房地产可行性研究的步骤

　　房地产业作为国民经济新的增长点，已经为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。随着房地产项目不断增加，项目的可行性研究也越来越受到重视。房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，须按照一定程序进行。

　　第一步：筹划

　　筹划是房地产可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括:提出项目开发设想;委托研究单位，或组建研究机构;筹集研究经费;承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景;研究项目的界限、范围、内容和要求;收集该研究课题的主要依据材料;制定研究计划。随着房地产市场专业分工的越来越细化，房地产投资商可将投资项目的可行性研究活动委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。

　　第二步：调研

　　调查研究是房地产投资项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两个方面进行:

　　1、业内资料的调查研究，即收集各种有关资料，包括:有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明;各种有关资源报告;有关城市规划;有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。

　　2、现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。

　　第三步：优化及选择开发方案

　　优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择，一般应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多投资开发项目，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计，评选小组再组织方案的评选，通过对方案的技术、经济、环境方面的比较，从而选择最优方案。

　　第四步：详细研究

　　由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，要进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再应用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析;由于房地产市场的不确定因素较多，还要对投资方案进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。

　　第五步：编写房地产可行性研究报告

　　在对项目进行全面、详细分析之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案，即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行分析;对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益作出全面评价。经有关部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据，作为筹划开发建设资金的依据，作为与有关部门签订合同的依据，作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。