四川省某写字楼购置及运营项目可行性研究报告案例

　　第一章 总论

　　第一节 项目概况

　　一、项目基本情况

　　办公楼总占地面积23.17亩，项目布局合理、环境优越，生态绿地面积占总面积的80%以上，采用了简约欧式的建筑风格，刚柔并济轮廓和线条象征着工业时代的华美主张。

　　 二、研究项目主要结论

　　1、项目投资结构及资金来源

　　序号项目投资额(万元)占投资总额比例

　　一房屋购置费用

　　二相关税费

　　三开发投资合计

　　2、项目投资效益情况

　　(1)经济效益

　　本项目投资利润率8.45%，投资利税率11.42%。经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为11.38%，所得税后项目投资财务内部收益率为10.50%;所得税前项目投资财务净现值3496.49万元，所得税后项目投资财务净现值2475.79万元，均大于零;所得税前项目投资回收期为11.79年，所得税后项目投资回收期为12.84年，表明项目投资具有投资价值，和一定的抗风险能力。

　 　……

　　第二节 项目单位概况

　　一、企业基本情况

　　二、企业组织架构

　　三、企业资信情况

　　第三节 可行性研究报告的编制原则和研究范围

　　一、可行性研究报告的编制依据

　　二、编制原则

　　三、编制范围

　　四、项目编制单位

　　第二章 项目背景及必要性

　　第一节 项目背景

　　一、政策背景

　　1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　2016年3月，十二届全国人大四次会议表决通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出促进房地产行业健康发展，积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。

　　2、《2016年政府工作报告》

　　2016年3月，国务院总理李克强代表国务院在第十二届全国人民代表大会第四次会议上作政府工作报告，报告明确要房地产市场平稳健康发展，同时全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。预计2016年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。

　　3、《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》

　　2016年6月，国务院印发的《关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》(国发〔2015〕32号)指出推进大众创业、万众创新是培育和催生经济社会发展新动力的必然选择;是通过结构性改革、体制机制创新，消除不利于创业创新发展的各种制度束缚和桎梏，支持各类市场主体不断开办新企业、开发新产品、开拓新市场，培育新兴产业，形成小企业“铺天盖地”、大企业“顶天立地”的发展格局，此格局的实现将助推办公楼行业的发展。

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　　二、经济背景

　　三、市场背景

　　1、办公楼投资在房地产投资中一枝独秀

　　根据国家统计局数据，2015年我国房地产开发投资95979亿元，比上年增长1.0%。房地产开发投资可细分为办公楼投资、商业营业用房投资、住宅投资和其它开发投资，2015年我国办公楼投资6210亿元，同比增长10.1%;商业营业用房投资14607亿元，同比增长1.8%;住宅投资64595亿元，同比增长0.4%;其它开发投资10567亿元，同比增长0.5%。从增长速度来看，办公楼投资增速和商业营业用房投资增速高过房地产开发增速，而且办公楼投资增速达到10%，是房地产开发增速的10倍，是商业营业用房投资增速的5倍多。由此可见，在我国房地产开发投资处于新常态的阶段，办公楼投资异军突起，可见在我国新常态之下，办公楼投资适应市场需求，项目投资方向正确。　　

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　　第二节 项目必要性分析

　　一、项目是助力公司发展转型的需要

　　二、项目是建立公司运营决策中心的需要

　　三、项目是提高公司运营效率的需要

　　四、项目是提升公司形象的需要

　　五、项目是预留公司持续发展空间的需要

　　第三章 项目产品市场分析

　　第一节 国内房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　近几年，房地产开发企业购置土地面积基本趋于平稳，2011年达到历史最高值42662万平方米。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%，截止2015年房地产开发企业土地购置面积为22811平方米，比2014年下降31.7%，继续下降趋势。

