　　根据《西安高新区发展总体规划(2011年-2030年)》，未来西安高新区将发展形成“一心、二轴、三带、五区”的结构模式，形成居住、商务、产业三大功能主体和13个功能组团，面积将扩展至200平方公里。力争把西安高新区建设成为经济发展快速、创新动力强劲、人居环境优美、社会发展和谐安定的国际化现代化科技产业新城，成为国家统筹科技资源示范区、国家自主创新示范区和世界一流科技园区示范区。

　　西安高新区的发展定位为建设成为优势突出、特色鲜明、带动力强、世界知名、全国一流的现代科技产业新城。在全球范围内，形成在通信、光伏、软件与服务外包等领域具有较强竞争力的产业集群，成为具有中国内陆自主创新特色的世界一流科技园区;在全国范围内，成为全国科技创新中心、一流的研发基地和战略性新兴产业的引领区，成为国家自主创新示范区和统筹科技资源示范区;在中西部地区，成为最大的总部基地和高新技术产业化基地，新一轮西部大开发和关天经济区发展的先行区;在全省全市范围内，成为产业优化升级、辐射扩散、梯度转移和创新型服务业发展的平台，支撑引领西安国际化大都市的建设。

　　该项目的建立符合高新区的发展规划，提供环境优美，设施齐全的入住及办公环境，满足了西安市及其他地区的人民的消费需求。项目建设科学规划与人文管理并重，为高新区的高新技术名片填上了亮丽的一笔。

　　二、房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求

　　目前西安市的经济发展迅猛，高新技术产业争相落户于高新区。民众对住宅和办公的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

　　三、是发展教育事业，满足西安市学生享受优质教育的需要

　　教育是社会进步和经济发展的动力和源泉。基础教育是科教兴国的奠基工程，对提高全民族素质、培养各级各类人才，促进社会主义现代化建设具有全局性、基础性和先导性作用。保持教育适度超前发展，必须把基础教育摆在优先地位并作为基础设施建设和教育事业发展的重点领域，切实予以保障。

　　根据西安市统计局统计数据，2010-2014年，西安市小学招生人数逐年递增，分别为7.8万人、8.6万人、8.8万人、8.9万人、9.6万人、和10.1万人。2014年小学生招生人数相比于2010年增加29.5%。而相对应的小学数量却逐年减少，从2010年的1537所将至2014年的1257所，下降17.9%。可能一方面是由于提升学校质量需求，取缔了一些教学水平欠缺的小学，另一方面也可能是由于学校之间的合并与扩招。从统计数据可以看出，西安市每年的学龄人口稳步增长，教育需求巨大。本项目的建设，可以极大的缓解市区教学资源不足的问题，满足学生对优质教育的渴求。

　　四、项目的建设将促进周边区域经济发展，保证社会和谐稳定

　　五、项目建设符合公司的可持续经营要求

　　第三章项目市场分析

　　第一节国内房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　2013年以来，房地产开发企业购置土地面积不断下降。2015年，土地购置面积为22811万平方米，比2014年下降31.7%，降幅扩大17.7%。

　　从土地成交价款方面来看，2015年我国房地产开发企业土地成交价款达到7622亿元，较2014年下降23.9%。

　　展望2016年，土地市场趋势如下：土地供应量仍将持续下滑，土地财政压力持续加大;高质量地块占比增加，缓解存量压力;价格结构性上涨，各类地王增多，溢价居高不下;房企拿地更加谨慎，各能级城市之间分化更加明显。

　　二、全国房地产开发投资市场分析

　　2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%(扣除价格因素实际增长2.8%)，与2014年全年相比增速回落9.5个百分点，增速创住房制度改革以来新低。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

　　三、全国办公楼市场分析

　　1、全国办公楼投资分析

　　2015年全国办公楼投资6210亿元，增长10.1%，办公楼投资占房地产开发投资的比重为6.47%。近五年来，全国办公楼投资金额稳步增长，自2013年增长率高达32.8%之后，近两年的增长率在10%左右。

　　图表 1：2011-2015年全国办公楼市场投资

　　2、全国办公楼建筑情况分析

　　2015年，办公楼施工面积33044万平方米，上涨10.4%;办公楼新开工面积6569万平方米，下降10.6%;办公楼竣工面积3417万平方米，上涨8.8%。

　　图表 2：2015年全国办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积(单位：万平方米)

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　　第二节西安市房地产市场分析

　　一、西安市经营性土地市场分析

　　1、整体概述

　　2015年西安市共挂牌出售土地229宗，共计面积826万平方米，比2014年减少208万平方米，同比减少20%。土地供应量自2013年开始持续下降。

　　2010-2015年西安市土地供应面积增速

　　从土地供应宗数上讲，全年呈现此起彼伏、高低相措的特征。全年的最高峰值出现在6月份和12月份，是全年最低月土地供应宗数的3倍。从土地供应面积上讲，全年表现为震荡起伏，直到12月份出现大面积增加。总之，不论从土地供应宗数还是供应面积上讲，2015年底土地供应翘尾表现明显。

