　　本项目投资利润率**，投资利税率**，项目资本金净利润率为**。经计算，所得税前项目投资财务内部收益率为**，所得税后项目投资财务内部收益率为**，均高于行业基准收益率，满足投资者的要求;所得税前项目投资财务净现值**万元，所得税后项目投资财务净现值**万元，均大于零;所得税前项目静态投资回收期为**(不含建设一期)，所得税后项目静态投资回收期为**年(不含建设一期);所得税前项目静态投资回收期为**年(不含建设一期)，所得税后项目静态投资回收期为**年(不含建设一期)，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，盈利能力很好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。

　　综上所述，该项目在财务上是可行的。

　　四、项目社会效益结论

　　五、项目风险控制问题

第二章项目建设背景及必要性

　　第一节项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　(1)《2018年政府工作报告》

　　2018年3月，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第一次会议上作了《2018年政府工作报告》。通过梳理发现，李克强总理多次提及“旅游”，且在工作安排中，全域旅游再次写入政府工作报告。此外，报告还提出“厕所革命”、文明旅游等等。在全域旅游背景下，游客消费范围不仅仅局限于景区，而是扩展至全域，旅游业发展模式从以景点为核心的“小旅游”转变为“大旅游”，突破门票经济，转变盈利模式也成为发展趋势。

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　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　第二节项目建设必要性

　　一、项目建设是满足日益扩大的群众旅游需求的需要

　　随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业已成为中国经济发展的支柱性产业之一。在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十三五”规划，未来中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎来一个崭新的发展阶段。

　　随着旅游业发展的深入及游客需求的不断变化，游客已不满足于走马观花、饱受疲劳之苦的简单观光旅游产品，对众多选题相似、表现手法雷同的主题公园也不再感到新鲜，这在客观上要求对我国旅游产品进行结构优化调整，尤其在旅游业起步早、发展速度快、地区经济基础较好的旅游地，游客对参与性强，集知识、娱乐、享受为一体的旅游产品的需求更为迫切。项目作为集生态观光、休闲旅游、知识教育等功能为一体旅游景区，正好符合现阶段我国对创新性综合性旅游度假产品的需求。

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　　二、项目建设是发扬我国传统文化的需要

　　三、项目建设是促进当地经济发展的需要

　　四、项目建设是增加就业，提高居民收入的需要

　　五、项目建设是促进公司自身发展的需要

第三章项目市场分析

　　第一节旅游市场分析

　　一、中国旅游市场分析

　　1、中国旅游市场现状分析

　　2017年，国内旅游市场高速增长，入出境市场平稳发展，供给侧结构性改革成效明显。根据国家旅游数据中心发布的《2017年全年旅游市场及综合贡献数据报告》，2017年实现旅游总收入5.40万亿元，增长15.1%。初步测算，全年全国旅游业对gdp的综合贡献为9.13万亿元，占gdp总量的11.04%。旅游直接就业2825万人，旅游直接和间接就业7990万人，占全国就业总人口的10.28%。

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　　二、江苏省旅游市场分析

　　三、**市旅游市场分析

　　第二节文化旅游市场分析

　　一、我国文化旅游产业处于逐步升温阶段

　　二、江苏省文化消费意愿达到16.1%，热度持续走高

　　第三节研学旅游市场分析

　　一、我国研学旅行市场日趋火热

　　二、江苏省教育培训消费稳居首位，“旅游+教育”市场前景广阔

　　第四节毕业旅行市场分析

　　一、毕业旅行市场规模日益攀升

　　二、毕业旅行注重品质、人均消费金额较高

　　三、深度游成毕业旅游主流

　　第五节亲子旅游市场分析

　　一、周末短线游市场

　　二、消费升级带动亲子游迅速发展

第四章项目选址分析

　　第一节项目选址要求

　　一、生产要素分析

　　二、相关产业和支持产业分析

　　第二节项目区位条件

　　一、地理位置

　　二、自然环境

　　三、区位交通

　　四、经济条件

　　五、文化背景

　　第三节项目选址合理性分析

第五章项目建设和发展规划

　　第一节项目规划原则

　　一、整体性与开放性原则

　　二、生态性原则

　　三、经济性原则

　　四、参与性原则

　　五、特色性原则

　　六、多样性原则

　　七、适宜性原则

　　八、近期和远期规划建设性原则

　　第二节项目建设目标

　　第三节项目建设内容

　　一、建设标准

　　二、建设规划

　　三、建设内容

　　四、建筑规模

　　第四节土建工程

　　一、设计原则

　　二、采用的标准及规范

　　三、施工能力

　　第五节公辅工程

　　一、设计依据

　　二、建筑电气照明

　　三、采暖通风空调设计

　　四、安全及监控设计

第六章项目环境保护

　　第一节执行标准及排放标准

　　第二节主要污染源、污染物及防治措施

　　一、项目建设期环境保护

　　二、项目运营期环境保护

　　第三节环境保护措施

　　一、大气保护规划

　　二、水体保护

　　三、噪声控制

　　四、环卫工作

　　第四节环境影响综合评价

　　项目采用清洁服务，严格保护项目所在区域的地下水环境质量;保护项目区所在的区域环境空气质量，确保拟建项目区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(gb3095-1996)二级标准;保证拟建项目地的声环境接近或达到《城市区域环境噪声标准》(gb3096-93)iii类区域标准。

