天津某电商产业园项目可行性研究报告案例

　　第一节 项目概况

　　一、项目名称

　　天津某电商产业园项目

　　二、项目单位

　　三、项目性质

　　新建

　　四、项目建设地点

　　五、项目建设内容及规模

　　项目经营范围：电商物流贸易、仓储租赁……

　　本项目拟建设地址*****，项目占地面积为*****亩，建筑面积为*****平方米。

　　六、项目建设周期

　　七、项目总投资

　　本项目总投资*****万元，其中，建筑工程费*****万元，设备购置费*****万元，安装工程费*****万元，工程建设其他费用*****万元，预备费用*****万元，建设期利息*****万元，流动资金为*****万元。

　　八、项目资金筹措

　　第二节 项目结论

　　经测算，项目所得税前财务净现值为*****万元，内部收益率为*****%。所得税后财务净现值为*****万元，内部收益率为*****%。税前静态投资回收期为*****年(不含建设期)，动态投资回收期为*****年(不含建设期)。税后静态投资回收期为*****年(不含建设期)，动态投资回收期为*****年(不含建设期)。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目盈利能力良好。

　　计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出;从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，营运期各年现金流入均大于现金流出，累计盈余资金逐年增加，项目具备财务生存能力。

　　第三节 编制原则、依据及范围

　　一、编制原则

　　二、编制依据

　　1、《中华人民共和国土地管理法》(2004年修订)

　　2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修订)

　　3、《中华人民共和国环境保护法》(2014年修订)

　　4、《中华人民共和国招投标法》(2017年修订)

　　5、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

　　6、《电子商务“十三五”发展规划》

　　7、《中国(天津)跨境电子商务综合试验区实施方案》

　　8、《商贸物流发展“十三五”规划》

　　9、《关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见》

　　10、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求

　　11、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)(国家发展改革委员会、建设部发布)

　　12、《投资项目可行性研究指南》(中国电力出版社)

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　　三、编制范围

　　第四节 建设单位简介

第二章 项目建设背景及重要性

　　第一节 项目建设背景

　　一、政策背景

　　1、国家政策

　　《关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见》(国办发〔2018〕1号)

　　2018年1月23日，国务院办公厅发布了《关于推进电子商务与快递物流协同发展的意见》。《意见》指出，要深入实施“互联网+流通”行动计划，提高电子商务与快递物流协同发展水平并提出以下意见。

　　强化标准化智能化，提高协同运行效率

　　(1)提高科技应用水平。鼓励快递物流企业采用先进适用技术和装备，提升快递物流装备自动化、专业化水平。加强大数据、云计算、机器人等现代信息技术和装备在电子商务与快递物流领域应用，大力推进库存前置、智能分仓、科学配载、线路优化，努力实现信息协同化、服务智能化。

　　(2)鼓励信息互联互通。加强快递物流标准体系建设，推动建立电子商务与快递物流各环节数据接口标准，推进设施设备、作业流程、信息交换一体化。引导电子商务企业与快递物流企业加强系统互联和业务联动，共同提高信息系统安全防护水平。鼓励建设快递物流信息综合服务平台，优化资源配置，实现供需信息实时共享和智能匹配。

　　(3)推动供应链协同。鼓励仓储、快递、第三方技术服务企业发展智能仓储，延伸服务链条，优化电子商务企业供应链管理。发展仓配一体化服务，鼓励企业集成应用各类信息技术，整合共享上下游资源，促进商流、物流、信息流、资金流等无缝衔接和高效流动，提高电子商务企业与快递物流企业供应链协同效率。

　　《电子商务“十三五”发展规划》(商电发〔2016〕482号)

　　2016年12月24日，商务部中央网信办发展改革委印发了《电子商务“十三五”发展规划》。《规划》指出，“十三五”期间要将电子商务全面融入国民经济各领域，发展壮大具有世界影响力的电子商务产业，推动形成全球协作的国际电子商务大市场。电子商务经济进入规模发展阶段，成为经济增长和新旧动能转换的关键动力。

　　(1)发展电子商务要素市场。

　　大力发展电子商务产业载体及物流服务市场。提高土地资源使用效率，因地制宜地优化发展电子商务园区、众创空间、孵化器、海外园区及海外仓等产业服务载体，建立电子商务特征明显的专业载体平台。建立适应电子商务发展的物流产业体系，增强物流对电子商务发展的支撑保障能力。

　　(2)新模式与新业态培育工作

　　推进跨境电子商务综合试验区建设。加快建立适应跨境电子商务特点的政策、监管和数据标准等体系，提高贸易各环节便利化水平。鼓励设立海外仓储和展示中心，推进b2b业务创新发展。总结评估并复制推广各综合试验区经验，推动全国跨境电子商务持续健康发展。推动与“一带一路”沿线国家和地区开展电子商务合作。

　　完善跨境电子商务产业链。支持各地引导本地跨境电子商务产业向规模化、标准化、集群化、规范化方向发展。培育一批影响力较大的公共服务平台、竞争力较强的外贸综合服务平台和知名度较高的交易平台。支持跨境电子商务企业围绕技术、物流、服务创新商业模式，加强与境外企业合作，通过规范的海外仓、

