老年（公寓）休养中心建设项目可行性研究报告案例

　  第一章 项目摘要

　　第一节 项目基本情况

　　项目名称：天津东疆国际老年(公寓)休养中心建设项目。

　　项目性质：新建。

　　项目定位：定位于国内、国际高端老年休养中心，建设集养老、休闲、保健、养生等为一体的老年公寓养老机构。以市场运作为导向，以优质服务为核心，综合配套，多元经营，致力于提高老年人的生活品质，同时吸引城市亚健康高端人群(包括中青年)疗养。

　　计划采取住宅建设与经营管理相分离的集中经营模式，形成辐射全国的老年休闲养生产业基地，推动中国养老事业向世界一流水平跨越。

　　项目选址：天津市滨海新区东疆港区。

　　项目承建单位：**股份有限公司(提供土地)，**集团、**集团(共同出资)。

　　建设年限：2年。

　　建设内容：以老年公寓建设为主，休闲区、餐饮区、商务区、服务区等配套设施建设为辅。同时内设医疗机构，达到一级医院的水平(有观察无住院)，兼顾东疆港区医疗保障(保健急救)。

　　项目投资总额：3亿元。

　　产品/服务范围：天津东疆国际老年(公寓)休养中心由风格各异的单体建筑组成，融传统的建筑理念和简约时尚的现代魅力于一体，配套设施完善，涵盖了集中养老、居家养老、围合式养老、疗养旅游式养老等先进养老理念;拥有国际高科技智能老年产品;提供综合性全方位护理;引进高端医疗服务;让老年人充分亲近自然，享受阳光，发挥才智，在休闲中尽享尊贵的晚年时光，突出现代老年群体的精神风貌和高尚情操。

　　第二节 研究报告编写依据

　　1、1996年8月29日，第八届全国人民代表大会常务委员会第21次会议通过的《中华人民共和国老年人权益保障法》

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　　第三节 研究报告主要结论

　　项目将立足天津周边、面向全国，建设成为北方地区规模最大、功能完善、配套齐全的现代化世界一流养老公寓，是一项利国利民的福利性项目。因此，项目建设和成功运营，具有重大的战略意义和政治意义。

　　项目顺应国家各项政策和法律法规的要求，用地符合选址原则，地理位置优越，自然环境质量良好，基础设施配套齐全，充分具备了养老公寓集养老、休闲、度假于一体的优越性。项目市场需求巨大，实施后将产生较大的经济效益和社会效益，可行度较高。

　　项目总投资3亿元，建设周期24个月，通过两年建设，可实现全面运营。所得税前项目内部收益率irr为22.95%，全部投资财务净现值npv为13284.18万元，全部静态投资回收期为4.99年(含2年建设期)，动态投资回收期为6.51年(含2年建设期)。所得税后项目内部收益率irr为19.08%，全部投资财务净现值npv为8903.27万元，全部投资回收期为5.72年(含2年建设期)，动态投资回收期为7.97年(含2年建设期)。整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。

　　因此，本项目无论是从市场、社会效益还是建设条件上来说，都是可行合理的，建设条件充分。

　　第二章 项目建设的必要性和可行性

　　第一节 项目建设背景

　　一、中国人口的老龄化加剧

　　人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态过程。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。

图表 1：国际通用人口类型指标一览表

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　　二、老龄事业发展概况

　　1、养老保障

　　截至2010年底，全国城镇基本养老保险参保人数达到2.57亿人，比2009年增加2157万人，增长9.2%。全年城镇基本养老保险基金总收入13420亿元，同比增长16.8%，其中征缴收入11110亿元，同比增长16.5%。各级财政补贴基本养老保险基金1954亿元。全年基金总支出10555亿元，同比增长18.7%。年末基本养老保险基金累计结存15365亿元。

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　　三、社会化养老成为大势所趋

　　1、社会化养老背景

　　老龄化来势凶猛，对我国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面临着家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战;社会化养老作为养老模式的一个重要方向，已经悄然抬头并逐渐发展。

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　　三、天津地区老龄化问题尤为突出

　　根据国际标准，如果一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数7%以上，那么这个国家就已经属于人口老龄化国家。从人口结构看，天津市是全国率先进入老龄社会的城市之一。天津市自2000年起即初步踏入老龄化社会，2011年人口老龄化程度在全国各大城市中位列第三，紧跟上海、北京之后。

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　　第二节 项目建设必要性

　　一、本项目是适应人口老龄化发展、解决老龄化社会问题的需要

　　老年公寓养老是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。随着年龄的增长和身体的衰老，老年人对社会化服务的需求逐渐增加，对老年公寓的依附性越来越强。依托老年公寓构筑社会化养老服务体系不仅具有方便易行、针对性强、参与面广等特点，而且还能给老人带来认同感和归属感。

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　　二、本项目是促进我国社会化养老工作与国际接轨的需要

　　老年公寓现已盛行于发达国家，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有一定规模大中小相结合的新型老年公寓。它们一般是由面积不大，但功能比较齐全的独立单元居室所组成，内有厨房、卫生间等设施，使老年人能在居室内独立生活。公寓内设有食堂、洗衣房、活动中心等公共服务设施，为老年人提供相应的服务。

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　　三、本项目是推动老年人权益保障工作、构建和谐社会的需要

　　我国是在经济欠发达的情况下进入老龄化社会的，如此低的经济发展水平，要承受如此高程度的人口老龄化，决定了我国不能像西方国家那样由政府包办社会养老福利事业。

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　　四、本项目是改善老年居住环境，提高老年人晚年生活质量的需要

　　目前，我国尚处于社会主义初级阶段，经济发展水平不高，老年服务业总体发展水平滞后，老年福利设施在数量和质量上都与现实需要有很大差距，现有社会养老机构照料老人的能力远不能满足要求。

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　　第三节 项目建设可行性

　　一、国家支持社会力量兴办老年福利事业

　　目前，由政府兴办的养老院已无法满足社会的需求，而且政府直接兴办养老机构也带来了效率不高、负担沉重等问题。因此，政府正积极鼓励各种社会组织包括企业兴办养老机构，解决我国严峻的社会化养老问题。目前虽然仅是支持鼓励，并无政策条文，但在税收上有明显优惠。根据民政局和税务局1994年72号文件，兴办养老机构可以免交营业税，免交一年所得税(实际上现有养老机构从未交过此项税款)，免交固定资产投资方向调节税。

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　　二、传统家庭观念正在变化，老年公寓需求逐步扩大

　　“养儿防老”、“四世同堂”是中国传统的家庭观念，而如今这种传统的观念和家庭组合正在发生变化。代际结构4：2：1的出现以及人口地域流动性的加强，使中间代所承受的压力很大，正所谓“上有老，下有小，工作忙得不得了，顾了小，就顾不得老”。

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