哈尔滨某01地块项目可行性研究报告案例

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　哈尔滨某01地块项目

　　二、项目性质

　　新建

　　三、项目单位

　　四、项目地点

　　项目位于哈尔滨市。项目所在地的自然条件、交通网络、用地条件、人力资源等条件符合项目建设及后期运营条件。

　　五、项目规模

　　本项目总用地面积*****m²(约合*****亩)，规划总建筑面积*****m²，其中地上建筑面积*****m²，包括住宅*****m²，商业*****m²，地上公共配套*****m²，地下建筑面积*****m²。

　　六、项目建设内容

　　哈尔滨01地块项目是建设单位全力打造的大型复合社区。建筑群体规划是由路网为统领的有机布局，结合社区主入口，形成宜人的空间尺度;通过房型设计上的灵活处理，做到户户有景，共享社区的绿化景观带，体现小空间的大变化，洋溢着社区与城市的活力。

　　七、项目总投资

　　本项目计划投资总额*****万元，项目资金主要通过项目承建单位自有资金、销售回款及股东贷款方式筹集。

　　八、经济指标

　　根据测算，项目开发周期*****年，预计实现总销售收入*****万元，实现总利润*****万元。

　　通过对项目现金流量表分析，税后财务内部收益率为*****%;税后财务净现值为*****万元。

　　九、社会效益

　　本项目属于哈尔滨房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将改变东环大街地区的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，有效地提升区内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升区内建设档次与水平，改善区域环境，提升区域形象，具有十分重要的意义。

　　第二节 编制依据及研究范围

　　一、编制依据

　　二、编制原则

　　三、研究范围

第二章 项目建设背景及必要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、2017年房地产政策分析

　　2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。

　　2、2018年房地产政策展望

　　2018年房地产工作重点是要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。同时，针对各类需求实行差别化调控政策，因城、因区施策将持续发酵，城市群各级城市间调控将继续协作发力，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。此外，区域协调和城乡统筹也将重点推进，引导人口和住房需求合理分布。

　　二、经济背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、房地产业发展，是改善民生、促进社会和谐的必然要求

　　住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。

　　目前黑龙江省的经济发展态势稳定，尤其是对住宅的需求旺盛，这也为本项目创造了良好的市场氛围。实施本项目的建设，是房地产业加快发展，提升水平的难得机遇。在这种好的机遇面前，房地产业作为固定资产投资的组成部分，必将成为拉动经济增长的重要力量。盘活这部分土地资源，可以为城市建设提供大量资金，而且城市环境的改善，又将为经济发展创造良好条件，有利于形成良性互动的运行机制。

　　二、符合改善居民居住条件和环境的要求

　　三、项目建设是提升哈尔滨市城市形象和城市发展的需要

　　四、项目建设符合公司的可持续经营要求

　　项目建设对公司未来几年发展战略、发展规划的具有重要意义。项目建设符合公司的开发理念，有助于将公司品牌做强、做大，为业主提供更多环保、优质的精品楼盘。项目建设符合公司未来的利润需求，可以为公司带来可观的经济效益和社会效益，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的有重要作用，符合公司的可持续经营要求。

　　第三节 项目竞争优势分析

　　一、区域市场产品分析

　　二、本项目swot分析

第三章 项目市场分析

　　第一节 全国房地产市场分析

　　一、全国房地产企业购置土地市场分析

　　二、全国房地产开发投资市场分析

　　三、全国房屋建筑情况分析

　　五、房地产开发企业到位资金情况

　　六、房地产开发景气指数

　　第二节 哈尔滨市房地产市场分析

　　一、哈尔滨市经营性土地市场分析

　　2017年哈尔滨市共成交住宅、商住、商业性质地块53宗，与2016年成交的47宗相比，上涨8.1%，交易占地面积257.6万㎡，商住用地成交28宗，成交面积为114万㎡，在各类性质地块中遥遥领先。其次为商业用地，共成交19宗商业用地，成交占地面积为90.4万㎡，纯居住用地成交量较少，共成交5宗纯居住用地，成交占地面积53.1万㎡，未来，哈尔滨市土地将仍然以商住、商业用地为主。

