房地产项目融资

　　纵观目前我国房地产项目融资方式,可以发现,大多数融资方式都是开发商直接金融融资,相反,采取成立项目公司进行融资的不是很多。获取房地产开发项目贷款的前提是能够保证其清偿力,能够作出偿还债务的承诺保证,这就需要将项目的资产作为一种抵押提供担保。这种筹资方式开创了房地产开发项目融资的初级模式。

　　房地产项目融资主要有以下几种模式：

　　1、直接安排模式

　　直接安排模式是这样一种模式,在进行项目融资时,是不存在第三方的,直接由开发商面对房地产的项目,独立承担责任和义务,同样也独享收益成果。

　　2、项目公司安排融资模式

　　项目公司安排融资模式是这样一种公司型的合资融资模式。具体来说,投资者们一起成立一个项目公司,项目公司对融资的具体事务负主要责任。这个具有法人资格的公司能够安排有限追索的融资,从而经营房地产的项目。同样,为了获取项目融资,需要一定的信用担保,在这种模式下,主要是由项目公司的资产作为项目融资的担保。当然,项目公司的现金流同样也可以作为担保。

　　3、“设施使用”模式

　　“设施使用”模式是这样一种模式,在进行项目开发时,必须签订协议确定付款行为,即使没有完成提货也要按协议进行操作,房地产项目公司和政府签订了这样的协议后,可以凭借此向银行等金融机构进行贷款申请。

　　4、“产品支付”模式

　　产品支付法是指在融资过程中采用无追索权或有限追索权的方法,出资者可先从房地产项目中购买一定份额的房产,来作为此次项目融资的偿债来源。投资方出资购买房地产,该资产将会带来未来的销售收益,那么投资者就可以以这些未来的房地产销售收益为基础,进行项目融资。通过“产品支付”模式融资,可能会存在一定损失,因为此种融资方式所能获取的资金总额比融资方所购买的房地产的预期未来收益略低。

　　5、bot模式

　　bot模式是这样一种融资模式,政府为了更有效地进行公共基础设施或交通设施的建设,吸引私人资本进入投资,具体来说,就是政府将建设的项目外包给民间资本,通过暂时转移项目的经营权和所有权,让私人资本能够有效建设该项目,从而促进项目的建设投资。项目建成后,私人资本拥有一定的受益权限,在若干年当中,可以凭借项目本身或项目的产品获得经营所得,当然期限是在一开始的协议中就规定好了的。当期限结束后,该项目的经营权和所有权又回到政府手中,建好的项目移交给政府。在此过程中,政府不用筹集任何资金,仅授权、管制,并且从中支持和推动项目的正常顺利运转。

　　6、abs融资模式

　　abs融资模式是这样一种项目融资模式,为了筹集资金,在资本市场上发放证券进行融资,当然这种融资是有一定的基础保障,作为融资基础的是这个房地产项目的全部资产,作为融资保障的是这个项目的未来现金收益。资产证券化的表现形式多种多样,其中最主要的还是债券融资模式和reits (realestate investment trust,房地产信托投资基金)。

　　7、ppp即公共部门与私人企业合作模式

　　ppp合作模式不同于传统房地产项目中的组织构架,是政府公共部门与私人企业或个人合作互助,共同开发建设某种房地产项目,开创性地进行政企合作,从而双方同时获得收益。在我国,ppp模式一般在以下几种情况中予以采用:改造工矿棚户区、建设医院、健身休闲场所以及体育场馆的大型设施。具体而言,改造工矿棚户区时,政府联合厂矿或个人,通过合作的方式共同进行改造工程,从而进一步改善居民生活环境;建设体育馆时,政府可联合房地产开发商和非营利组织体育协会、体彩中心等,共同进行体育馆的开发和建设。

　　8、房地产的售后回租融资模式

　　房地产的售后回租融资模式是这样一种模式,项目融资时需要房地产开发企业和银行、金融租赁公司一起合作进行。具体说来,房地产开发企业将项目幵发好,接着出售物业给金融租赁公司,但是后期还会从这个金融租赁公司手中将物业租回,这是一个售后回租过程。房地产开发企业一直对物业资产拥有所有权和使用权,包括控制权,企业通过出售物业给金融租赁公司,可以将固定资本转化为流动资本、货币资本,从而大大增加资产的流动性,获得物业价值的现金。另一方面,金融租赁公司也会收取相应的租赁费,大约为2%-5%,具体要根据这个房地产项目的质量以及相应风险而定。