房地产融资方式

　　我国房地产企业的融资方式根据融资来源主要分为内源融资和外源融资两大类别。内源融资，即房地产企业通过对自身持有资金的再分配利用从而达到融资的目的。具体来说，房地产企业通过股东出资、企业的年度盈余额、预收的购房定金或者房款，保留更多的利润，将企业的现阶段利润投资到边际产出利润更高的项目中，促进企业的可持续发展，减轻企业的资金链压力。对于房地产开发企业来说，通过预售房屋取得的购房定金或者房款，不仅可以提前收回部分的投资本金和收益，并且可以将房地产市场的系统性风险转移到购房者。内源融资不需要对资金支付使用费用，也就是不需要承担利息，没有财务支付风险，并且不妨碍企业控制权的独立，该种融资方式的融资成本相较于外源融资来说，可以忽略不计。外源融资，即房地产企业通过外部资金的吸收利用从而达到融资的目的。具体来说，在国内，房地产企业的外部融资方式常见的有：银行贷款、债权融资、股权融资、房地产投资基金、房地产信托、企业债券、合作开发等。其中，从房地产企业的借入资金的来源进行分类，可以分为直接融资和间接融资。例如，房地产企业从银行借入的资金可以视为直接融资，然而，房地产信托、房地产投资基金就可以视为间接融资。一般情况下，直接融资成本低于间接融资成本。按照权益性质的不同，可以将房地产融资分为外源融资分为股权融资、债权融资及夹层融资。其中，夹层融资从本质来说，是长期无担保的债权类风险资本，其处于股权融资和债权融资之间，风险性低于股权融资、高于债权融资，所取得的利息高于债权融资，当融资企业处于破产清偿阶段，优先债权者取得清偿、其次是夹层融资者，最后是企业股东。在我国，银行贷款是外源融资中比较常见的一种融资方式，其债务关系简单，银行根据贷款公司的财务状况，企业总体状况、具体的房地产项目进行放款。所谓房地产合作开发，是指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地、建筑房产等项目，共担风险、共享收益的房地产开发方式。房地产合作开发在外源融资中属于房地产融资成本比较低的融资方式，但是其缺点是容易引来合作纠纷。

　　下表是对我国现阶段房地产融资方式的主要方式及其各方面特征所做的一个总结：