　　2017年哈尔滨市供应经营性用地51宗，合计供应面积259.8万㎡。成交经营性用地53宗，合计供应占地面积257.6万㎡，全年土地市场成交宗数呈现供不应求态势。成交土地主要以松北、香坊区为主。香坊区成交土地18宗，占比34%，松北区成交土地14宗，占比18.8%，2017年哈尔滨市经营性用地供应主要来源于松北区及香坊区，成交占比超5成，未来这两块区域商品房潜在供应量较大，区域热度将有很大的提升。

　　二、哈尔滨市商品房市场分析

　　三、哈尔滨市住宅产品市场分析

　　2017年，哈尔滨市住宅市场新房价格涨幅明显，从涨幅排名前十的哈尔滨住宅产品排行榜来看，东方新天地与保利城1-12月涨价5500元/㎡，并列位居第一;爱达·九溪与爱达·88两个产品1-12月都实现了5000元/㎡的涨价，位居第二，中海寰宇天下紧随其后，涨价4800元/㎡，位居第三。南开华府、华鸿金色柏林、宏润·翠湖天地三个楼盘的涨价都为4500元/㎡;三松宜家、恒大雅苑涨价4200元/㎡。

　　四、哈尔滨市房地产市场总结及趋势预测

第四章 项目选址及区位条件

　　第一节 项目选址要求

　　一、选址要求

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节 项目区位条件

　　一、自然地理概况

　　二、基础设施概况

　　1、交通

　　三、旅游资源

　　四、经济环境

　　第三节 施工条件

　　第四节 选址合理性分析

第五章 项目建设方案

　　第一节 项目建设目标与内容

　　一、项目建设指导思想与原则

　　二、项目建设地点

　　第二节 总图布置

　　一、项目规划构思

　　二、总平面设计

　　哈尔滨01地块项目是建设单位全力打造的大型复合社区。建筑群体规划是由路网为统领的有机布局，结合社区主入口，形成宜人的空间尺度;通过房型设计上的灵活处理，做到户户有景，共享社区的绿化景观带，体现小空间的大变化，洋溢着社区与城市的活力。

　　三、设计依据与规范

　　四、道路交通组织

　　五、竖向布置

　　第三节 建筑设计

　　第四节 结构设计

　　第五节 土建工程

第六章 公辅工程

　　第一节 给排水系统

　　第二节 电气系统

　　第三节 燃气工程

　　第五节 智能化控制管理系统

第七章 项目环境保护

　　第一节 建设地点环境现状

　　第二节 执行标准

　　第三节 主要污染源、污染物及防治措施

　　第四节 绿化设计

　　第五节 环境影响综合评价

第八章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　第二节 编制原则和目标

　　第三节 节能措施

　　第四节 项目节能评价

第九章 劳动安全卫生及消防

　　第一节 设计依据

　　第二节 劳动安全卫生

　　第三节 消防设施及方案

第十章 项目组织机构和人力资源配置

　　第一节 组织原则

　　第二节 项目组织

　　第三节 劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目建成后公司需要管理及技术人员***人，另聘请临时工若干人，定员编制详见定员一览表。

第十一章 项目建设进度及工程招投标方案

　　第一节 基本要求

　　第二节 项目开发管理

　　第三节 工程招投标方案

　　一、工程招标所依据的法律、法规文件

　　二、招标规模标准

　　三、招标范围

　　四、招投标程序

第十二章 投资估算及资金筹措

　　第一节 估算范围

　　第二节 估算依据

　　第三节 编制说明

　　第四节 项目总投资估算

　　一、工程建设费用

　　根据测算，项目建筑工程费用共计为*****万元，其中，土石方工程费用*****万元，基础工程费费*****万元，主体土建工程费*****万元，主体安装工程费及设备购置费*****万元，主体装饰工程费*****万元。

　　二、工程建设其他费用

　　工程建设其他费用主要为前期工程费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期费用、基础设施建设费、开发间接费，合计为*****万元。

