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广西省某实体商业孵化器项目可行性研究报告案例

关键字：【实体商业孵化器项目可行性研究报告】 2016-11-14 18:49:01

　　第一章公司概况

　　第二章项目商业模式

　　第一节项目提出背景

　　作为商业地产都要经过漫长的建设、招商、装修、开业、培植和稳定期。做得好的也要三年，稍差的要五年到六年。在此期间还要付出巨大的招商费、广告费以及免租、优惠等相关让利手段。况且，在现时的经济下行、电商攻击的大环境之下做好商业地产就真的是雪上加霜了。但自然界中危与机都是相对并存的，正如狼的出现让羊觉得危险，同时羊的出现就是狼的机会。

　　当前，既能证明经济下行，同时又是一个机会的有如下几点：

　　1、失业率在不断增高。有利于低成本高质量队伍的建设;2、大量厂家的库存高企产品滞销。有利于战略联盟和渠道的建设;3、货币投放量过大带来的通货膨胀成为必然。假如是真的，投资房产是个优选方向;4、国家为刺激内需消费而提出的各种措施;5、大众创业、万众创新、以创业带动就业。把握更多国家层面的政策，享受各种税费优惠和支持;6、供给侧结构性改革。根据人往高处走的自然属性，带着更好的购物休闲环境和价廉物美产品占领城镇，为企业做大做强找出科学依据;7、加快推进城镇化建设和新农村建设。60%的人口，庞大消费群体;8、大型商业房企发展的减速;9、网购冲击。随着新鲜感的减退，假货次货泛滥，加上“酱油比鸡贵“的最后一公里物流瓶颈。网购在社零总额中份额于黄金期(14、15年)也只占10%左右(包括水分和造假)。以此证明，近几年来造成商场低迷和关店原因可能就是传统商业本身的因素。

　　第二节项目运营模式

　　一、运营模式介绍

　　项目公司通过市场调查研究、考察学习，参考了万达地产模式、华为的共享管理模式、沃尔玛商业模式、垄断模式和电子商务以及“互联网+”模式。再根据事物供需两侧平衡的原则，并结合利国利民的各项政策，创新了一个叫ark的全新模式。该模式以房地产作为载体，以整合资源为手段，本着“抱团取暖，共创共享”的核心价值，将基地内所有企业捆绑成为一个“各尽其能，各得其所”的整体利益群体。

　　根据ark运营模式，本项目发展模式主要分成四个阶段，第一阶段，销售住宅和配套车位，快速回笼资金;第二阶段，孵化商场，聚拢人气;第三阶段，销售部分商场和公寓回笼资金，并反哺商业;第四阶段，以商带住，以住促商，产生良性循环，带动整个综合体的价值提升。

　　二、孵化器运营模式

　　孵化器项目的运营，分5个阶段进行。

　　三、商业模式的创新性

　　(一)ark模式，所有企业捆绑成为利益综合体

　　本项目独创的ark模式，以房地产作为载体，以整合资源为手段，本着“抱团取暖，共创共享”的核心价值，将基地内所有企业捆绑成为一个“各尽其能，各得其所”的整体利益群体。

　　其中，高层住宅的销售，为项目带来回笼资金，确保贷款的正常偿还，缓解开发商的资金压力，保证商业的后期经营;孵化器的建设和运营，聚拢大量人流，提高周边人气，带旺区域的商业氛围。

　　同时，商业的完善将会吸引住户，以商带住，以住促商，产生良性循环，实现整个综合体的商业价值提升。

　　(二)创新创客招募方式，最大限度激发创客主观能动性

　　本孵化器招募的创客，主要集中为25岁以下的年轻人(包含在校大学生)。此类人群创业意愿强烈，是孵化器创客的不二选择;

　　创业青年经过2-3个月培训后，以抽签的方式中签自己的创业店业态，给什么做什么。创客实际上相当于店铺的店主+销售员，统筹负责店铺的管理、推广和销售业务。此举，有利于在很大程度上激发创客的积极性和主观能动性。

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　　第三节项目产品及服务

　　第四节盈利模式

　　一、本项目盈利模式

　　本项目的盈利模式主要有六种：1、住宅销售收入;2、商铺销售收入;3、运营管理收入(包括：场地所得的利益分配、租金收入、管理收入);4、资本化价值;5、政策性收入;6、产品定价权收入。

　　序号收入项目测算方法

　　1住宅销售收入住宅销售面积*销售价格

　　2商铺销售收入商业销售面积*销售价格

　　3运营管理收入

　　3.1场地所得的利益分配根据利益分配原则和人均消费计算

　　3.2租金收入出租面积*租金水平

　　3.3管理收入根据利益分配原则和人均消费计算

　　4资本化价值

　　5政策性收入向各级政府申请各项奖励、补贴资金

　　6产品定价权收入

　　二、项目盈利模式市场空间

　　第三章项目所在行业市场分析

　　第一节政策背景

　　1、国家政策

　　(1)《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》

　　2015年6月16日，国务院发布《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》(国发〔2015〕32号)。《意见》明确，要尊重创业创新规律，坚持以人为本，切实解决创业者面临的资金需求、市场信息、政策扶持、技术支撑、公共服务等瓶颈问题，最大限度释放各类市场主体创业创新活力，开辟就业新空间，拓展发展新天地，解放和发展生产力。

