000.00 100.00

　　第五节 资金筹措

　　第十二章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　项目营业收入来源于会员费、门票收入、营队项目收入、培训会议收入、住宿餐饮收入、商品销售收入、广告收入及ip收入。项目10年测算期内，年均营业收入108379.15万元，年均上缴增值税4551.92万元，年均上缴增值税附加455.19万元。项目运营后，将形成良性的资金链循环。

　　2016年3月24日，财政部、国家税务总局公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，将生活服务业纳入试点行业之一，适用6%的税率。本项目属于生活服务行业的一类，适用于6%的增值税税率。

　　增值税=销项税额-进项税额(税率6%)

　　城市维护建设税=增值税*7%

　　教育费附加=增值税*3%

　　营业收入及税金测算具体见报告附表。

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务净现值fnpv

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为10%。

　　经计算，所得税前项目投资财务净现值384062.22万元，所得税后项目投资财务净现值286665.68万元，大于零。

　　二、财务内部收益率firr

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第六节 项目敏感性分析

　　第七节 财务评价结论

　　第十三章 经济效益和社会效益评价

　　第一节 经济效益分析

　　第二节 社会效益分析

　　第十三章 项目风险分析及对策

　　第一节 政策风险及应对措施

　　第二节 市场风险及应对措施

　　第三节 安全风险及应对措施

　　第四节 管理风险及应对措施

　　第五节 技术风险及应对措施

　　第六节 财务风险及应对措施

　　第十四章 结论及建议

　　第一节 结论

　　第二节 建议

　　完整版附件请点击下载：北京市某儿童教育基地项目可行性研究报告案例.pdf