　　三、建安预备费

　　项目建安预备费包含基本预备费以及材料涨价预备费，根据本项目实际情况，建安预备费合计*****万元。

　　四、财务及管理费用

　　根据测算，本项目财务费用及管理费用共计为*****万元，其中财务费用*****万元，管理费*****万元。

　　五、项目总投资估算

　　项目估算总投资*****万元，具体见下表所述。

　　第五节 资金筹措

第十三章 项目经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 项目财务数据

　　一、销售收入

　　项目采取一边建设一边销售的模式。项目预计于2020年开始销售，2030年全部销售完毕，销售收入及税金见下表所述。

　　二、总成本费用测算

　　项目建设及销售期间，总成本费用包括建筑工程费用、工程建设其他费用、建安预备费、营销费、财务费用、管理费用，按年测算项目总成本费用如下表所述。

　　三、项目还本付息测算

　　项目还本付息估算表如下表所述。

　　四、利润测算

　　利润总额=销售收入-总成本-销售税金及附加-土地增值税;

　　净利润=利润总额-所得税;

　　利润测算具体见下表所述。

　　第三节 财务评价指标

　　根据公司规划和行业情况，并原则上根据中国财政部颁布的会计准则、会计制度和有关的法律规定，对本项目进行有关的财务预测。在具体操作时遵循重要性原则，对费用表、成本报表、损益表和现金流量表做了一定的合并和处理。

　　通过基础数据的选取，可得到项目现金流量表。

　　根据项目现金流量表，可进一步测算出动态反映本项目盈利能力的净现值npv、内部收益率irr、项目动态全部投资回收期rt等指标。

　　一、财务净现值fnpv

　　财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算：

　　式中：ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为8%。

　　经计算，所得税后项目投资财务净现值*****万元。

　　二、财务内部收益率firr

　　财务内部收益率(firr)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即firr作为折现率使下式成立：

　　式中：ci——现金流入量;

　　co——现金流出量;

　　(ci-co)t——第t年的净现金流量;

　　n——计算期。

　　经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税后项目投资财务内部收益率为*****0%。

　　三、项目投资回收期pt

　　项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算：

　　式中：t——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。

　　经计算，所得税后项目动态投资回收期为*****年，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。

　　第四节 财务分析结论

　　根据测算，项目开发周期4年，预计实现总销售收入*****万元，实现总利润*****万元。

　　通过对项目现金流量表分析，税后财务内部收益率为*****%;税后财务净现值为*****万元。根据测算，项目在运营期间，可按时偿还借款，还款能力较强。

第十四章 项目社会效益分析

　　第一节 项目实施对社会经济效应的影响

　　第二节 社会效益分析

　　本项目建成后，不仅能给投资商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：

　　一、推动****房地产业的发展

　　二、提高住户的人居水准

　　三、发展阿城区经济，提升区域价值

第十五章 项目风险识别与防控

　　第一节 项目主要风险因素识别和分析

　　一、自然及工程风险

　　二、社会风险

　　三、市场风险

　　四、技术及设计风险

　　五、金融风险

　　六、销售风险

　　七、法律风险

　　第二节 防范和降低风险措施

第十六章 可行性研究结论与建议

　　第一节 可行性研究结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、环境影响的可行性结论

　　四、研究结论总述

　　综上所述，该项目建设的条件成熟，通过经济、环境保护和经济效益等方面预测分析，不仅项目的盈利能力强，而且抗风险能力大，在项目取得较高经济效益的同时，不会破坏自然环境，故该项目是完全可行的。

　　第二节 建设项目可行性研究建议

　　1、本项目投资类别囊括了多项建筑，在实际操作过程中需要注意的事项较多，如何更好的协调项目规划设计将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目规划进行深入分析。

　　2、本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。

　　3、项目建设单位应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资金，认真开展施工前的设计、招标、设备调查等工作，力争项目尽快建设，尽快投入使用。

　　4、项目在实施过程中要做好建设管理工作，积极与项目所在地有关部门联系，确保项目选址、资源配置等工作的顺利进行，使项目早运营、早见效。

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