　　体验店等模式融入国外零售体系，逐步实现经营规范化、管理专业化、物流标准化和监管科学化。

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　　二、经济背景

　　三、社会背景

　　1、网购对实体消费替代率逐渐提高

　　科技的进步、消费的升级以及移动互联、电子支付等新技术的应用，引发了我国居民购物习惯和零售模式革命性的变化。网购可以足不出户就买到需要的商品，方便快捷，大大节省了时间。同时，线上消费由于节省了商品流通中间环节的成本，使得价格优势更具优势。线上购物方便又实惠，使得越来越多的消费者开始倾向于网购。网购对实体消费的替代率逐渐提高。

　　2、海外商品成为居民消费新热点

　　随着经济的发展和居民生活水平的提高，越来越多消费者倾向于购买高品质的商品。而国外旅游、海外留学等活动的兴起，让我国消费者对海外商品的认知度逐渐提高。越来越多的消费者，尤其是一些中产家庭的消费群体更倾向于购买高质感的海外商品。海外商品逐渐成为我国消费者的消费新热点。

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　　四、技术背景

　　第二节 项目建设必要性

　　一、项目建设是满足跨境电商发展需求的需要

　　天津市的跨境电商行业经过多年的发展已经取得了令人瞩目的成绩。2015年天津市获批成为全国第八个跨境电商试点城市。2017年全年，天津全市跨境电商单量462.8万单，交易额突破11亿元人民币。其中保税区业务规模占天津整体的85%以上，较2016年相比增长了约24倍，实现了跨越式增长。在如此巨大的消费体量下，良好的基础物流设施建设发挥了举足轻重的作用。预计在未来5年，天津依托北方与东北亚辐射中心支点战略的发展，将对跨境电商市场及居民消费将有更进一步的需求，也将侧面带动了物流基础设施建设的步伐。

　　本项目的建设符合国家及天津市地区对于跨境电商发展的产业政策，满足现阶段我国跨境电商发展需求。通过充分发挥天津的区位优势，本项目将会作为北方区域性的物流中心，满足跨境电商在周边区域的发展需求。

　　二、项目建设是满足物流市场多层次需求的需要

　　三、项目建设是天津城市发展的需要

　　四、项目建设是地区经济发展的需要

第三章 项目市场分析

　　第一节 电子商务市场发展概况

　　一、我国电子商务市场发展概况

　　1、发展现状

　　(1)交易规模

　　据国家统计局数据显示，2017年全国电子商务交易额达29.16万亿元，同比增长11.7%。其中，商品类电子商务交易额16.87万亿元，同比增长21.0%，比上年提高8.7个百分点;服务类电子商务交易额4.96万亿元，同比增长35.1%，比上年提高13.2个百分点。另外，以大宗商品、权益或文化艺术品为交易标的物，以电子合约为交易对象的合约类电子商务交易额为7.33万亿元，同比下降28.7%。

　　(2)网上零售额

　　2017年，全国网上零售额7.18万亿元，同比增长32.2%。。其中，实物商品网上零售额5.48万亿元，同比增长28.0%，占社会消费品零售总额的比重为15.0%;在实物商品网上零售额中国，吃、穿和用类商品分别增长28.6%、20.3%和30.8%。

　　(3)海关检放跨境电子商务进出口商品总额

　　2017年，中国跨境电子商务深入发展，不断培育贸易新业态、新模式，释放外贸增长新动力。跨境电子商务在b2b、b2c等多个方面均呈现出活跃发展态势，产业规模和辐射带动领域不断扩大。2017年，经中国海关办理的跨境电子商务进出口清单达6.6亿票，是进出口货物报关单的8.4倍;进出口商品总额为902.4亿元，同比增长80.6%。其中，出口为336.5亿元，进口为565.9亿元，同此增长了41.3%和120%。

