地产融资方式

　　房地产融资即房地产资金的融通，是通过信用形式借助货币流通，为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其它一些相关的金融服务。它的基本任务是运用多种融资方式和融资工具筹集和融通资金，支持房地产的开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产融资可以分为两大种类，一类是房地产生产融资，指银行及其他金融机构为房地产开发商提供资金和相关信用服务，以满足其“生产”房屋的需要;另一类是房地产消费融资，指银行及其他金融机构为房屋消费者提供资金及相关的信用服务，以满足其“购买”房屋的需要。

　　一、美国的房地产融资模式

　　美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。

　　1、美国的一级抵押市场

　　美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。需求方主要是欲购房者;供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。

　　2、美国的二级抵押市场

　　一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。

　　二、德国的房地产融资模式

　　德国的房地产融资模式是政府扶持鼓励、居民自愿参加，由政府、集体和个人三方互助合作，在封闭的运行机制里按照先存后贷的原理形成的。其融资的主要方式是互助储蓄，分为两个阶段：

　　1、储蓄阶段

　　参加住房储蓄的储户必须与住房储蓄银行签订“建(购)房储蓄契约”，预先商定住房储蓄的合同金额。储户每月以固定不变的利率向银行存入合同金额的 5‰。政府根据居民个人的收入状况及住房投资存款额度实施奖励政策。

　　2、贷款阶段

　　当储蓄者的存款额度在7年左右达到合同标的的50%后，住房储蓄银行就把初始商定的合同金额配给储户用于购建住房。银行配给储户的合同金额中存款和贷款各占50%。储户在住房投入使用后开始还贷，贷款利率固定不变，每月固定偿还银行合约金额的3‰—6‰。住房储蓄银行为保证公平性每半年就按照储户的综合配贷指数由高到低发放一次贷款。这种互助储蓄的融资模式有效地缩短了储户购、建住房的平均周期。