　　经分析，通过采用科学的管理和适当的环保治理手段，可控制环境污染。项目营运后不会对区域现状造成明显影响，能维持区域环境质量;在本项目实施过程中，如能严格执行“三同时”政策，落实本报告提出的污染防治措施要求，该项目的建设从环保角度来说是可行的。

第七章项目消防及安全方案

　　第一节消防设施及方案

　　该项目新建各类建筑物产生的火灾危险性属于防火规范规定的丙类，本着“以预防为主，以消防为辅”的原则，采用可靠的防火、灭火措施，杜绝火灾的发生，以确保景区安全，人身安全和国家财产不受损失。建筑物内外设置消防栓，配备灭火器。各种建筑设施合理布局，满足消防要求，并设置环行消防通道形成有效的消防系统。设置值班岗位，密切监视，防患于未然。一旦火灾发生，可以做到及时扑灭。

　　一、设计标准及规程

　　二、建筑消防

　　三、给水消防

　　四、电气消防

　　五、防范措施

　　第二节安全方案

　　一、规范和依据

　　二、安全措施

　　三、监控系统说明

第八章项目节能方案

　　第一节用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节节能措施

　　一、节电

　　二、节水

　　三、建筑节能

　　四、能源管理

　　第三节项目能耗分析

　　一、主要能源消耗种类及消耗数量

　　二、项目所在地能源供应状况分析

第九章企业组织机构、劳动定员和人员培训

　　第一节组织管理机构设置

　　一、组织机构设置原则

　　二、项目组织管理模式

　　三、项目实施管理

　　四、资金与信息管理

　　第二节劳动定员和人员培训

　　一、劳动定员

　　项目投入运营前之前，应根据岗位要求对职工进行培训，组织职工进行岗前学习，熟练掌握工作技能，提高职工技术水平和职业素质，以满足需要，并积极创造条件为设计、科研及管理人员提供各种训练的机会，以提高职工技术水平和职业素质，满足生产需要，增强公司的市场开拓能力。

　　项目运营后劳动定员如下：

　　二、员工来源及招聘方案

　　三、人员培训

第十章人员培训

　　第一节项目实施进度

　　一、项目施工组织措施

　　二、项目实施进度

　　第二节项目招投标方案

　　一、编制依据

　　二、招投标方案

第十一章项目投资估算和资金筹措

　　第一节投资估算依据

　　第二节投资估算

　　一、工程费用估算

　　二、工程建设其他费用估算

　　三、预备费估算

　　四、建设期利息

　　五、流动资金估算

　　六、项目总投资估算

　　第三节资金筹措及使用计划

第十二章项目财务效益和经济效益评价

　　第一节财务评价及测算

　　一、评价依据

　　二、营业收入及税金测算

　　三、成本费用测算

　　四、利润测算

　　第二节财务效益分析

　　一、净现值npv

　　二、内部收益率irr

　　三、投资回收期pt(不包含建设一期)

　　四、总投资收益率(roi)

　　五、项目资本金净利润率(roe)

　　第三节项目不确定性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第四节财务评价结论

　　本项目投资利润率**，投资利税率**，项目资本金净利润率为**。经计算，所得税前项目投资财务内部收益率为**，所得税后项目投资财务内部收益率为**，均高于行业基准收益率(**)，满足投资者的要求;所得税前项目投资财务净现值**万元，所得税后项目投资财务净现值**万元，均大于零;所得税前项目静态投资回收期为**年(不含建设一期)，所得税后项目静态投资回收期为**年(不含建设一期);所得税前项目静态投资回收期为**年(不含建设一期)，所得税后项目静态投资回收期为**年(不含建设一期)，表明项目投资回收较快，项目抗风险能力较强。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，盈利能力很好。

　　从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。

　　综上所述，该项目在财务上是可行的。

第十三章项目社会效益评价

　　第一节社会效益

　　一、以生态建设为契机，全面打造旅游文化品牌

　　二、加强区域内学生研学旅行体验，感受丰富文化精髓

　　本项目研学旅行服务注重探索性、集体性，强调在集体活动中让学生获得与同伴相处的真实机会，过一种真实的集体生活，让眼、耳、鼻、手、脚、脑等“动”起来，从而学会生存生活，学会做人做事。此外，项目还特别关注学生的个人体验，能够给予孩子们更丰富的文化体验、生态体验，这是家庭和学校课本所不能给予的。倡导孩子在研学旅行当中用自己的眼睛观察社会，用自己的心灵感受社会，用自己的方式探究社会。

　　三、弘扬文化，深入挖掘历史文化精髓

　　四、促进当地生态环境保护

　　五、拉动当地各项经济指标

　　六、促进社会就业

　　七、有力促进城市文明建设

　　第二节互适性分析

第十六章项目风险分析及规避建议

　　第一节项目开发过程中潜在的风险及防范

　　一、运作风险及防范

　　二、工程风险及防范

　　第二节项目本身潜在的风险及防范

　　一、政策风险