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　　二、天津市电子商务市场发展概况

　　第二节 跨境电子商务发展概况

　　一、我国跨境电子商务发展概况

　　二、天津市跨境电子商务发展概况

　　第三节 我国电商物流发展概况

　　一、发展现状

　　二、发展特征

　　三、发展趋势

第四章 项目选址分析

　　第一节 项目选址

　　一、项目选址的原则

　　二、项目选址地点

　　第二节 项目所在地发展环境

　　一、经济概况

　　二、居民生活

　　第三节 项目地址选择优势分析

　　一、区位交通优势

　　二、产业导向与政策扶持

　　第四节 项目地址选择合理性分析

第五章 项目建设及运营方案

　　第一节 项目定位

　　第二节 项目特色

　　第三节 项目建设内容及用地指标

　　一、项目建设内容

　　二、功能简介

　　三、项目建设用地指标

　　第四节 总平面设计

　　一、总平面布置

　　二、总平面布置原则

　　第五节 主营业务

　　第六节 设备方案

　　第七节 公辅工程

　　一、设计依据

　　二、电力

　　三、给水

　　四、水电管网

　　五、防水工程

第六章 项目环境影响分析

　　第一节 环境保护标准

　　第二节 项目主要污染物及防治措施建议

　　一、项目建设期环境影响及保护

　　二、项目运营期环境影响及保护

　　第三节 项目环境影响评价

第七章 项目能源节约方案设计

　　第一节 用能标准和节能规范

　　一、相关法律、法规、规划和产业政策

　　二、建筑类相关标准及规范

　　三、相关终端用能产品能耗标准

　　第二节 节能措施综述

　　一、平台及设备节能

　　1、服务平台及物流相关设备均选用技术先进、能效值高、性能稳定可靠、噪声小的生产设备，定期进行检修，淘汰落后设备。

　　2、设备选用噪声小、能效值高的产品。引进技术先进、成熟可靠的现代化技术，对大型设备安装变频器，增加软启动装置，同时对这些高能耗设备采用就地补偿，防止设备在启动时无功功率倒入主供电网络中，在提高设备使用寿命的同时节约电能。

　　二、建筑节能

　　1、建筑朝向尽量避免东西朝向，不仅有利于夏季厂房自然通风，同时也可以避开冬季最多频率风向，降低夏季供冷、冬季供热能耗。

　　2、在建筑物传热量之中，外墙的传热量占23%-34%，窗的传热量占23%-25%，由此可见考虑、门窗等几个关键部位，建筑物耗热量就能减少将近一半。高效外墙保温体系的热工性能，是建筑舒适、健康最重要的环节。本项目对建筑外墙屋面等都采用相应的保温隔热材料，降低采暖空调能耗。

　　3、使用天窗采光，减少了用电及二氧化碳排放并改善了仓库内环境质量。

　　4、使用可回收的混凝土、钢、沥青及其他环保、绿色建材，带来显著环保效益。

　　三、节水措施

　　四、节电措施

　　第三节 其他节能措施

　　第四节 项目能源消耗量

　　一、供水情况

　　二、供电情况

　　第五节 项目节能分析

第八章 职业安全与卫生及消防设施方案

　　第一节 职业安全卫生

　　一、编制依据

　　二、主要危害因素分析

　　三、施工作业危害因素分析

　　四、各种危害因素防范

　　五、运营期的劳动安全措施

　　第二节 消防设施及方案

　　一、设计标准及规程

　　二、消防说明

第九章 组织机构、实施进度与招投标

　　第一节 组织管理与人力资源

　　一、组织原则

　　二、组织机构

　　三、人员培训

　　四、职工工资福利

　　五、项目劳动定员

　　根据项目组织机构设置，项目所需全部人员主要向社会公开招聘，并且择优录取，项目建成完全运营后公司需要各类人员合计*****人。

　　第二节 实施进度

　　第三节 招投标

　　一、编制依据

　　二、招标范围

　　三、招标组织形式

　　四、招标方式

第十章 项目总投资额及资金筹措

　　第一节 投资估算依据和说明

　　一、估算范围

　　二、估算依据

　　三、编制说明

　　第二节 项目总投资估算

　　一、工程费用估算

　　二、工程建设其他费用

　　三、预备费(不可预见费)

　　四、建设期利息

　　五、流动资金估算

　　六、总投资估算

　　第三节 资金筹措

第十一章 项目的经济效益分析

　　第一节 评价依据

　　一、遵循的有关法规

　　二、基础数据和说明

　　第二节 营业收入及税金测算

　　本项目的营业收入主要为*****等收入。

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　　则项目建成后，达产年营业收入为****万元，年税金及附加为**万元。

　　项目税金附加计算依据如下：

　　(1)城市维护建设税=增值税*7%;

　　(2)国家及地方教育附加税=增值税*(3%+2%);

　　(3)增值税=销项税额-进项税额(服务类税率6%，不动产租赁税率10%)

　　具体数据见附表《项目营业收入及税金估算表》

　　第三节 成本费用测算

　　一、直接运营成本

　　二、运营、管理等其他费用

　　三、折旧及摊销费用

　　第四节 利润测算

　　第五节 纳税测算

　　第六节 财务效益分析

　　一、财务内部收益率firr

　　二、财务净现值fnpv

　　三、项目投资回收期pt

　　四、总投资收益率roi

　　第七节 项目敏感性分析

　　一、项目盈亏平衡分析

　　二、项目敏感性分析

　　第八节 项目经济效益评价

第十二章 社会影响分析

　　第一节 社会影响效果分析

　　一、项目建设对当地经济的影响

　　二、项目建设对关联产业的影响

　　三、项目建设对社会就业的影响

　　第二节 社会适应性分析

　　一、项目利益相关者分析

　　二、利益相关者参与项目方案

　　三、互适性分析

第十三章 结论与建议

　　第一节 结论

　　一、拟建方案建设条件的可行性结论

　　二、资金安排合理性的可行性结论

　　三、经济效益的可行性结论

　　四、环境影响的可行性结论

　　五、研究结论总述

　　第二节 建议

　　附表：