　　2015年1-12月份西安市土地供应情况

　　2、土地供应情况分析

　　(1)土地供应区域分析

　　从供应区域细分来看，2015年西安市土地供应区域分布极不均匀。传统主城区以及曲江片区土地供应量十分有限，而土地供应热点区域为灞桥区、经开区、雁塔区和长安区四大区域，均属于城市发展的扩展区域。其中灞桥区土地供应量约占全城土地供应量的四分之一，高新区的土地供应量为72万平方米，居于第五位。

　　2015年西安市各区域土地供应情况

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　　第三节项目竞争优势分析

　　第四章项目选址及区位条件

　　第五章项目建设规划及业务方案

　　第一节项目建设规划

　　第二节给排水系统

　　项目区内生活水源为市政给水管网，按照以下用水量标准估算用水量：

　　公寓/写字楼：10l/ m2•d

　　道路及绿化：3l/ m2•d

　　其他未预计量按总量的15%。

　　项目用水量估算

　　建筑名称计算基数用水定额使用时间(h)小时变化系数最高日用水量(t/d)最大时用水量(t/h)

　　公寓/写字楼21193210l/m2·d121.52119.32 264.92

　　道路及绿地浇洒12041.20 3l/m2·d8136.12 4.52

　　小计2155.44 269.43

　　未预见用水量按最高日用水量的15%计323.32 40.41

　　合计2478.76 309.85

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　　第三节电气系统

　　第六章项目能源节约方案设计

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节节能措施

　　一、建筑节能设计

　　二、给排水节能设计

　　三、其他节能措施

　　第三节项目能耗分析

　　第七章劳动安全卫生及消防

　　第一节设计依据

　　第二节劳动安全卫生

　　一、建筑及场地布置

　　二、防电、防雷和接地保护

　　三、安全管理机构设置

　　第三节消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、防火等级

　　三、防火措施

　　四、消防措施

　　第八章项目组织与管理

　　第一节组织架构

　　一、组织架构

　　二、劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目建成后公司需要员工28人，另聘请临时工若干人，定员编制详见定员一览表。

　　项目劳动定员情况

　　序号岗位人数

　　1管理人员3

　　2销售人员10

　　3行政人员5

　　4其他人员10

　　5合计28

　　第二节行政管理

　　第九章项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节基本要求

　　第二节项目开发管理

　　一、项目管理

　　二、项目实施进度

　　项目建设周期定为24个月(2016年9月-2018年8月)。

　　项目实施进度表

　　序号时间内容201620172018

　　910-121-34-67-910-121-34-67-8

　　1基础施工

　　2主体施工

　　3内部装修

　　4室外管网

　　5室外环境

　　6房屋销售

　　7竣工验收

　　第三节工程招投标方案

　　第十章项目预计投资估算及资金筹措

　　第一节估算范围

　　第二节估算依据

　　第三节编制说明

　　第四节项目总投资估算

　　一、开发成本

　　二、开发费用

　　三、项目总投资估算

　　项目估算总投资95350.35万元，具体见下表所述。

　　项目总投资估算一览表

　　序号费用名称投资额(万元)占项目投入总资金的比例

　　1开发成本82452.26 86.47%

　　1.1工程费用52600.77 55.17%

　　1.2工程建设其他费用26877.57 28.19%

　　1.3预备费用2973.92 3.12%

　　2开发费用12898.09 13.53%

　　2.1管理费用1649.05 1.73%

　　2.2财务费用9600.00 10.07%

　　2.3销售费用1649.05 1.73%

　　3项目总投资95350.35 100.00%

　　第五节资金筹措

　　第十一章项目的经济效益分析

　　第一节评价依据

　　第二节营业收入及税金测算

　　第三节成本费用测算

　　第四节利润测算

　　第五节财务效益分析

　　本项目总投资为95350.35万元，建设周期24个月。根据测算，项目总计实现营业收入343898.00万元，利润总额208388.01万元，净利润总额156291.01万元，整个项目投资利润率为218.55%，投资净利润率为163.91%。

　　通过对项目投资现金流量表的分析，项目税前财务内部收益率为745.49%，税后财务内部收益率为358.97%，均大于基准收益率12%;项目税前财务净现值为147388.84万元，税后财务净现值为108823.54万元，均大于零;项目税前投资回收期为1.14年，税后投资回收期为年1.32年。根据测算，项目在运营期间，可按时偿还贷款，还款能力极强。

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　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第六节项目敏感性分析

　　第七节财务评价结论

　　第十二章经济效益和社会效益评价

　　第一节经济效益分析

　　第二节社会效益分析

　　第十三章项目风险分析及对策

　　第一节政策风险及应对措施

　　第二节市场风险及应对措施

　　第三节安全风险及应对措施

　　第四节管理风险及应对措施