　　进一步转变政府职能，增加公共产品和服务供给，为创业者提供更多机会。逐步清理并废除妨碍创业发展的制度和规定，打破地方保护主义。加快出台公平竞争审查制度，建立统一透明、有序规范的市场环境。

　　统筹安排各类支持小微企业和创业创新的资金，加大对创业创新支持力度，强化资金预算执行和监管，加强资金使用绩效评价。支持有条件的地方政府设立创业基金，扶持创业创新发展。

　　落实扶持小微企业发展的各项税收优惠政策。落实科技企业孵化器、大学科技园、研发费用加计扣除、固定资产加速折旧等税收优惠政策。

　　加快实施新兴产业“双创”三年行动计划，建立一批新兴产业“双创”示范基地，引导社会资金支持大众创业。推动商业银行在依法合规、风险隔离的前提下，与创业投资机构建立市场化长期性合作。进一步降低商业保险资金进入创业投资的门槛。推动发展投贷联动、投保联动、投债联动等新模式，不断加大对创业创新企业的融资支持。

　　(2)《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》

　　2015年3月11日，国务院办公厅发布《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》(国办发〔2015〕9号)。

　　《意见》指出，到2020年，形成一批有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的众创空间等新型创业服务平台;培育一批天使投资人和创业投资机构，投融资渠道更加畅通;孵化培育一大批创新型小微企业，并从中成长出能够引领未来经济发展的骨干企业，形成新的产业业态和经济增长点;创业群体高度活跃，以创业促进就业，提供更多高质量就业岗位;创新创业政策体系更加健全，服务体系更加完善，全社会创新创业文化氛围更加浓厚。

　　(3)《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》

　　2015年9月26日，国务院颁布《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》(国发〔2015〕53号)。《意见》指出，鼓励各类科技园、孵化器、创业基地、农民工返乡创业园等加快与互联网融合创新，打造线上线下相结合的大众创业万众创新载体。

　　鼓励大中型企业通过生产协作、开放平台、共享资源、开放标准等方式，带动上下游小微企业和创业者发展。鼓励有条件的企业依法合规发起或参与设立公益性创业基金，开展创业培训和指导，履行企业社会责任。

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　　第二节科技孵化器市场分析

　　2005年，北京中关村10家孵化器签署共同体纲领，提出加强共同体成员之间的交流与合作，同时加强与政府及社会各界的联系，共享内外部资源。到2007年底，全国范围内科技孵化器的数量已经达到约600家，中国己经跨入孵化器大国的行列。这一时代的企业孵化器已经发展到一个新的阶段。

　　数据显示：中国科技孵化器从1987年的1家发展到2014年的1748家，其中，2014年全国国家级孵化器约601家，非国家级1147家。由此来看，经过二十年多年的发展，中国科技孵化器的发展日趋成熟，己经发展到一个新的阶段。

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　　第三节贺州市房地产市场分析

　　2014年，贺州市房地产开发投资17.8亿元，比上年下降21.9%。其中，住宅投资14.3亿元，下降15.9%;商业营业用房投资2.82亿元，下降32.1%;其他投资0.73亿元，下降56.9%。房屋施工面积300.7万平方米，增长44.0%，其中新开工面积61.7万平方米，下降28.7%;房屋竣工面积43.2万平方米，增长22.6%。商品房销售面积70.6万平方米，增长49.4%;商品房销售额17.8亿元，增长27.6%。

　　2012-2014年，贺州市商品房市场相对火热，商品房销售面积和销售额持续大幅度增长，商品房销售面积远大于当年房屋竣工面积;与此同时，贺州市房地产开发投资与新开工面积有所下降，这意味着未来贺州市房地产市场存在较大的需求空间。

　　图表 1：2012-2014年贺州市房地产运行指标

　　序号项目201220132014复合增长率

　　1房地产开发投资(亿元)19.76 22.80 17.80 -3.42%

　　1.1住宅投资14.22 17.00 14.30 0.19%

　　1.2商业营业用房投资3.30 4.15 2.82 -5.10%

　　1.3其他投资2.18 1.68 0.73 -30.56%

　　2房屋建设情况

　　2.1房屋施工面积(万平方米)164.31 208.80 300.70 22.32%

　　2.2新开工面积(万平方米)76.87 86.50 61.70 -7.07%

　　1.3房屋竣工面积(万平方米)24.47 35.20 43.20 20.86%

　　3商品房销售