　　从土地成交价款方面来看，2015年我国房地产开发企业土地成交价款达到7622亿元，较2014年下降23.9%。

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　　二、全国房地产开发投资市场分析

　　三、全国房屋施工、新开工及竣工面积情况分析

　　四、全国商品房销售市场分析

　　五、全国办公楼市场分析

　　六、房地产发展前景分析

　　第二节 四川省房地产市场分析

　　一、四川省房地产市场综述

　　四川省房地产市场整体保持了较为健康的发展态势。与2011年相比，2015年，全省商品房销售面积为7671.2万平方米，增长15.06%，房地产市场完成投资4813亿 元，增长70.73%。房地产企业由2007年的2816家增加到2014年的4061家。

　　其中，国有经济与集体经济性质的房地产企业占比由2007的6.75%下降到2014年的3.10%。具有房地产开发一级和二级资质的大中型房地产企业由2007年的14.00%上升到2014年的15.98%。此外，2011 年企业自筹资金及其他资金已经占到了全年总资金来源的85.38%，相较2007年，有较大增长。说明四川省房地产市场的参与主体逐步呈多元化发展，综合实力逐步增强，资金来源更加丰富。四川省2015年全年房地产开发投资4813亿元，比上年增长9.9%。商品房施工面积38981.4万平方米，增长6.8%。商品房销售面积7671.2万平方米，增长7.4%。　

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　　二、四川省房地产市场现状分析

　　三、四川省房地产市场需关注的问题

　　四、四川省房地产市场面临的问题及建议

　　第四章 项目所在地及区位条件

　　第一节 项目所在地理位置

　　第二节 项目区位条件

　　一、项目地理位置及区位优势

　　二、交通条件

　　第三节 项目选址合理性分析

　　第五章 项目投资估算及资金筹措

　　第一节 估算依据

　　第二节 项目总投资估算

　　序号项目投资额(万元)占投资总额比例

　　一房屋购置费用

　　二相关税费

　　三开发投资合计

　　第三节 资金筹措

　　第六章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　第二节 营业收入及税金测算

　　第三节 成本费用测算

　　第四节 利润测算

　　第五节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率

　　二、财务净现值

　　三、项目投资回收期

　　四、投资利润率和投资利税率

　　第六节 项目还款能力分析

　　一、项目还款计划

　　二、项目还款能力分析

　　第七节 项目敏感性分析

　　第八节 财务效益综合评价

　　第七章 项目的社会效益分析

　　第一节 项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节 社会效益分析

　　第八章 项目风险分析及控制措施

　　第一节 项目主要风险因素识别和分析

　　一、折旧费用影响公司利润的风险

　　二、经济风险分析

　　三、房产贬值风险

　　四、功能风险分析

　　五、物业管理风险

　　六、社会风险

　　七、运营风险

　　八、法律风险

　　第二节 防范和降低风险措施

　　为了尽可能地避免或减少风险，项目运营过程中应采取以下措施：

　　1、尽早使用所购买的办公楼投入使用，提高资产使用效率，加快获取投资回报。

　　2、加大融资渠道的拓展力度，不断拓宽融资渠道，同时，借助项目单位在项目所在地已有的良好政府关系，争取政府相应的政策支持和服务帮助，保证项目的资金需求和具体落实，尽力减少融资成本。

　　3、在项目推出前，深入研究本地和周边市场，把策划功夫做足，为项目进行准确地定位市场，降低招商风险。

　　4、对于房地产行政法律风险的防范，房地产开发商必须配备熟悉行政法律包括房地产专业法律、法规并具有实践经验的专业人才，运用其专业特长，预防和弥补风险可能产生的损失。同时，房地产开发商也应规范运作，以最大限度地降低自己的法律风险，使自己在未来的纠纷中处于主动的地位。

　　5、项目在运营过程中，应引入先进、科学的管理方法和经验，加强管理，强化经营意识，不断提高职工素质，保证服务质量和服务水平，不断适应市场的变化，增强市场竞争能力。

　　综合各方面的情况分析，本项目虽然存在一定风险因素，但通过采取行之有效的措施，可以避免或减少风险，保证项目顺利实施和良好经营。

　　第九章 项目可行性研究结论

　　一、项目区位条件的可行性结论

　　二、经济效益的可行性结论

　　三、社会效益的可行性结论

　　四、风险分析的可行性结论

　　五、可行性研究结论总述

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