第一章 总论
第一节 项目背景
一、拟建项目名称：
**花和院建设项目
二、项目建设单位及单位概况
****有限公司成立于2006年2月，注册资金**万元人民币，法人代表**，是一家具备三级资质的专业房地产开发公司。下设综合部、工程部、预算部、经营部、财务部、人事部、销售部。现有工程技术人员和管理人员32人，其中高、中级职称14人，具有较强的开发建设实力和经营能力。
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第二节 编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》;
2、《**花和院小区规划》;
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第三节 拟建项目概况
**花和院项目位于焦作市解放区普济路西侧，建设西路南侧，占地面积67.67亩。焦作市**置业有限公司2009年8月20日竞得该块土地的使用权。
项目占地面积45116.5m2，建筑物基底面积9041m2。总建筑面积93269.96m2，其中住宅91393.72m2，商业962.74m2，公共配套面积913.5m2。地下建筑面积6088m2，容积率2.07，建筑密度20%，绿地率36.3%，居住户数860户，居住人口3010人，停车位304个。
该址地形规整、地势平坦、交通便利、周围无污染源，符合项目建设要求。
第四节 建设工期
根据项目建设内容、区域内实际情况以及建设资金筹措情况，该项目建设期限为24个月。
第五节 建设投资和资金来源
本项目投资估算为18012万元。资金来源为项目建设单位自筹4681万元，申请银行贷款8500万元，预售4831万元。
第二章 项目市场分析
第一节 焦作房地产市场分析
近几年，随着焦作市经济的快速增长和城镇化的不断加快，房地产发展日渐迅猛，呈现出“快、高、大”的发展态势。
发展快：随着新区开发和旧城改造带动，近几年城建基础不断扩大，焦作市地产格局日渐突现，逐步形成老城区解放路沿线板块和新区人民路沿线板块。另统计，2000年焦作市区人均居民面积9.7m2，到2009年己达25m2，增长1.6倍。
价格高：从2004～2006年的发展来看，焦作市商品房售价分别为每平方米892元、965元和1030元;进入2007年后，焦作市房价迅速拉升，多层均价保持在2200元/m2，高层均价保持在2800元/m2，2008年受经济危机影响，房价平稳发展，2009年上半年由于受国家陆续出台房地产的利好政策的影响，房地产量价齐升，众多项目均价突破或接近3000元/m2关口。
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第二节 焦作房地产市场发展态势分析
1、焦作市属于三线城市，房地产业近些年来发展平稳，总体上保持了建销两旺的局面，买房自住是主流，投资或投机比重很小，地域性很强，大中城市房价的涨跌并不能长期影响我市。
2、焦作市经济发展势头良好，旅游业蒸蒸日上，对周围区域的辐射带动作用日益增强，每年不断新增人口会形成新的消费群体。
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第三节 市政基础设施现状分析
交通：项目周边临近建设路、普济路，交通便捷，四通八达。
供电：设有供电电缆可供接入。
供水：设有市政供水管网，可供项目接入。
排水：己敷设雨、污管网，项目雨、污水经处理达标后排入。
第四节 诉求特征现状分析
为了更好地了解潜在购房群体对本项目所在区域看法和具体诉求特点，曾选择特定区域的人群进行了详细调研，以求在更大范围内寻找本项目的目标客户群体，从而探索出具体诉求特征，为本项目定位提供有力市场支撑。
1、购房时间：据调查，焦作市意在2至3年内购房居住的客户群比例居高，其次为l至2年和3至5年内购房居住的客户群，这些应该是住宅项目的主要潜在客户群体。欲在1至2年内购买商铺的客户群比例居高，其次为3至5年内购买商铺的客户群。
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第五节 分析结论及建议
一、分析结论
根据以上市场状况的分析，结合项目的前期规划，可以看出本项目有较大的市场潜在机会，这个机会点体现在本项目可以通过系统、专业的营销操作，取得理想的价格并打造出鲜明的市场形象，从而带来良好的经济效益并促进项目商业的后续运营。
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二、建议
1、规划现代化：以前瞻、现代的表现手法，科学规划，合理组团，形成良好的社区规划;
2、户型合理化：户型设计更科学、更适用、更合理、更人性化，充分满足业主需求;
3、建筑艺术化：要求建筑外立面俊朗清新，靓丽明快，有时代感和艺术感，形成区域的“风尚建筑”坐标形象;
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第三章 项目选址和建设条件
第一节 项目选址
该项目地理位置优越，交通便利，场地开阔，地质条件适宜，适合项目建设。选择该场地的优势：
1、项目位于普济路西侧，建设西路南侧，符合焦作市总体规划。场地宽广，方便施工建设。
2、可充分利用该区域成熟的水、电、暖、气等配套资源，节约资金。
3、场地临近道路，交通方便。
>>>完整附件请点击附件下载：花和院建设项目申请报告案例.pdf
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